房地产批量评估技术及应用.ppt

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1、 房地产批量评估技术及应用房地产批量评估技术及应用 主要内容主要内容 房地产批量评估概述房地产批量评估概述 房地产批量评估技术房地产批量评估技术 房地产批量评估技术的应用房地产批量评估技术的应用 房地产批量评估概述房地产批量评估概述 批量评估的定义批量评估的定义 批量评估的基本特征批量评估的基本特征 批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 批量评估的基本程序批量评估的基本程序 批量评估基础数据及获取渠道批量评估基础数据及获取渠道 批量评估的定义批量评估的定义批批量量评评估估准准则则麦迪逊协议麦迪逊协议批量评估的定义批量评估的定义 国际评估准则国际评估准则（IVSIVS）的定义）的定义应用应用

2、系统系统的、的、统一统一的、考虑到的、考虑到统计检验统计检验和结果和结果分析的评估方法和技术评估分析的评估方法和技术评估多项财产多项财产确定确定日期价值的活动。日期价值的活动。美国评估准则美国评估准则（USPAPUSPAP）的定义）的定义在在某一日期某一日期通过采用通过采用标准化方法标准化方法、引用、引用共同共同数据数据、进行、进行统计测试统计测试等方法对某类等方法对某类群体资群体资产产进行评估的过程。进行评估的过程。批量评估的定义批量评估的定义 国际估价官协会（国际估价官协会（IAAOIAAO）的定义）的定义利用利用共同数据共同数据，标准化的方法标准化的方法和和统计检验技术统计检验技术评估一

3、组财产确定日期价值的活动。评估一组财产确定日期价值的活动。房地产批量评估可以房地产批量评估可以界定界定为：在为：在给定时间给定时间通过采用通过采用标准化方法标准化方法、引用、引用共同的数据共同的数据，进行进行统计测试统计测试等方法对等方法对大量大量房地产进行评房地产进行评估的过程。估的过程。批量评估的基本特征批量评估的基本特征 统一统一估价时点的估价时点的大批量大批量评估评估 使用同一标准以保证结果的使用同一标准以保证结果的公正性公正性 以利用共同的数据为以利用共同的数据为基础基础 批量评估需通过统计批量评估需通过统计检验检验 与个案评估最根本区别：一次评估的对象是与个案评估最根本区别：一次评

4、估的对象是一批一批或或一组一组不动产不动产 比较内容比较内容 批量评估批量评估个案评估个案评估相同相同的理的理论基础论基础基于市场比较法、成本法和收益法的基本原理基于市场比较法、成本法和收益法的基本原理对评估过对评估过程的程的市场市场分析分析不同不同应用应用计算机软件计算机软件同时分析和处理同时分析和处理大量大量市场信市场信息息;利用利用GISGIS等空间技术对大量等空间技术对大量市场市场及及主体主体信息信息进行分析处理并及时进行分析处理并及时跟踪跟踪和和动态动态分析分析围绕围绕特定特定的评的评估对象，有估对象，有针针对性对性地收集相地收集相关信息数据关信息数据评估评估质量质量控制控制方面方面

5、的差异的差异全面的全面的信息信息资料；资料；可对三大方法下的模型进行可对三大方法下的模型进行校准和检验校准和检验；利用大样本、多数据等有利条件对评估利用大样本、多数据等有利条件对评估对象对象进行进行归类归类；通过比率分析法进行估价通过比率分析法进行估价质量分析质量分析，保证数，保证数据科学客观；据科学客观；估价估价人员人员业务业务水平、职业道水平、职业道德对结果影响德对结果影响较大，影响了较大，影响了评估的客观性评估的客观性操作操作程序程序不同不同建立数据建立数据库库分类和归分类和归类类确定一致性确定一致性区区域域建模、校准建模、校准监测监测结果结果解释解释结果结果处处理理结果结果收集资料收集

