福州市房地产市场分析研究工商管理专业.docx

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1、福州市房地产市场分析摘要：中国的经济不断发展，人民的生活水平也在不断提高。现如今，买房置业逐渐成为人们思想观念中的首要任务。房地产业作为一个新兴产业，虽然其发展势头良好并呈现不断上升的状态，但是因此出现的问题也不断的在影响着房地产市场有序、健康的发展。本文从福州市的房地产市场出发，通过采用大量的统计数据，文中的数据全部采用的是福州市统计年鉴、国家统计局以及国家数据中心的数据，具有客观性、真实性，能够直观的反应变化趋势，清楚的看出福州市房地产市场的情况，包括房地产价格、房地产投资额、房地产的供求情况以及土地的购置情况。根据福州市房地产市场存在的问题，来分析在福州市房地产市场今后的健康发展中需要注

2、意的问题并对此提出相应的应对措施。使福州市房地产市场能够健康的发展，并带动其他相关行业的发展。关键词：房地产土地问题措施AnalysisofRealEstateMarketofFuzhouAbstract:WiththecontinuousdevelopmentofChinaseconomy,peopleslivingstandardsareconstantlyimproving.Nowadays,buyingahouseisgraduallybecomingatoppriorityinpeople,sthinking.Realestateindustryasanemergingindustr

3、y,althoughthegoodmomentumofdevelopmentandpresentstherisingstatus,someproblemsareaffectingtheorderlyandhealthydevelopmentoftherealestatemarket.ThispaperembarksfromtheFuzhourealestatemarket,throughtheadoptionofalotofstatisticaldata,whichareallfromthestatisticalyearbookofFuzhou.Therefore,thesedatacanre

4、actmovingtrendsobjectivity,authenticityandintuitively.WecanseetherealestatemarketsituationofFuzhou,includingthesupplyanddemandofrealestate,houseprice,realestateinvestmentandthetradeoflandmarket.AccordingtotheproblemsexistingintherealestatemarketofFuzhou,thispaperanalyzestheproblemswhichneedstobepaid

5、moreattentioninthefuture,andputsforwardsomecorrespondingcountermeasures.TherealestatemarketofFuzhoucandevelophealthilyandcanpromotethedevelopmentofotherrelatedindustries.Keywords:RealestateLandProblemsMeasure引言11房地产市场相关概念及调查方法11. 1房地产市场概况11.2房地产政策21.3房地产市场调查方法策32福州市房地产市场分析32. 1房地产价格32. 2房地产投资额42. 3房

6、地产供应状况52. 4房地产的需求状况62. 5土地购置情况63福州市房地产市场中存在的问题73. 1房价过高73. 2房地产投资不合理73. 3房地产供给问题突出83. 4相关政策不健全93. 5土地供应不规范94应对措施104. 1抑制房价过快增长104.2规范房地产市场投资104.3增加住房的有效供给114.4制定完善的政策114.5规范土地市场11参考文献12引言在党的十九大报告中明确提出：“房子是用来住的、不是用来炒的。这无疑给房子定下了一个明确的属性，也让老百姓对中国的房地产市场投来关注。从1998年政府出台了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知,决定从当年起就停止住

7、房的实物分配，建立起了住房分配的货币化、住房供给的商品化、社会化的住房新体制。而房地产行业也从这个时候开始飞速发展了起来,同时随着中国经济的剧烈发展以及工业化和城市化的快速推进，房地产行业已经脱离了本身的发展轨迹，变成了一种跳跃式的发展方式。房地产行业本身就属于一个新兴产业，再加上不正常的发展速度，使得房地产市场出现了很多的问题,房价居高不下、房地产供给问题突出以及相关政策不够完善等。房地产业的快速发展带动了其他相关行业的发展，其中，建筑市场、材料市场、金融市场最为明显。房地产业已经成为了国民经济的重要组成部分，房地产业对国内生产总值的贡献也在继续加大，房地产市场在民众中的认知度也在不断的加深

8、，越来越吸引民众眼球。1房地产市场相关概念及调查方法房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。1.1 房地产市场概况在2016年房地产开发企业计划总投资额为587857.24亿元。我国房地产开发

9、企业包括内资、港澳台投资、外商投资总共有94948个，其中内资企业有90408个，占全部房地产开发企业的95.22%,与1998年相比增加了70570个。从事房地产开发企业人员数从1998年的825888人跃升到2016年的2752298人，增加了1926410人。待开发土地面积从1998年的13530.70万平方米增加至35121.01万平方米，上升了21590.31万平方米。土地购置费用从1998年的375.40亿元增加至18778.68亿元，增加了18403.28万平方米。土地购置面积从1998年的IOIO9.32增加至22025.25,共增加了11915.93万平方米。商品房销售面积为

