房地产公司2024年城区旧城改造工作实施方案 （7份）.docx

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1、2024年城区旧城改造工作方案为全面推进城镇老旧小区改造，改善居民居住环境和功能品质，制定本方案。一、总体目标2024年,全省计划改造城镇老旧小区XX个，房屋总建筑面积XX万平方米，涉及住户XX万户。二、实施内容改造范围：城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2024年底前建成的老旧小区，有条件的市、县逐步实施对2025年底前建成的老旧小区改造。改造内容：改造城镇老旧小区市政基础设施，完善小区内停车、加装电梯、充电、安防、照明等设施，修缮小区建筑物公共部位，提升人居环境及配套设施建设水平。在小

2、区内及周边健全社区养老、托育、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站、警务室等公共服务设施，周界防护等智能感知设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施。三、资金安排多渠道筹措资金，吸引社会力量参与。积极争取中央基建投资补助和财政专项补助资金。省财政继续安排“以奖代补”资金，用于引导和奖励各市县实施改造；市县财政安排补助资金，统筹保障老旧小区改造资金。四、建设标准着力消除老旧小区安全隐患，完善基本功能和公共配套设施，完善小区功能，提升居住品质。1.尊重居民意愿，动员群众积极参与。2.实施连片改造，补齐和完善公共服务设施。参照“十五分钟生活圈”范围，对接城市规划和控制性详规，梳理老旧

3、小区及周边资源，通过拆除违建、打通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散楼房进行归并整合。鼓励拟改造老旧小区与城市建设、旧城改造、棚户区改造等项目捆绑打包，进行跨片区组合改造。加强历史文化的保护，注重风貌的协调和人居环境的改善。支持改造后进行统一的物业管理，维护改造成果。五、项目实施住房城乡建设部门要将老旧住宅小区改造项目纳入基本建设程序，执行国家关于工程建设项目的管理规定和建设标准，依法办理工程招投标、施工许可等相关手续。实施单位要加强整治工程项目施工、监理及验收监管，确保工程质量。1 .细化前期。根据老旧小区改造“十四五”规划和年度计划确定年度改造任

4、务，对接规划，谋划项目，编制建议书,按规定程序报批。委托设计单位编制项目初步设计或设计文件，编制项目概算，并按规定程序组织审查论证及批复。2 .严格施工。规范组织工程招标采购，精选队伍，精心组织施工。落实好主体责任，加强施工质量和资金跟踪审计，确保工程质量和资金安全。3 .规范验收。工程竣工后，建设单位要规范组织工程验收。注重发挥街道、社区、广大业主的积极性，促进共建共治共享。4 .加强监管。工程实施过程中，住房城乡建设部门要加强监督管理，按照老旧小区整治改造项目管理要求，建立整治改造项目基础数据库，及时跟新项目进度和监管记录，利用信息化手段，切实加强对项目实施跟踪监管。5 .明确时限。今年开

5、始实施的改造项目，应在年底前完成基础类改造内容，并开工建设配套设施。六、建后管养改造后的小区要落实管理单位，明确管养责任，加强后续管理，巩固改造成果。七、绩效评价绩效评价工作由省住房城乡建设厅、省财政厅统一组织、分级实施。各市、省直管县负责对项目实施情况开展自评，形成绩效自评报告上报省住房城乡建设厅和省财政厅。省住房城乡建设厅会同省财政厅对各市项目实施情况进行绩效评价，根据需要适时对省直管县开展评价。评价结果作为专项资金分配等重要依据。2024年城区旧城改造工作方案为加快推进老旧小区改造工作，不断改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要，依据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导

6、意见等文件精神，结合本市实际，制定本方案。一、健全老旧小区改造项目管理机制1、建设老旧小区信息大数据平台。进一步梳理完善全市老旧小区基础信息，将“十四五”期间需改造的老旧小区按照产权性质、改造需求等情况分类落图，加强市区统筹、部门协同，实现信息共享、政策集成、业务联动，逐步形成涵盖老旧小区治理、改造、管理三位一体的工作平台。2、实施老旧小区改造前综合治理。坚持“先治理、后改造”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法建设，影响改造工程的应在改造前拆除。通过“自拆、帮拆、劝拆等形式，拆除影响改造工程的外窗护栏，保障节能改造工程质量。全面拆

7、除地桩地锁，治理开墙打洞和地下空间违规使用，对群租房进行动态清零。3、加强老旧小区改造计划管理。全面开展老旧小区体检，深入做好群众工作，力争在2024年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。各区结合体检结果、本区财力、群众工作情况和居民诉求等实际，对储备项目分批申报列入改造实施计划，并动态调整。加快推进危旧楼改建和简易楼腾退项目，每年按照不低于基础类改造总量20%的标准推进抗震、节能综合改造项目，加大力度推进改造周期短、当年能见效的楼内上下水管线改造、公共区域市政专业管线改造、适老化改造等单项改造项目，支持实施环境整治项目。合理安排实施计划和施工工期，减少雨季施工、冬期施工。4、创新以

8、改建方式实施老旧小区改造的政策机制。可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围，实施改建带改造、解危带改造。建立居民出资、产权单位履责、社会资本参与的资金共担模式。5、分类细化老旧小区改造内容和标准。按照老旧小区综合整治标准和技术导则，明确13项基础类改造内容，将楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线改造作为重点优先列入改造菜单，严禁随意拆除老建筑、砍伐老树，守住现状绿化率不得降低等底线要求；细化11项完善类改造内容，将居民需求强烈的楼内上下水管线改造、加装电梯、安装电

