《诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发 展实施细则》 起草说明.docx

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1、诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展实施细则起草说明市建设局一、起草背景近年来随着小区数量及居民人口的不断增长，社会对物业管理的需求也越来越大，业主对物业管理的要求和期望也越来越高。在物业管理实际工作中存在很多矛盾痛点，致使物业管理定位不合理、品位提升慢。物业投诉率居高不下，已经严重影响到了业主的幸福感，如何转变工作思路，提升物业管理水平，已成当务之急。2020年至今，市政府先后两次带队调研了我市及宁波邺州区、杭州萧山区、衢州龙游县等地城市管理和小区物业管理工作。2021年1月绍兴市物业管理条例实施，原关于加强诸暨市住宅小区物业管理的若干意见（诸政办发（2013）84号）文件部分内容与条例

2、不符。2023年12月，绍兴市下发了绍兴市人民政府办公室关于推进物业服务业高质量发展的实施意见，文件要求各县市在2024年6月底前制定出台物业服务业高质量发展实施细则。在借鉴先进管理模式和经验的同时，结合我市实际情况，修订本实施细则，旨在通过出台该文件，进一步明确物业管理机制，强化属地管理主体责任，整合属地、建设、公安、行政执法、市场监管等部门力量，规范物业企业服务，及时化解物业管理领域的各类矛盾纠纷，全面提升全市物业服务质量和水平。二、起草过程根据绍兴市物业管理条例、绍兴市人民政府办公室关于推进物业服务业高质量发展的实施意见有关条款内容，建设局于2024年1月完成文件修订。三、主要内容实施细

3、则分总则、组织机制、物业服务企业监督、业委会监管、设施设备管理、物业服务多元化管理、工作保障和附则共八章二十八条内容。1 .明确了党对物业管理工作的领导。主要内容为推动“红色物业”发展，将党建工作有效覆盖到物业管理、延伸到物业小区，全力推进“支部建在小区上”。2 .对诸暨市物业管理政府职能部门（单位）工作职责进行了单独罗列，进一步完善了物业管理中的属地镇乡（街道）及相关职能部门的职责。3 .从规范物业项目招投标机制、物业服务收费管理、物业服务事前事中事后监管、物业企业退出机制、物业服务信息公开公示制度、推行物业服务质量履约保证金制度、加强诚信建设和行业自律、支持智慧物业建设、加强执法环境建设等

4、9个方面来规范优化物业管理服务。主要调整内容有：开发企业、业委会等单位（组织）与物业服务企业签订合同时可约定一定比例的履约保证金，经双方申请，保证金可委托属地镇乡（街道）进行管理;建立物业服务质量考核机制，对小区物业质量、企业服务质量采取月考核、季度考核再结合业主满意度测评的方式进行考核，考核结果实行晾晒制度并纳入企业诚信体系；开发建设智慧物业管理服务平台，为业主提供线上报修、物业投诉、投票选举、物业维修资金使用申请等多样化服务；全面推进执法进小区，加强物业服务企业履职，对业主违规装修、违法搭建、消防通道堵塞等行为，及时劝阻、制止、并上报，形成“小区吹哨、社区接报、部门报到“常态化工作机制。4

5、 .增加了提高业主自我管理能力项目。从业委会组建、业委会成员配置、业委会运行、业委会监督等4方面提高业主自我管理能力。主要调整内容：在业委会监督中，鼓励镇乡（街道）建立统一会计委托代理，加强对共有收益的收支、保值增值、业委会运行经费使用的监管；建立业委会决定有关物业管理重大事项前，应报镇乡（街道）和社区党组织先行审议；探索推行业委会账户由社区监管机制，开展公共收益“三年一轮审”工作。5 .从加强物业设施设备源头管理来解决一些疑难问题和盲区问题。主要调整内容：落实物业项目承接查验，物业交付使用十五日前，建设单位应当在建设局、镇乡（街道）的监督指导下，邀请业主代表参加，与前期物业服务企业完成物业共

6、用部位、共用设施设备的承接查验，确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，向业主公开查验结果。新建住宅小区的停车（包括非机动车）设施、充电桩建设、建筑垃圾以及生活垃圾堆放点应在规划条件中予以明确。新建临街建筑退红线区域建成并验收合格后，由相关部门和单位按照各自职责及时接收管理；既有建筑退红线区域，逐步由相应的管理部门接管。6 .通过“多类型”物业服务模式及“大物业”管理模式实现物业服务多元化管理。安置小区物业管理模式可采取专业化物业管理、业委会自治、社区管理及国有物业服务企业打包管理相结合的方式；老旧小区开展与镇乡（街道）合作推行托底式、包干式服务；镇乡（街道）探索成立强社公司自行管理或统一委托

7、国有企业开展物业管理模式，整合规模较小、距离适当的无物业小区、独栋房屋、开放式小区，合并周边市政道路、背街小巷，延伸公共市政服务，形成“大物业”管理范围；通过镇乡（街道）兜底资源购买服务，推动“破、小、散”住宅小区物业管理全覆盖；倡导小区业主居民缴纳物业服务费，探索物业服务企业通过“先尝后买”方式进驻住宅小区，逐步培养居民“花钱买服务”意识。7 .在政策扶持上，从原有的普惠制专项补助资金（按地上总建筑面积0.2元/平方米年）变更为争先创优、扶优扶强。市财政每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算，主要用于行业产业发展、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等，创建“红色物业”“清廉物业”“优秀物业管理示范小区”等示范项目，开展“最美物业人”“最美业委会”“美好家园”等评选，对表现突出的小区党组织书记、业委会主任、物业服务企业负责人，积极推荐为“两代表一委员”，推选为“两优一先”、担当作为好支书，营造争先创优浓厚氛围。