【《沈阳房地产发展问题研究》11000字（论文）】.docx

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1、沈阳房地产发展问题研究目录L引言32 .沈阳房地产发展现状41 .1沈阳房地产区域分析42 .2沈阳房地产现状分析63 .沈阳房地产发展存在的问题73. 1房地产市场失灵74. 2房地产开发融资结构不合理85. 3房地产税收存在诸多问题96. 4局部地产商品房价格上涨过快104 .沈阳房地产发展中存在问题的原因114. 1严重信息小对称导致市场失灵115. 2产品外部性导致市场失灵116. 3利益驱动致使投资规模越来越大127. 4城镇化水平和经济水平的不断提高的推动135 .沈阳房地产发展中问题的对策建议151. 1建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系155. 2建立房地产融资风险预警机

2、制166. 3增加住房保障的政策力度167. 4通过征收相关税收和限购来进行房地产市场的调节20结语21参考文献22摘要本文通过供需因素分析得出沈阳房地产处于过热阶段，调研得出沈阳现阶段房地产过热的原因归结为:库存规模较高；商业地产产品严重过剩；产品区域分布不均。针对沈阳房地产发展的问题提出了解决途径。以期对沈阳乃至全国房地产发展问题提供建议或意见。关键词：沈阳；房地产；问题1.引言中国的房地产行业最近几年发展的十分的迅速，而房地产业有是一个国家国民经济发展的基础性产业，这个基础性的产业关系到国内民众的切身利益和社会的稳定。房地产市场能否稳定的发展，是国民经济能否稳定发展的重要支撑点。目前，我

3、国的房地产业己经是我国所有产业中的支柱性产业，对我国很多行业都有着巨大的影响力。2011年末以来，中国的经济开始逐渐的放缓，制造业也开始萎缩，其他相关产业的发展势头也没有以前的良好。随着经济发展，人们对住房要求的进一步提高，致使房地产市场在不断的“升温”，并逐渐出现“过热”的现象，但是经济的发展是一个相互联系的整体，如果房产市场出现重大波动，将会对整个国民经济的发展产生极大的危害，这种危害性目前己经体现出来，民众对房价不断上涨的担忧，社会因为房地产泡沫而引发的恐慌，房地产对其他行业的不良影响，比如说中国的制造业，有的专家指出目前我国的制造业比较成本优势己经丧失，制造业的世界工厂地位开始动摇，这

4、是成为中国经济减速的重要原因。著名经济学家咸平教授提出过一个著名的观点叫做二元经济论，郎咸平先生认为中国经济目前出现了一头过热一头过冷的情况，呈现出典型的二元经济。过热的是房地产，过冷的是制造业，并且他还提出了一个观点，认为制造业由于经商环境恶化导致资金大量的流入房地产领域，这是房地产过热的主要原因。因此，我们应该清醒的看到，目前我国的房地产行业的发展存在着投资规模增长过快，房价居高不下，房地产企业参差不齐等不利于我国房地产行业健康发展的情况。这些不好的表现影响力我国的城镇化进程，影响了我国所提倡的建设和谐社会的进程，和普通民众的生活水平。因此，针对这个情况有必要对我国的房地产市场过热的情况进

5、行一个梳理。学术界对于中国房地产行业过热情况的分析这方面的研究也非常的多。但中国房地产行业的发展在不同时期有着不同的问题，因此需要不断的去跟进这方面的研究。本文主要从沈阳的房地产发展问题为对象进行研究。目前学术界对这方面的研究也有了一定的理论成果，取得了一些成就。然而中国房地产行业发展千变万化，研究起来具有一定的难度性。由于笔者手中的资料以及精力有限，不能够全面的分析中国房地产行业方方面面的问题，为此，笔者以研究沈阳房产业发展问题为主，讨论这一时期沈阳房地产过热的情况和原因，并提出有关的对策，力求对这一领域的研究有更加的深入和拓广，使这方面的研究更加充实，更加具有综合性。另外，此文还希望通过对

6、这沈阳房地产行业的研究，能够对目前中国房地产行业的健康发展有一定的借鉴意义。2.沈阳房地产发展现状2.1 沈阳房地产区域分析沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具

7、有较强的吸纳力、辐射力和带动力。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类己达到142个，现在规模以上工业企业3033家,地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大;城市发展空间和产业布局得到拓展优化;汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑;科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业;城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。

8、沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，沈阳市政府确定，到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。2. 2沈阳房地产现状分析2016年1-9月份，全国房地产开

9、发投资74598亿元，同比名义增长5.8%（扣除价格因素实际增长7.1%）,增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资49931亿元，增长5.1%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9虬据中国产业调研网发布的中国沈阳房地产行业现状分析与发展趋势研究报告（2017年版）显示，2016年1-9月份，沈阳房地产开发累计完成投资462.38亿元，同比下降46.6%；其中商品住宅完成投资321.23亿元，同比下降46.9%,商品住宅投资占全部房地产投资的69.47九商品房施工面积5501.58万平方米，同比下降16.8%；其中住宅施工面积3856.56万平方米，同比下

