精品课程各业态建筑精细化设计商业地产讲义.ppt

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1、各业态建筑精细化设计各业态建筑精细化设计一、商业建筑的设计要点一、商业建筑的设计要点及案例分析及案例分析商业建筑要点商业建筑要点一、商业形态进化的四次革命一、商业形态进化的四次革命 (1)(1)百货商店：（零售业的第一次革命百货商店：（零售业的第一次革命,销售内容变化）销售内容变化）（2 2）一价商店：）一价商店：(零售业的第二次革命零售业的第二次革命,销售定价方式变化销售定价方式变化)（3 3）连锁商店：）连锁商店：(零售业的第三次革命零售业的第三次革命,销售组织形式变化销售组织形式变化)（4 4）自选市场：）自选市场：(零售业的第四次革命零售业的第四次革命,销售方法变化销售方法变化)二，商

2、业建筑内部三大组成部分二，商业建筑内部三大组成部分（1 1）引领部分）引领部分（2 2）营业部分）营业部分（3 3）辅助部分）辅助部分三，商业建筑内部空间元素：三，商业建筑内部空间元素：（1 1）点：中庭）点：中庭 （或大厅）（或大厅）（2 2）线：室内步行街（或通道）线：室内步行街（或通道）（3 3）面：柜台（或专卖店）面：柜台（或专卖店）大型商业场所位置策划大型商业场所位置策划（一）（一）商业圈分析商业圈分析(选址的第一步骤选址的第一步骤)次 级 商 业 圈边缘商业圈核心商圈 大型商业建筑空间构成元素大型商业建筑空间构成元素1 1、营业部分：含营业厅、娱乐、餐饮等，实为使用、营业部分：含营

3、业厅、娱乐、餐饮等，实为使用空间；空间；2 2、引导部分含：门厅、垂直交通厅、问讯、寄存、引导部分含：门厅、垂直交通厅、问讯、寄存、步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间；步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间；3 3、辅助部分含：库房、办公、店员用房、货运平台、辅助部分含：库房、办公、店员用房、货运平台等，实为辅助空间。等，实为辅助空间。内部的步行街内部的步行街室内的商业街室内的商业街底层的宽度底层的宽度一般在一般在1010一一2020米之间，以使米之间，以使购物者能看清购物者能看清两边商店的标两边商店的标牌及橱窗里陈牌及橱窗里陈列的商品。交列的商品。交叉口之间一叉口之间一般相距般相距20302

4、030米，以能看清米，以能看清最远处的标记最远处的标记广告及人和物广告及人和物为准。为准。大型商业建筑空间组合大型商业建筑空间组合建筑的内部空间组合建筑的内部空间组合城市边缘的城市边缘的“大大 MALL”MALL”因为地价便宜，环境简单，郊因为地价便宜，环境简单，郊区的商业一般为一至二层，不设地下层。区的商业一般为一至二层，不设地下层。这样在竖向空间设计上比较容易，主要是平面空间的设这样在竖向空间设计上比较容易，主要是平面空间的设计。以步行街为骨架，串联整个空间，为了避免单调，计。以步行街为骨架，串联整个空间，为了避免单调，可以有意识地设置交叉、转弯、收放、弯曲，要考虑人可以有意识地设置交叉、

5、转弯、收放、弯曲，要考虑人的生理需求，设置停留的空间，的生理需求，设置停留的空间，还要考虑视线中景象的还要考虑视线中景象的起承转合对人心理造成的影响。选一些控制点做为广场起承转合对人心理造成的影响。选一些控制点做为广场中庭，可以起到画龙点睛的作用中庭，可以起到画龙点睛的作用。l 加拿大宝佳公加拿大宝佳公司设计的上海一百，司设计的上海一百，基地形状狭长、扁平基地形状狭长、扁平，其长深比并非作为，其长深比并非作为商场的最佳条件，解商场的最佳条件，解决办法是：设计了两决办法是：设计了两个中庭，位于整栋建个中庭，位于整栋建筑左右位置，得以解筑左右位置，得以解决商场走道过长的弊决商场走道过长的弊病，使中

6、庭作为中途病，使中庭作为中途休息处。半圆形高休息处。半圆形高1212层的中庭，自地下二层的中庭，自地下二层往上逐层放大，中层往上逐层放大，中心点逐层侧移形成有心点逐层侧移形成有规律的变化。曲线形规律的变化。曲线形的道路容易形成更充的道路容易形成更充满活力的空间。逐层满活力的空间。逐层放大的中庭可以消除放大的中庭可以消除一般较小的中庭产生一般较小的中庭产生的压迫感，创造一种的压迫感，创造一种新的视觉及空间感觉新的视觉及空间感觉。加拿大宝加拿大宝佳设计的佳设计的瑞都购物瑞都购物中心也分中心也分别做了过别做了过街天桥和街天桥和室外步行室外步行街街.两种类型两种类型:居住类底商、商务类底商居住类底商、