10、157348.53万平方米，增加了145163.23万平方米。2016年房屋施工面积为758974.80万平方米，房屋竣工面积为106127.71万平方米，房屋建筑面积竣工率为14%房屋竣工造价为3039元/平方米，与之前相比房屋建筑竣工面积率呈现下降状态，房屋竣工造价呈上升趋势。2012年至2016年的房地产市场均价为5791元/平方米、6327元/平方米、6324元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，总体呈现上升趋势。从1998年政府决定停止住房的实物分配开始，我国房地产市场在各个方面都呈现上升趋势，房地产企业个数、房地产投资额、房地产开发数量等一系列等指标都呈现上升趋势。从

11、上述房地产市场的概况来看，房地产市场对中国的经济发展来说占据着重要的地位，房地产业占国内生产总值的比例在持续增大,从1978年的2.2%到2016年的6.5%。房地产业在中国虽然仅仅存在20年,但其生命力非常旺盛,对国民经济的发展发挥着不可估量的作用。表现在不仅其自身发展的势头高涨，同时还带动了包括建材市场、金融市场、建筑市场等其他行业的蓬勃发展。1.2 房地产政策房地产业虽属于新兴行业，但由于和人民的日常生活有着十分密切的关系，所以在房地产市场及相关方面国家出台了许多的政策。其中包括，1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该政策的发布结束了以往住房的实物分配，使

12、得房地产行业的发展扶摇直上。2000年国家发布关于房地产中介服务收费的通知，规范了房地产中介服务的收费行为，保护了房地产中介服务当事人的合法权益，建立了中介服务收费的市场秩序，维持了房地产交易市场的稳定。2003年4月，中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定凡购买高档商品房、别墅或者两套以上的商品房，应适当提高首付款的比例。2008年12月，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，为进一步扩大内需、促进经济平稳且较快增长、加大保障性住房的建设力度，改善人民群众居住条件，从而促进房地产市场的健康发展。2012年月7月，发布了关于进一步严格房地产用地管理巩固

13、房地产市场调控成果的经济通知，促进了部分城市的商品房销售量的回升，新建住宅价格环比上涨，土地市场出现波动，部分城市再现高价地等现象，切实维护好房地产市场和土地市场的稳定。2015年2月，不动产登记暂行条例正式公布，保护了权利人的合法权益。以及在2018年第十三届全国人大一次会议上，对政府工作提出关于房地产业的建议，包括房地产税立法、租购并举、棚户区改造、城中村改造等一系列建议。1. 3房地产市场调查方法策房地产市场的调查方法有很多，但是还应结合该房地产市场本身的特点来选择适合的调查方法,这样才能使得调查的结果符合事实且具有实用性。全面调查,对调查总体逐个进行调查，又称为普查。调查的优点是能够全

14、面、客观、准确地了解调查对象，但调查范围广、工作量大且人力、物力、财力消耗大以及调查的周期长，但是其中的很多资料可以借助国家权威的统计数据来完成。访问法，在房地产市场调查中是最常用的且最基本的一种调查方法。调查人员使用访谈询问的方式从被调查者中了解市场的方法。此种调查方法具有直接、互动性强等特点。按照访问的方式可以将其归为面谈调查、电话调查、邮寄调查等。能够提高调查工作的灵活性、可靠性，并且广泛的适用于各种调查对象。资料法，在对房地产市场进行分析时主要采取的是资料法，从相关的统计数据入手，总结出数据背后反映的趋势，从而使内容变得直观、简单易懂且具有公信力。2福州市房地产市场分析1.1 房地产价

15、格表2.12012年2016年福州市房地产价格年份销售均价(元/平方米)增长率(%)201211188.309.92201311236.000.43201410719.00-4.60201511653.008.17201611089.00-4.84从该表中可以看出，从2012年到2016年的5年中，福州市房地产市场的交易均价涨幅很小，增长率基本都控制在正负10%之内，且并未出现个别年份房地产销售均价极高或者极低的极端现象。从2012年到2016年，全国房地产均价分别为5790.30元/平方米、6237元/平方米、6234元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，呈现小幅度上升状态。福

16、州市位于福建省的东南沿海地区，是福建省的省会城市，2016年末全市常住人口为757万，城市人口流动大，外来人口多，购房的需求大。福州市包括一个地级市、六个区、六个县，表2.1的销售均价是综合了福州市全市的房地产销售价格得出的且均价都在一万元以上，可以看出福州市房价还是相对比较高的。但福州市房地产均价在近几年的交易中整体并没有太大的变化，虽略涨幅但也在合理的范围内变化着。房地产业在福州市的整体经济中占据着十分重要的位置。交易均价相对于福建省其他地区来说处于较高水平，从当前人们对房地产市场的关注度来看，福州市房地产均价不会发生太大的改变，但可能会有小幅度上升的趋势。2. 2房地产投资额表2.2福州市房地产投资情况单位：万元从该表可以看出，