郑州市兴河湾小区一号楼项目风险评估.docx

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1、郑州市兴河湾小区一号楼项目风险评估摘要房地产项目为地方经济发展以及财税收入贡献了巨大力量,俨然成为国民经济发展的支柱产业。房地产属于资金密集型行业，受政策等因素影响显著，存在较高风险，尤其是近年来国家以及地方政府实施的住房控制策略，让房地产行业发展雪上加霜。因此，作为房地产企业在项目开发当中要高度重视风险管理，提高项目风险评估效率，增强项目盈利能力，实现企业发展的可持续性。在房地产项目风险管理理论概述基础上，以郑州市兴河湾小区一号楼项目为例，从房地产项目全生命周期入手，对投资决策、前期规划、建设环节、售后环节存在的风险予以分析。同时，针对郑州市兴河湾小区一号楼项目风险管理存在的问题，提出了解决

2、方案，对项目四个阶段风险因素采用了减轻、预防、回避、转移、接受、储备等风险应对措施，希望通过对该项目的风险研究，可以为房地产项目风险管理研究能够提供参考和借鉴。关键词：房地产项目风险评估应对策略1绪论1. 1研究背景随着改革开放深化发展，中国房地产行业呈现快速发展趋势，房地产行业投资规模已经从2000年的0.49亿元增长到2022年的13.3万亿。大规模投资导致房产行业库存增大，尤其是到2015年存量房屋面积高达7.18亿平方米,每人30平方米的话,可以满足2亿人的住房需求。房地产项目开发具有周期长、资金量大等特征，要成功完成一个工程项目，必须从项目理念着手，制定风险管理计划，并将之作为项目管

3、理的核心内容。建设质量、进度、成本、安全等均属于利益相关方重视的内容，在项目实施全过程，由于某些不良因素的出现增大了项目实施的风险，并有可能对投资方和承建企业造成直接或间接的损失，这就需要项目管理者在项目实施的设计、准备、建设、竣工验收等全过程实施有效的风险管理，坚持以风险管理相关理论和方法来对工程项目的实施全过程进行有效地管理,预防和控制好项目中的风险影响因素，确保项目的成功建成。1.2研究意义风险管理作为项目管理的核心内容之一,长期以来都是工程建设领域高度重视理论发展和实践应用的主要手段。本文通过总结归纳国内外项目风险管理的研究成果,参考相关文献,结合郑州市兴河湾小区一号楼项目的实际现状,

4、针对房地产项目全过程生命周期进行全过程的风险管理研究。文中采取全过程方式对该项目开发过程中四个阶段的风险进行识别，然后采用主观评价法对项目风险因素进行评估，确定了项目各风险因素的重视性程度，具有理论意义和实践探索意义。2房地产项目风险管理概述2.1 房地产项目风险管理风险是对未知的不稳定因素进行的综合评价,倘若能够知道某个事项只会造成特定的结果，则不能评定该事项存在风险，但是当某个事项的发生会造成多种结果，该结果同预期相差越远，则说明存在的风险就越大，反之亦然。企业战略目标的实现必然会伴随不同程度的风险，结合管理层的认知水平及企业的抗风险能力，可以对该目标实现过程中的潜在风险进行评估。倘若该风

5、险已经超出了预期，则需要拟定相关应对策略，避免给组织造成大的经济损耗。房地产行业与建筑、建材、金融等行业之间存在密切关联性，为地方经济发展以及财税收入贡献了巨大力量，俨然成为国民经济发展的支柱产业。房地产项目管理涉及诸多环节,需要多个部门之间的相互协调,一般情况下房地产项目包括投资决策、前期准备、建设管理、销售服务、无涯管理等环节，每个环节的目标、任务存在差异。同时房地产项目管理内容繁杂，任何一个环节出现风险安全都会影响到项目的最终质量。因此房地产项目风险管理尤为重要，影响和决定着房地产企业的长远发展。2.2 房地产项目风险管理环节从风险的形成流程来讲，风险主要包括识别、分辨、处理、监督四个环

6、节，房地产项目具有资金大、内容繁杂等特点，因此风险识别内容除常规四个环节外，还包括风险规划，具体表现为：第一，风险规划主要是根据房地产项目存在的潜在风险做好启动前的顶层设计、整体规划，规划科学与否直接影响着最终的风险管理成效。第二，风险识别。主要是对房地产项目建设前后中存在的隐患进行分析，找出影响项目实施的关进因素、风险。第三，风险应对，在风险识别的基础上做好应对工作，以更好解决项目风险难度。第四，风险监督与反馈，主要是对风险管控的主体进行风险监督，构建全流程监督管理体系，最大限度做好风险的预期检测工作，通过监督管理确保风险应对的科学理性明确监管主体责任。反馈环节，主要通过项目被开发主体、开发