7、商务类底商营业厅内的水平流线方式主要有五种组分形式营业厅内的水平流线方式主要有五种组分形式1 1直交式：这是最普遍被采用的布置方式。直交式：这是最普遍被采用的布置方式。2 2斜交式：在店内不会造成顾客走不到的死角。斜交式：在店内不会造成顾客走不到的死角。3 3放射式：以中心柜台为基准，放射布置。放射式：以中心柜台为基准，放射布置。4 4自由流动式：通路一般为曲线型，按顾客行走的意自由流动式：通路一般为曲线型，按顾客行走的意向布置。向布置。5 5直线式：一般用于小的零售商店。直线式：一般用于小的零售商店。工程实践的平面设计工程实践的平面设计外部空间设计外部空间设计1 1 人车分流人车分流商业建筑

8、的外部交通可商业建筑的外部交通可分为三类：分为三类：一是过城人（车）流；一是过城人（车）流；二是顾客人（车）流；二是顾客人（车）流；三是内部人（车）流。三是内部人（车）流。外部交通组织的第一步外部交通组织的第一步就是做到商业街道要与就是做到商业街道要与交通干道分开并尽可能交通干道分开并尽可能保证不被城市交通所穿保证不被城市交通所穿越，这样会有效地把过越，这样会有效地把过城人（车）流分开，设城人（车）流分开，设置步行系统。高架步行置步行系统。高架步行街是较好的解决方案之街是较好的解决方案之一。一。（3 3）立体式停车场立体式停车场 立体式停车场是专立体式停车场是专门停放车辆的建筑门停放车辆的建筑

9、物，它又可分为两物，它又可分为两类：类：A A升降式，通升降式，通过升降机把汽车送过升降机把汽车送到其它层。到其它层。B B坡道式，这坡道式，这种停车场一般与建种停车场一般与建筑物合并或呈塔式筑物合并或呈塔式独立设置，容量大独立设置，容量大，较为经济。，较为经济。内部的步行街内部的步行街室内的商业街室内的商业街底层的宽度底层的宽度一般在一般在10-2010-20米之间，以使米之间，以使购物者能看清购物者能看清两边商店的标两边商店的标牌及橱窗里陈牌及橱窗里陈列的商品。交列的商品。交叉口之间一叉口之间一般相距般相距20302030米，以能看清米，以能看清最远处的标记最远处的标记广告及人和物广告及人

10、和物为准。为准。二、住宅建筑的设计要点二、住宅建筑的设计要点及案例分析及案例分析物物华华天天宝宝强调文化的传承强调人与自然最和谐的融合强调生态性、可持续发展性FOCUS ON THE CULTUREFOCUS ON THE HARMONY OF NATURE AND PEOPLEFOCUS ON INTIRONMENT AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT人人杰杰地地灵灵一、人本原则-强调人的空间感受二、内外景观并重原则-两手并重三、价值最大化原则-对于用地进行详尽的，充分利用土地及其他稀缺资源四、产业链最优原则-对于产业的启动、运行和顶端产品合理配置，以带动区域经济建设总平

11、面图总平面图东陵东陵盛京高尔盛京高尔夫俱乐部夫俱乐部鸟岛鸟岛东东 陵陵 路路绕绕城城高高速速浑河浑河本案本案世园会世园会新开河新开河项目与周边景区关系图项目与周边景区关系图西侧：沈抚公路西侧：沈抚公路中间：宅间小道中间：宅间小道中间：在建道路中间：在建道路1、进入场地最便捷的道路、进入场地最便捷的道路2、道路两侧可以形成绿化和景观、道路两侧可以形成绿化和景观空间空间3、道路档次高于中间道路、道路档次高于中间道路1、坐公共交通人流最方便的道路、坐公共交通人流最方便的道路2、场地中间，交通便利、场地中间，交通便利1、路宽、路宽16米，等级最高米，等级最高2、道路两侧有极好的景观体系和、道路两侧有极