6、资料实实地踏勘地踏勘选择选择方法方法评估评估报告报告批量评估的应用条件 相对成熟的房地产市场相对成熟的房地产市场市场基础市场基础 完善房地产信息系统完善房地产信息系统物质基础物质基础 合理的房地产分类合理的房地产分类 合理的评估分区合理的评估分区批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 19191919年，将统计学的多元回归分析作为估价技术年，将统计学的多元回归分析作为估价技术进行应用进行应用 19771977年，年，CarboneCarbone RorbertRorbert 和和 LonginiLongini Richard Richard 发表了发表了反馈模型在房地产自动评估中的应用反馈模

7、型在房地产自动评估中的应用，首次首次提出了自动评估模型概念提出了自动评估模型概念 19831983年，年，国际估价官协会国际估价官协会颁布了关于三种基本价颁布了关于三种基本价值评估方法在批量评估中的应用准则（之后值评估方法在批量评估中的应用准则（之后9 9次进次进行补充与完善）行补充与完善）20052005年，年，国际评估准则委员会国际评估准则委员会对批量评估的规则对批量评估的规则和评估人员的规范做了相应规定和评估人员的规范做了相应规定 专业评估准则专业评估准则在标准在标准6 6中对评估人员在批量评估时中对评估人员在批量评估时所运用的技术和方法进行了规范性的表述所运用的技术和方法进行了规范性的

8、表述 批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 批量评估批量评估最早产生于最早产生于从价税评估中对从价税评估中对一致一致性性和和统一性统一性的需求的需求 批量评估已经成为各国不动产税基评估的批量评估已经成为各国不动产税基评估的主流技术主流技术 个案评估个案评估成本大成本大税负不公税负不公税收流失税收流失不便重估不便重估批量评估的缘起和发展批量评估的缘起和发展 应用领域的扩展应用领域的扩展 农业用地农业用地评估评估征税为目的征税为目的的财产评估的财产评估抵押财产评估抵押财产评估公共事业性公共事业性企业资产评估企业资产评估时间时间文件名文件名相关内容相关内容2009.72009.7财税财税2020

9、0910009100号号 关于关于开展应用开展应用房地房地产评税技术产评税技术核定核定交交易环节计税价格工易环节计税价格工作的通知作的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市财各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门税部门选定城市选定城市开展应用开展应用评税技术评税技术核定核定交易环节计税价格工作交易环节计税价格工作2010.112010.11财税财税20201010510105号号关于关于推进应用推进应用房地房地产评估技术产评估技术加强加强存存量房交易税收征管量房交易税收征管工作的通知工作的通知 应用房地产估价技术应用房地产估价技术加强加强存量房交易税存量房交易税收征管收征管 各地在各地在20

10、112011年年7 7月月1 1日前日前完完成试点成试点2011.72011.7财税财税202011611161号号关于关于推广应用推广应用房地房地产估价技术产估价技术加强加强存存量房交易税收征管量房交易税收征管工作的通知工作的通知 各地自各地自20122012年年7 7月月1 1日起对纳税人所申报的存量房交易日起对纳税人所申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税；人申报的交易价格征税；应应用房地产批量估价技术用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值，确定存量房交易价格估值，不得使用其他方法进行评估不得使

11、用其他方法进行评估。“统一评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项统一评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项和数据采集标准。和数据采集标准。”“评估方法原则上应首先使用市场法的评估方法原则上应首先使用市场法的间接比较法间接比较法”。我国房地产交易税收中对批量评估技术应用的要求我国房地产交易税收中对批量评估技术应用的要求房地产估价规范房地产估价规范5.6.3房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。批量评估的基