7、主体的信息，以实现对房产项目的综合开发。第五，服务阶段，做好项目风向管理的后期服务工作，提升项目品牌影响力。3郑州市兴河湾小区一号楼项目风险管理现状及问题3.1 项目概况3.1.1 项目规划设计郑州市兴河湾小区项目位于郑州市金水区国基路与索凌路交叉口，项目占地1600亩，投资约30亿，开发主体为信和置业有限公司。小区建筑风格主要以法国南部小镇普罗旺斯为蓝本，整个项目命名为普罗旺世。普罗旺世一共包括六期，一期为“香榭丽舍”“枫丹白露”，二期为温莎城堡等别墅区。兴河湾属于普罗旺世第六期开发项目，兴河湾小区内部拥有儿童会馆、健身会馆、游泳馆。小区周边拥有丹尼斯、家乐福等大型商超，教育资源丰富，幼儿园

8、、中小学、大学紧密相连，附近拥有河南中医学院等医疗资源。该项目采取全案精装修,以“年轻态”为设计理念，具备多元功能，园区种植亚热带植物，拥有雕塑、亭台，休闲与商业集中规划，生活空间设计的有魔幻森林公园、樱花景观大道等。3.1.2 项目施工进度安排郑州市普罗旺世兴河湾小区属于六期项目，共计10栋，层高34,占地106.9万平方米，建筑面积160.4万平方米，3002户居民。兴河湾小区一号楼于2012年1月开始施工，2014年5月交房。3.1.3 项目建设投资情况普罗旺世兴河湾小区一号楼属于高层建筑，层高34,占地32482平方米，建筑面积17382平方米。建筑总投资5400万，主要以自有资金为主

9、。郑州市兴河湾一号楼项目于2012年1月至3月进行项目前期准备工作；2012年4月到8月进行工程勘察设计；2012年9月到2013年11月为主体建设阶段，2013年12月到2014年3月为外网配套建设阶段，2014年5月交房。3.2 项目风险管理概况3.2.1 项目风险管理现状郑州市兴河湾一号楼项目建设当中构建了较为完整的项目组织系统，由总经理负责项目施工，副总经理、总工程师负责具体项目的实施。兴河湾小区共有10栋楼，一号楼与其他楼同时进行开发。施工管理过程主要为：第一，施工前进行项目的准备工作，包括项目审批,土地挂牌出让、审批手续完善等；第二，根据普罗旺世项目整体规划风格，针对兴河湾小区特点

10、，进行一号楼方案的设计与施工图的绘制；第三，开展项目招标工作，选择资质较好的主体参与项目施工，确保项目质量、工期；第四，为确保整个兴河湾小区项目的顺利推进,确保资金充足，公司进行了前期的预销售活动，整个项目建设稳步有序。3.2.2 项目风险管理问题的成因兴河湾小区一号楼项目建设当中存在责任不明确、沟通协调不足、风控意识淡薄、风险评估精准度有限等问题。通过分析发现，这些问题产生的成因主要包括：第一，人员流动大。房地产项目建设是一个周期较长的过长，对技术、管理都有较高要求，但项目施工当中由于各种原因存在人员培训不足、人员流动频繁等问题，在一定程度影响到了项目的施工进度。同时，项目牵扯诸多部门，部门

11、之间缺乏有效协调，导致管理共同存在隙碍；第二，风险意识淡薄。管理人员在项目风险管理当中存在侥幸心理,缺乏有效的风险防范策略。此外，影响项目风险的因素诸多，既有主观因素，也有客观因素，因此在风险防御方面存在诸多不确定性。4郑州市兴河湾小区一号楼项目风险识别4.1投资决策阶段风险识别4.1.1政策风险受2008年金融危机影响，房地产出现了短期的下跌趋势，不过随着国家政策刺激，2012年以后我国房地产项目开始回暖，房价缓慢增长，新开发小区不断增多。郑州房地产新增楼盘诸多，住房过剩的情况逐渐出现。2013年郑州限购令正式实施，2014年8月予以取消。郑州市兴河湾小区位于政策的变动时期，在限购令颁布前房