10、降17.4%o2016年1-9月份，沈阳商品房销售件数最多的是浑南区，占全市销售总量的20.18%；第二位的是于洪区，占全市销售总量的16.88%；第三位的是和平区，占全市销售总量的12.35%。其他依次为：铁西新区、沈北新区、皇姑区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、法库县、辽中区。2016年1-9月份，沈阳商品房销售面积最多的是浑南区，占全市销售总量的20.71%；其次是于洪区，占16.19%；和平区、铁西新区分别占13.40%、9.97%,列第三位和第四位。其他依次为：皇姑区、沈北新区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、辽中区、法库县。2016年1-9月份，沈阳商品房销售

11、金额最多的是浑南区，占全市销售总量的19.74%；其次是和平区，占全市销售总量的17.15%；第三位的是于洪区，占全市销售总量的15.58%。其他依次为：皇姑区、铁西新区、沈河区、沈北新区、大东区、苏家屯区、新民市、辽中区、康平县、法库县。未来沈阳将呈现住宅去库存、写字楼忙洗牌、商业急转型的态势。具体来看，住宅市场方面，随着利好政策影响的深入，以及中央对去库存的重视，预计明年住宅销量有望继续稳步增长，开发商抓紧机会去库存，房价大幅波动的可能性较小；甲级写字楼市场方面，甲级写字楼总供应将突破百万达到112.36万平方米，短时间内市场空置率将继续处于高位，预计明年全市平均租金将继续下降；商业市场方

12、面,商业供应体量巨大，到2016年预计达到896万平方米，即将入市的项目包括友谊时代广场、夏宫城市广场、新世界K11、沈北华强广场等，社区商业兴起、旧项目改造实施、地下商业兴建、购物中心业态调整，轻零售、重餐饮、积极发展儿童休闲娱乐将成为未来主要趋势，其发展前景广阔。3.沈阳房地产发展存在的问题3.1 房地产市场失灵理想条件下的市场失灵、理想条件下的市场失灵产生于市场机制的缺陷，这类市场失灵本应由政府纠正，但是在沈阳房地产业大量存在。例如，问题富豪的房地产暴富加剧了贫富两极分化，市场秩序混乱造成沈阳房地产业链条的扭曲，政府住房政策不到位致使房价收入比1:3至1:6的经济适用房的市场断档等等，这

13、类市场失灵在沈阳乃至我国房地产业凸现，反映了政府的失灵和缺位。正常偏离理想条件下的市场失灵、正常偏离理想条件下的市场失灵是市场机制不完善、不成熟而产生的，而是完善和成熟的市场机制的现实状态。房地产市场是信息不完善和信息不对称的市场，是不完全竞争的市场、正常偏离理想条件对于房地产市场是常态，是房地产市场运营的基础条件、房地产商利用这种市场状态，在结构性供不应求的住宅市场格局下，使本应是竞争性的房地产业出现了寡头垄断和价格合谋，非正常偏离理想条件下的市场失灵、非正常偏离理想条件下的市场失灵是由市场自身不完善、不成熟造成的。沈阳房地产市场正处在非正常偏离理想条件下的市场转型期，旱双轨运行状态、由于我

14、国房地产市场体系不健全，市场机制部完善、不成熟，市场规则不健全的程度较严重，与市场理想条件的非正常偏离的差距较大、这类市场失灵在沈阳房地产市场大量存在，严重影响了沈阳房地产业的运行和发展。3. 2房地产开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场、而国内房地产开发商融资架道下要在银行借贷,且信贷比例过高、一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。3. 3房地产税收存在诸多问题我国现行的房地产市场税收政策，与当下蓬

15、勃发展的房地产行业相比，弊端日益突出、中国房地产市场税收政策经过数次重大变革，逐步建立起以小动产流转税、所得税为主体的多税种、多环节、多次征收的复合税收政策体系、但现行的房地产市场税收政策带有鲜明的“过渡性”痕迹，存在着许多问题，比如税种繁杂、重复征税，税种课税范围狭窄、税基覆盖不全,税种设置小合理，内外税收政策有别，辅助制度小健个等问题都越来越成为我国房地产市场和谐健康发展的制约因素、此外，房地产市场税收制度的弊端，应该是促成房价居高不下的众多因素中比较重要的一个、改革和完善当前我国的房地产市场税收政策己成为社会各界关注的焦点之一。我国现行房地产税收政策一个明显的特点是在房地产流通环节税种多

16、、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大、这种设置的影响有二：一是土地闲置、浪费现象严重、从1996年到2006年的10年内，个国耕地减少了1亿多亩;与此同时，大量土地被粗放利用，甚至浪费、统计资料显示，到2006年底，个国城镇规划范围内共闲置土地114.93万亩，空置土地86.24万亩；二是土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时开征，这相当于给了土地保有者无息贷款，只要土地未进入流通，就无须为土地的增值纳税、这种状况无异于鼓励了土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地，而只对土地进行简单的开发、这种以空地或低利用率的力一式保有，小利于土地作为有限资源的合理利用；三是进入市场流通的土地要承受过高税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上造成了国家的税收收入的