西宁市枫林绿洲商业可行性研究报告书.docx

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1、一、项目基本情况(一)项目开发背景在中国经济快速发展时期，商业地产越来越吸引人们的眼球，随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，中国加入WT0,使中国商业物业开发越来越接近世界水平，因此，新一轮的商业地产建设将会再度升温。西宁市作为青海省的省会，集政治、经济、文化于一体，社会活动频繁，其商业地产作为城市的建设的一部分应具有特殊的地位和作用。交通巷是西宁市规模较大，商业氛围较浓的一条商业街，并且在西宁市具有较大的商业影响力，而作为西宁市城西区规模最大的商业街，过去由于资金投入不足，开发力度不够，使其与城市的经济发展要求相差太远，所以交通巷的发展建设将直接影响到西宁市的社会进步和经济的可持续发展。

2、在上述情况下，改造和开发建设交通巷商业街，对西宁市的发展极为重要。(二)项目概况1、项目位置及周边配套本项目位于西宁市城西区东部，项目南临新宁广场，西与新宁路接壤，北与胜利路相连；交通方便，路网发达。周边配套设施完善，成熟的生活社区有：红旗小区、金桥小区、沙宝岛小区、景瑞花园等，在建、待建的生活社区有：万通中心、汇通商业广场、宏业大厦等，周边生活配套日臻完善。2、相关技术指标 商业用地面积69895m2 办公用地面积14280m2 住宅面积111660m2 立面装修面积30988m2二、市场调查与分析(一)西宁市商业物业总体分析1、西宁市总体经济水平西宁市作为全省经济发展的龙头，经过50多年的

3、建设，从一个内陆小镇逐步发展成为现代化的省会城市。特别是“九五”以来，西宁发展进入了一个崭新的历史时期。从1995年到2000年，西宁市国内生产总值由58.17亿元增加到92.01亿元，增长54.51%,年均递增9.1%；人均国内生产总值由3531元增加到5310元，年均递增9.1%；地方财政收入由2.94亿元增加到6.34亿元，增长1.16倍,年均递增16.65%；财政支出由4.51亿元增加到1084亿元，增长1.4倍，年均递增19.23%；城镇居民人均可支配收入由3443元增加到5299元，增长53.9%,年均增长9%；农民人均纯收入由786元增加到1512元，增长92.36%,年均增长1

4、3.98%O2003年国民经济保持快速增长。实现国内生产总值144.8亿元，增长13.7%,其中第一产业增长3.5%,第二产业增长19.6%,第三产业增长9.7%。工业经济增长较快，完成工业增加值46.2亿元，增长25.6%,对国民经济的支撑作用日益增大，拉动国内生产总值增长7.7个百分点。工业运行质量继续提高，地区规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润4.6亿元。总投资15.7亿元的14项工业国债项目开工建设。园区建设有新进展，“四区一带”新投产规模以上企业23户，新增产值10亿元。旅游、交通、商贸等服务业得到较快发展，实现社会消费品零售总额63.6亿元,增长10.2%,旅游业总收入达8.2亿元

5、，占国内生产总值的5.7%。财政收入继续增长，完成地方一般预算收入8.4亿元，增长17.3%o2、商业发展概况(1)国内商业物业发展状况国家统计局统计快报显示，2003年全国商业营业用房新开工面积同比增长45%,商业营业用房的增幅均超过40%,是房地产分类物业增幅最高的。中国商业地产保持须高速健康发展，有效拉动国民经济的增长。2003年1月-11月，全国商业地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%。(2)西宁市商业物业发展概况当前，西宁市的商业物业发展处于不完善状态，多以临街商铺为主，且以小面积经营为主；商场的营业面积较小，一般为几千平米左右，大的卖场几乎没有，也没有成熟的、布局合理的

6、商业街。西宁市的商业街区主要集中在以大十字为中心的城中区，这里人口密度高，且会集了省、市重要的政府机关和事业单位;但是由于开发时间较早，在商业规划上有所滞后，重新规划成本较高；为满足消费者的需求需要，大力发展其他待建区域的商业项目势在必行。西宁市的城北区发展相对落后；城南区作为一新规划区，交通不便，相关配套不完善，经济发展更为滞后；城东区为回民聚集区。这三个区域人口较少且消费能力低，不适合大力发展商业项目。综合来看，城西区不但是富人聚集区，且公园较多，学校集中，具有良好的人文氛围。目前有万通中心、汇通商业广场等多项大型商业项目正在运作，一个以新宁广场为中心的繁华商业区正在形成。西宁市已建、在建