12、价稳步上涨，在首套购房方面没有严格要求，随后为了抑制房价过快增长，住房公积金个人贷款首付比例确定为20%,同时对郑州土地出让价格予以控制。尤其是限购政策的颁布在短期内影响到了新增商品房的销量,随着2014年限购令的取消，又为兴河湾小区住房销售带来了机遇。2016年，郑州市颁布了化解房地产库存的相关意见,其中提到要对住房建设进行统筹布局,优化住房空间、布局结构。总之，项目建设周期长，易于受到房地产政策的影响。4.1.2开发时机风险郑州市是河南省会城市，也是中原地区人口规模最大的城市之一，郑州地质资源有限，处于中国中部，地理位置显著，被称为“火车拉来的城市”，交通因素是郑州快速发展的主要原因之一。

13、郑州工业基础薄弱，以农业为基础的加工制造业居多，本地居民多以铁路、邮局、电信、纺织厂等职工为主，外地务工人员则以农民、打工者为主，收入水平不高，虽然对住房有较高需求，但购买能力普遍较低。郑州市兴河湾位于郑州北三环外，2012年房价每平方米在5300元左右，居民人均工资不足1500元，受宏观经济环境影响，项目销售存在一定风险。4.2前期阶段风险识别郑州市兴河湾一号楼项目开发前的重点内容为：立项审批、征地拆迁、补偿、融资、勘察、设计、招标等，施工前面临着融资风险、征地拆迁风险等。因此，做好前期的风险识别工作尤为重要。4.2.1征地拆迁风险房地产项目建设前，征地拆迁是关键环节，征地拆迁进度直接影响着

14、后续项目的实施。郑州市兴河湾小区处于国基路办事处管辖范畴，所在区域为马李庄区域，牵扯集体土地以及棚户区。首先，拆迁安置周期长，法律途径拆迁较为缓慢，拆迁涉及数百户居民，居民拆迁补偿诉求不同，拆迁当中存在各种社会问题、矛盾，拆迁面临延期、成本高等风险。甚至一些居民因为对拆迁不满而拖延，由此导致项目开发不断延期，开发周期不断拉长。在兴河湾小区土地出让后，拆迁工作同样遇到诸多问题，甚至出现了村民集体上访的情况，为稳定社会秩序，确保拆迁工作顺利推进，企业也实现垫付了一部分拆迁费用。4.2.2勘察规划设计风险勘察规划是项目设计的前提，科学合理的勘察既可以确保项目质量，又能够降低项目运营成本。设计在整个项

15、目当中的成本不足2%,但却对项目后续的施工有着绝对性的影响。勘察主要是分析地质水文与施工技术之间的关系，通过勘察提交报告，以为设计以及施工技术提供参考依据。勘察阶段，若勘察方案存在弊端或者缺陷，就会影响到最终勘察结果的精准性。4.2.3工程招投标风险工程招标主要是通过公开方式获取满足项目建设需求的合作方,将项目开发具体工作交由获得竞标的主体，由其进行项目具体建设。郑州市兴河湾小区一号楼项目同样采取招标的方式，招标中需要对投标主体的资质进行考核，了解他们的实力、技术、风控水平，这关系着后续工程的施工质量、进度与成木，招标当中存在诸多不确定性风险，会影响到最终项目的建设。4.3建设阶段风险识别4.

16、3.1质量风险质量是工程项目建设的基础，尤其是对于住房，关系着居住者的生命安全，必须要确保住房质量。工程质量也会影响施工成本，一旦出现质量问题则需要进行重新整改，对于郑州市兴河湾小区一号楼项目而言，其施工当中面临的质量风险影响因素主要包括人员因素、材料因素、设备因素、技术因素以及施工环境因素,任何一个因素处理不好都会引发质量风险。例如,施工方法不同产生的效果不同,若施工前没有根据具体施工要求选择合适的施工方法,工艺流程、检测手段存在不足，则会影响到工程的最终质量,甚至导致工程质量事故的发生。4.3.2工期风险工期风险最易出现,这种风险主要是因为没有在规定时间内按时保质完成项目建设而引发的风险，受气候因素、资金因素、材料因素等引发的风险。例如，郑州市夏季雨水较多，受雨水因素影响无法进行施工，易于出现延期情况。4.3.3安全风险安全是工程项目建设最重要的管理要素，一旦出现安全事故项目主体不仅要面临停工