12、好的景观体系和层次层次1、有货车或卡车通过，交通稍微、有货车或卡车通过，交通稍微混杂混杂1、两侧建筑混乱，档次很低、两侧建筑混乱，档次很低2、环境改造难度极大、环境改造难度极大3、人车混行严重，不可能改变其、人车混行严重，不可能改变其现状交通方式现状交通方式选择选择优点优点缺点缺点结论结论作为中档楼盘的车行主作为中档楼盘的车行主入口入口不作为步行道路不作为步行道路主要作为步行道路主要作为步行道路不作为车行道路不作为车行道路作为高档区域的车行入作为高档区域的车行入口口作为作为高档区域高档区域步行道步行道路路东侧：滨河路东侧：滨河路1、环境较好、环境较好2、道路两侧有较好的景观体系和、道路两侧有较

13、好的景观体系和层次层次1、位于场地的东端，距离主要交、位于场地的东端，距离主要交通方向较远通方向较远宜作小区的辅助入口宜作小区的辅助入口不宜作主要道路不宜作主要道路功能布局依据和原则功能布局依据和原则1、遵循市政基本要求和现状地形原则、遵循市政基本要求和现状地形原则2、沿河和内部景观最优原则、沿河和内部景观最优原则3、品质最大化原则品质最大化原则4、开发秩序最优原则、开发秩序最优原则基地现状评价-东陵轴线以西最窄处选择一高档别墅选择二高档公寓优点：和东西侧高档区域在体量上比较和谐缺点：空间形式呆板，建筑密度大，可做景观用地少，导致内部景观品质差，居住品质差。土地价值没有得到充分开发总用地2.9

14、公顷优点：高体量的建筑，可以和场地东侧所有的景观形成呼应，造成极强的广告效应和标志性作用。每一户都会有极好的景观朝向，建筑密度很低，内部景观系统品质会非常好。内外品质均极佳，有可能设计成高品质的空中别墅。和东部高档别墅形成高保安社区。形成一个整体。同时和场地西侧设计的沿河高层建筑形成节奏干极强的沿河建筑景观带缺点：和东西部低层建筑形成体量上的反差。但由于他们为山墙相对，且只有一栋，通过适当加大二者的防护距离，可以解决这一问题。用地约2.9公顷基地现状评价基地现状评价-联排别墅区的设置联排别墅区的设置选择一西端选择二中间选择三东端选择四南边位置嘈杂、环境很差被东西两侧的普通住宅分开，干扰大，品质

15、混杂，不宜管理环境最优，位置独立，可以形成独立的高档区域可以和高档空中别墅形成一个完整的高档区域环境很好，但略显单薄，不宜形成良好的内部景观氛围和普通楼盘的接触面太长，品质会受到影响对普通住宅和水体的接触形成了巨大的阻碍。建筑高度空间分析选择一选择一 高层在北侧高层在北侧选择二选择二 高层在中间高层在中间选择三选择三 高层在南侧高层在南侧18层层11层层4层层浑河浑河新开河新开河原有建筑原有建筑18层层11层层4层层浑河浑河新开河新开河原有建筑原有建筑18层层11层层4层层浑河浑河新开河新开河原有建筑原有建筑南南高层布局形态分析高层布局形态分析选择一平行布置选择二组团式优点：对景观进行了最大化

16、的利用缺点：1、布局单调，形成了一堵墙 2、建筑空间的节奏感不强，沿河景观问题很大 3、对后边建筑有较大的体量压力 4、对后边住宅的视线形成了河很大的阻挡优点：1、建筑组团式布局，为后边住宅的视线提供了充足的开敞空间 2、建筑空间的节奏感强，沿河景观错落有致 3、对后边建筑的体量压力降到最小 建筑空间密度分析建筑空间密度分析选择一沿浑河为板楼选择一沿浑河为塔楼1、沿河建筑景观很好，但其后的建筑几乎无外部景观可言。2、景观的均好性受到影响。3、从浑河方向观看，空间没有层次，沿河景观受到很大的影响。1、沿河建筑景观很好，但其后的建筑均有不同程度的景观朝向。2、景观和空间均好性强。3、从浑河方向观看，空间没层次丰富，景深大。浑 河浑 河沿沈抚公路（西立面）空间节奏分析沿沈抚公路（西立面）空间节奏分析选择一南高北低布局选择二高低错落布局选择三两端高中间低浑河浑河新开河新开河浑河浑河新开河新开河浑河浑河新开河新开河优点：沿新开河建筑可以很好的接触到河边景观，看不到对岸的不好建筑缺点：空间布局死板 高层建筑均在南侧，不利于建筑的布局，对北部住宅影响比较严重优点：空间布局灵活 具有较好的天际线缺点：