历年估价理论与方法判断题大全及答案.docx
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1、历年估价理论与方法判断题大全(一)一、判断题(每小题2.5分,共100分)()1、某宗房地产2015年6月1日的价格为7100元/m2,现需要将其调整到2015年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2015年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.798.0(以2015年1月1日为为0)。该宗房地产2015年10月1日的价格为9095.42元/m2。【答案】正确【解析】考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下:710098.076.5=9095.42(元/m2)。()2、房地产所处的地区如果经常发生犯罪案
2、件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成该地区房地产价格低落。【答案】正确【解析】考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成该地区房地产价格低落。()3、估价对象带有债权债务,可比实例不带债权债务的:估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格一债权+债务。【答案】错误【解析】本题考查的是建立比较基础。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担,则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后,再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值,就可得到估价对象的价值。()4、运用比较法求取房地产的价格时,
3、选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。【答案】正确【解析】考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍2倍范围内。()5、进行房地产状况调整,是把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。【答案】正确【解析】考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整,是把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。()6、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同,而所处位置不同的商场,由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异,这种差异也是一种地租现象。【答案】正确【解析】本题考杳的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华
4、地段,但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场,由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。()7、在卖方市场下,增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。【答案】正确【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下,卖方处于主导,可以进行税负转嫁,导致价格上涨。()8、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧,而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。【答案】正确【解析】本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧,而在于“重新购建成本”的来源方式。()9、房地产权利包括
5、物权和债权两大类,其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权,而用益物权又包括土地使用权和地役权等。【答案】正确【解析】本题考杳的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类,其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权,而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。()10、房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性,对同一估价对象的估价目的具有相似性。【答案】错误【解析】考点:房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一
6、估价目的,同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。()11、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。【答案】正确【解析】考点:选取可比实例的要求。可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。()12、服务的行为尚未结束的,估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。【答案】正确【解析】本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范,估价资料的保存期限不少于15年;属于法定评估业务的,保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的,应保存到估价服务的行为结束。()13、房地产的特性主要取决于土地的特性
7、,是以土地的特性为基础的。【答案】正确【解析】考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。()14、收益法计算中,建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。【答案】错误【解析】本题考杳的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束,或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值,加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。()15、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同
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