12、本程序批量评估的基本程序明确被评估的资产明确被评估的资产明确市场区域明确市场区域设计模型设计模型校准模型校准模型批量评估批量评估确认影响价值的特征确认影响价值的特征复核评估结论复核评估结论美国评估准则美国评估准则中批量评估的基本程序中批量评估的基本程序反复调整反复调整批量评估基础数据及获取渠道数据类型数据类型收集渠道收集渠道空间空间数据数据卫星遥感影像卫星遥感影像卫星地面接收站、遥感影像销售代理公司卫星地面接收站、遥感影像销售代理公司航拍图航拍图测绘部门、直接投资拍摄测绘部门、直接投资拍摄行政区划图行政区划图测绘部门、地名办公室等测绘部门、地名办公室等土地定级成果图土地定级成果图基准地价图、地

13、籍图基准地价图、地籍图国土资源部门国土资源部门房地产编号房地产编号房管部门、建设部门、城市规划部门房管部门、建设部门、城市规划部门属性属性数据数据成本数据成本数据建设部门、工程造价制定和管理部门、房地产开建设部门、工程造价制定和管理部门、房地产开发公司等发公司等交易数据交易数据房地产交易中心、产权登记管理部门、房地产开房地产交易中心、产权登记管理部门、房地产开发公司、销售代理和中介公司、估价机构等发公司、销售代理和中介公司、估价机构等收益数据收益数据房屋土地管理部门、中介机构、估价机构等房屋土地管理部门、中介机构、估价机构等纳税人纳税人信信息数据息数据土地产权信息土地产权信息国土资源部门国土资

14、源部门房屋产权信息房屋产权信息房屋管理部门房屋管理部门其他其他数据数据评估参数等评估参数等以上相关部门及房地评估研究机构、税收部门以上相关部门及房地评估研究机构、税收部门地籍房籍户籍庙里有个和尚从前有座山山里有座庙房地产批量评估技术房地产批量评估技术 计算机辅助批量评估计算机辅助批量评估 自动评估模型自动评估模型 自动评估模型的类型自动评估模型的类型 自动评估模型的校准技术自动评估模型的校准技术 计算机辅助批量评估计算机辅助批量评估根据是否有计算机辅助可以分为根据是否有计算机辅助可以分为手工手工批量批量评估和计算机辅助的批量评估评估和计算机辅助的批量评估 计算机辅助批量评估（计算机辅助批量评估

15、（Computer Aided Computer Aided Mass AppraisalMass Appraisal，CAMACAMA）指利用计算指利用计算机机程序程序，以事先搜集的反映物业特征、市，以事先搜集的反映物业特征、市场状况等信息的场状况等信息的数据数据为基础，按照一定计为基础，按照一定计算规则和统计方法，实现对大量物业单元算规则和统计方法，实现对大量物业单元在指定时点上市场价值的在指定时点上市场价值的准确、快速准确、快速和和批批量量评估。评估。批量评估系统批量评估系统数据数据管理管理系统系统评评估估系系统统评估评估分析分析系统系统管理管理支持支持系统系统诉诉讼讼系系统统计算机批量

16、评估系统的构成计算机批量评估系统的构成自动评估模型自动评估模型 自动评估模型（自动评估模型（Automated Valuation Automated Valuation ModelModel，AVMAVM）将将批量评估模型批量评估模型（反映反映市场供求关系因素如何相互作用的数学运市场供求关系因素如何相互作用的数学运算模型算模型）计算机化计算机化的计量经济模型，即基的计量经济模型，即基于数学模型开发的用于进行不动产价值评于数学模型开发的用于进行不动产价值评估的估的计算机软件程序计算机软件程序。自动评估模型能够自动评估模型能够自动生成自动生成基于对区位、基于对区位、市场条件和房地产特征等已收集数据的市市场条件和房地产特征等已收集数据的市场分析，从而得到待评估房地产的价值。场分析，从而得到待评估房地产的价值。自动评估模型的类型自动评估模型的类型 采用计算机辅助批量评估的自动评估模型采用计算机辅助批量评估的自动评估模型种类很多，但这些模型依然是建立在种类很多，但这些模型依然是建立在成本成本法、市场比较法、收益法法、市场比较法、收益法等基本的估价方等基本的估价方法理论基础上的，其中使用最为广泛