XX市关于解决国有土地不动产登记领域系列突出问题的实施意见.docx

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1、XX市关于解决国有土地不动产登记领域系列突出问题的实施意见为落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，结合我市实际，现就处理我市中心城区规划区内国有土地上不动产登记历史遗留及其他突出问题，制定本实施意见。一、处理范围（一）截至2016年6月30日前，利用国家机关、事业单位、国有企业的建设用地建设的商品房、集资房、联建房且已经销售入住的（以下简称“历史楼盘”）；（二）开发公司开发且已经销售入住但有关手续不到位的商品房（以下简称“开发公司建设楼盘”）；（三）开发公司已办理不动产首次登记但难以办理转移登记的楼盘（以下简称“开发公司转移登记楼盘”）；（四）

2、截至2016年6月30日前，利用个人国有城镇住宅用地开发且已经销售入住的商品房（以下简称“开发个人用地商品房二、处理原则（一）政府主导。市政府在XX市“两违”管控工作领导小组下设不动产登记领域系列突出问题处理工作专班（以下简称“工作专班”），工作专班由市政府办、市“两违办”、自然资源和规划局、住建局、税务局、国有资产管理部门相关负责人组成。工作专班办公地点设在市自然资源和规划局。（二）手续从简。在违法行为查处和补办相关手续环节，坚守“生态红线不触碰、国有资产不流失、房屋安全有保障”三条底线，实行简易程序办理。（三）分类处置。实行“办费分离、办罚分离、证费分离”办理。本原则只适用于本文件“处理范

3、围”内容中（一）、（三）条。在有关部门追缴罚款、行政事业性收费（不含经营服务性收费）的同时，办理相关手续和不动产首次登记。追缴罚款和相关费用结果不影响补办手续和不动产首次登记。三、补办相关手续，依规办理首次登记办理用地、规划、竣工验收手续，是不动产首次登记的前置条件。为了维护法律法规严肃性和市场公平，对于房地产市场违法行为，应经市“两违办”查处后，再予以补办相关手续。（一）先行查处下列情形，经市“两违办”查处后，再予以补办相关手续：1.开发公司未办理房屋所有权首次登记，超出合法土地面积用地或超出批准规划建设；2.开发个人用地商品房中的所有违法行为（含违法销售）。（二）补办手续1.国有建设用地手

4、续办理(1)历史楼盘用地按划拨方式办理。如原已办理土地出让手续但出让逾期的，仍按划拨方式办理。(2)开发公司超出合法土地面积用地的楼盘，超出部分按协议出让方式补办用地手续。(3)开发个人用地商品房超出合法土地权属来源范围部分的用地手续依据市“两违办”查处结果办理。以上楼盘超占土地部分土地出让金的标准按照评估地价100%收取，合法部分的土地出让金按评估地价40%收取。2 .建设工程规划及规划条件核实手续办理(1)已经办理房屋所有权首次登记的，视为已办理建设工程规划及规划条件核实手续。(2)对于未办理规划手续的历史楼盘，可由市自然资源和规划局按现状测绘成果，就其用地及工程建设是否符合规划的问题，遵

5、循“尊重历史，守住底线”的原则，作出判定。如符合规划，出具书面认定意见，视为符合城乡规划。(3)开发公司建设楼盘和开发个人用地商品房超出建设工程规划许可的，补办建设工程规划和规划条件核实手续。3 .房屋竣工验收手续办理(1)已经办理房屋所有权首次登记的，视为已办理房屋竣工验收手续。(2)房屋所有权未首次登记但已经销售且入住的楼盘，房屋竣工验收手续不齐全的，补办房屋竣工验收手续。确无条件补办房屋竣工验收手续的，可由有资质的第三方技术服务机构对房屋质量安全、消防安全进行鉴定评估后，市住建局依据第三方技术服务机构出具的房屋安全鉴定报告、消防安全评估报告，出具书面审定意见，作为竣工验收手续。4明确建设

6、用地、工程规划、规划核实、竣工验收、不动产首次登记手续(合称“五项手续”，下同)申请主体(1)属历史楼盘，由原土地权利人(即原单位)申请办理“五项手续”。(2)因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体；没有承继单位或上级主管部门的，由工作专班指定申请主体申请办理“五项手续”。5. “办费分离、办罚分离、证费分离”执行办法(1)适用于“办费分离、办罚分离、证费分离”范围的楼盘的界定。具体由工作专班通过召开联席会议，出台会议纪要来进行界定，相关单位凭会议纪要办理或出具不动产首次登记需要的相关手续。(2)工作专班界定后责成相关成员单位计算罚款、行政事

7、业性收费金额，各执收单位启动追缴工作。历史楼盘上述资金由办理手续的国家机关、国有企事业单位交纳或由单位来组织交纳。四、依规办理转移（到户）登记（一）转移登记中的历史楼盘国有资产处置1.土地、房屋属国有资产的，国有资产持有单位办理不动产首次登记（其中，土地可按划拨方式办理）后，购房人凭市国有资产管理部门批准划转文件办理不动产转移登记。国有资产处置方式如下：（1）国有房屋资产收益按房屋评估价格，由购房人交纳；（2）国有土地资产收益按评估的划拨土地价格，由购房人交纳。2,购房人取得市国有资产管理部门批准划转手续后，即为划拨土地使用权人。待签订土地出让合同，交纳土地出让金后，才能申请不动产转移登记。土

8、地出让金按申请时评估地价的40%收取。（二）转移登记涉及个人契税征收1.非房地产开发企业的单位、个人开发的楼盘，因破产、改制、灭失等历史原因而无法追缴税款、无法提供不动产销售发票的，由市政府工作专班或工作专班授权单位提供购房户具体清单，购房户持购房合同和已交购房款一致的有效凭证，税务部门予以办理个人契税。2 .购房户因房地产开发企业未纳税导致不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关予以受理。3 .销售商品房的房地产开发企业已办理税务注销登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予以受理契税纳税申报。（三）已办理房屋所有权首次登记的开发个人用地商品房转移登记中土地出让金收取标准4 照申请时评估地价的40%收取。（四）开发商缺位情形中的转移登记办理开发建设单位已办理土地、房屋首次登记，但因开发建设单位已注销、下落不明等原因造成无法与购房户共同申请不动产转移登记的，购房人提交购房合同和已缴清购房款的有效证明原件等资料可单方申请不动产转移登记，不动产登记机构依法公告15个工作日无异议后予以办理。五、如有与本文件规定冲突的部分，以本文件为准。如本文件规定与上级有关政策文件有冲突，以上级文件为准。六、中心城区规划区以外的国有土地楼盘不动产登记比照本文件执行。七、本意见有效期5年。