9、动自行车集中充电设施和消防设施等作为重点优先列入改造菜单，对符合消防安全要求的自行车棚预留充电桩安装条件；明晰12项提升类改造指引，立足小区及周边实际条件，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施。二、健全老旧小区改造多方参与机制1、各部门齐抓共管的工作机制，住房城乡建设部门牵头统筹，有关部门分工落实，街道（乡镇）具体组织，形成工作合力，共同破解难题，扎实推进老旧小区改造工作。2、健全社会资本参与机制。鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业，模式统筹社会资本参与、存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改

10、造+运营“一体化实施。各区可将街区、社区内老旧小区打捆实施，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区改造向街区更新转变；推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标,实现全链条实施；推动以“物业+”的方式，引入社会资本投资改造运营低效空间和存量设施，同步提升运营水平和物业服务水平。各区要完善引入社会资本风险评估机制，规范退出程序。3、完善责任规划师、建筑师参与机制。加强责任规划师培训，指导责任规划师深度参与老旧小区改造。细化责任规划师提供项目规划咨询服务、协助开展公众参与、全程跟踪和服务项目实施、参与项目验收等全流程工作指南,完善责任规划师在改造项目生成和方案审查等节点出具意见的制度。健全改

11、造项目建筑师负责制，发挥其专业技术优势，确保改造项目设计品质。4、健全落实产权单位改造责任的政策措施。研究出台相关政策措施，推动落实产权单位在动员业主参与改造、建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。压实市、区属国有企业产权人责任，加快推动所属老旧小区改造，研究将其实施改造发生的相关费用计入企业成本的可行性。研究支持产权单位在完成老旧小区改造后退出小区管理的相关政策。研究出台支持鼓励产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房的有关措施。制定支持产权单位使用房改售房款或依法使用住宅专项维修资金用于完善类和提升类改造的相关政策

12、。三、加快推进老旧小区适老化改造1、健全老旧小区适老化改造和无障碍环境建设管控机制。围绕适老化改造和无障碍环境建设专项设计方案，制定相应施工图审查和责任规划师出具意见的具体办法，明确改造要求，强化设计管理。健全专项验收工作机制，老旧小区改造项目竣工验收时，要严格按照相关专项设计方案进行专项验收，不通过不得进行竣工验收。2、积极探索“物业+养老”服务模式。物业服务企业提供社区养老服务的，养老服务营收实行单独核算。鼓励社会资本以“物业+养老”服务的方式参与，提供物业服务，开展定制养老服务。支持物业服务企业搭建平台，吸引专业企业参与加装电梯、增补养老服务设施等工作，同步实施室内适老化改造。对特殊困难

13、老年人家庭居家适老化改造予以支持。鼓励物业服务企业开展智慧居家社区服务，建设智慧养老信息平台，精准对接助餐、助浴、助洁、助行、助医等需求，丰富服务形式，创新产品供给。3、着力破解老楼加装电梯难题。绘制全市老楼加装电梯地图，向社会公开，并进行动态管理。建立加装电梯诉求办理督导机制，完善项目启动工作流程。出台利益平衡指引，指导居民依法协商，促进达成共识。支持各区搭建加装电梯服务平台，提供一站式服务。对于不具备加装电梯条件的楼栋，鼓励安装爬楼代步设备等为老年人出行提供便利。鼓励租赁企业搭建平台，探索采取以租换租的方式解决老年人上下楼问题。四、推动各类市政专业管线只改一次、各类改造一次到位1、统筹同步

14、实施各类市政专业管线改造。创新老旧小区红线内市政专业管线改造施工总承包模式，优化红线外市政专业管线改造审批流程，实现管线改造与综合整治同步实施。管线改造移交后，水电气热等市政服务延伸至产权分界点，特别是推动排水企业管理服务进小区，实现管理服务入楼入户。制定老楼加装电梯管线改移成本控制措施，统筹老旧小区管线改造和加装电梯管线改移，优化施工方案，降低改移费用。明确专业公司改造责任，研究制定相应措施保证其履行企业社会责任。鼓励由一家通信公司统筹负责改造项目内的架空线规整（入地），与公共区域环境整治提升同设计、同实施、同验收。2、细化楼内上下水管线改造措施。完善楼内上下水管线改造申请制，利用好协商议事

15、平台，充分开展民主协商,引导居民达成共识。细化施工方案，充分考虑居民正常生活需求，明确临时供水、排水措施，减少对居民日常生活的影响。提前公示改造计划，避免因居民新装修房屋等原因造成经济损失；明确改造申请截止时间，充分预留居民协商和申请时间。3、推动各类改造一次到位。利用大数据平台实现与老旧小区相关的市政专业管线、道路、绿化、“海绵城市”、“雪亮工程”等各类改造信息共享，统筹用好各类改造资金、资源，实现以块统条，推进一张图作业、一本账管理，力争一次改到位。五、优化规划建设管理措施1、完善存量资源整合利用机制。进一步梳理老旧小区及周边市、区行政事业单位和国有企业产权的存量配套设施，建设便民服务设施

16、。加强存量配套设施用途管控，推进将已挪作他用的配套设施恢复原规划用途，或按照居民实际需要使用，优先配建卫生防疫、养老和社区活动中心等公共服务和便民服务设施。探索存量资源统筹利用利益补偿机制，鼓励存量资源授权经营使用，加强授权经营使用期内的用途管控和使用监管。2、创新规划建设审批管理。全市设立老旧小区新建改建配套设施规划指标“流量池”，对于老旧小区改造过程中实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计入各区建筑管控规模，可由各区单独备案统计，进行全区统筹。创新规划管理措施，允许土地性质兼容和建筑功能混合。可利用现状使用的车棚、门房以及闲置的锅炉房、煤棚（场）等房屋设施，改建便民服务设施，依据规划自然资源部门出具的意见办理相关经营证照。出台老旧小区改造设计指引，制定楼本体、公共空间、配套设施等改造内容设计标准，提升改造项目设计质量。