7、的主要商业项目一览表如下:项目一：大十字百货项目名称大十字百货项目位置北大街、东大街、西大街、南大街的交汇处经营规模经营面积11200平米交通状况便利，1、2、3、20、22、23、24、32路公交车经过新大百楼层分布经营范围开间（米）进深（米）面积（而）负一层超市25521300一层厨具、食品2530750二层家电、电器2530750三层男装37301100四层针织系列37301100五层儿童服装37301100六层特价商品区37301100旧大百经营范围经营面积一层钟表、金品、服装、小超市开间40米/15米，进深10米/40米，每层面积1000平米二层服装鞋帽三层服装鞋帽四层体育用品、办公

8、用品、家具经营状况新大十字百货经营交好，而旧大十字百货经营一般广场面积无厕所状况装修情况一般，气味较差电梯情况2部扶梯，4部走梯，4个出口租、售价商场统一经营，按正常的经营，实行返点作为租金租、售率100%优劣势优：1、处于核心商圈2、周边强大的人流量，购买力强3、项目配套完善劣：1、布局混乱2、无广场，停车不方便备注肯德基入主大十字百货项目二：北京华联（花园店）项目名称北京华联（花园店）项目位置花园南街经营规模经营面积12000平米交通状况北临东大街，东接花园南街，33、22、25、1、26路公交车在附近经过楼层分布经营范围面积（m2）一层超市3550.24二层超市3162.24三层家电、电

9、器3162.24四层家具2145经营状况经营状况良好广场面积很小，200平米左右厕所状况厕所在3楼，环境差电梯情况2部扶梯租价1层300元/nV,2层220元nf,3层Ioo元11V,4层60元11V租、售率100%优劣势优：1、位置优越2、经营面积大，经营品种繁多3、周边生活区众多劣：1、广场很小，停车位少2、门前直达公交车只有33路备注一层开间43.2米，进深81.2米；二层开间43.2米，进深73.2米。4层为家具城，建在3层环四周商铺上边，中空，由20个开间5.5米、进深11米（北侧）的商铺和20个开间5.5米、进深8.5米（南侧）的商铺组成。招商部电话8214903,须交纳6000元

10、保证金，200元促销员管理费，工装费200元/套项目名称青百超市（城东店）项目位置七一路经营规模经营面积8000平米交通状况便利，9、31路公交车经过楼层分布经营范围面积（11V）负一层食品、饮料、肉类、蔬菜、调料2668一层服装、鞋帽、日用百货2668二层苏宁电器2668经营状况好广场面积无厕所状况厕所在一层，环境一般电梯情况1部扶梯租、售价超市一次进店费4000元，返点20%；其他10平米单位商铺租金4万元/年，物业管理费150元/月租、售率100%优劣势优势：1、位置较好2、周边生活区众多3、周边无大的竞争对手劣势：1、无广场备注开间58米，进深46米。22个收银台，超市层高5米，二层层

11、高4米。招商电话：8125468项目名称青百超市（城西店）项目位置古城台商业街内经营规模经营面积6300平米交通状况附近有2、12、18、22、29路公交车经过楼层分布经营范围面积（nV）负一层超市2100一层超市2100二层金百川时尚名品店2100经营状况超市好，金百川一般广场面积很小，100平米左右厕所状况环境一般电梯情况1部扶梯租价10平米单位1年5万元租、售率100%优劣势优势：处于商业巷商圈中劣势：环境较差备注开间35米，进深60米项目五：五四百货大楼项目名称五四百货大楼项目位置五四大街与商业巷交汇处经营规模经营面积5600平米交通状况便利，9、24、31路公交车经过楼层分布经营范围

12、面积（11V）一层女装1120二层男装1120三层服装、针织、鞋帽1120四层办公用品及其他用品1120五层家具1120经营状况一般广场面积无厕所状况环境较差，气味较差电梯情况1部扶梯租、售价商场统一经营租、售率100%优劣势优势：1、交通便利2、紧邻商业巷商业街与古城台商业街劣势：布局较乱备注6部柜式空调项目六：惠客家商场项目名称惠客家商场项目位置小桥大街经营规模经营面积8300平米交通状况便利，1、12、34路等多路公交车经过楼层分布经营范围开间(m)进深(m)面积(Itf)一层超市48115.25529.6二层服装57.6241382.4三层服装、手机、床上用品57.6241382.4经

13、营状况经营情况良好广场面积很小，500平米,停车位20个厕所状况一层厕所1个，环境一般电梯情况2部扶梯租价一、二层商场统一经营，三层租金最高80元/平米，最低55元/平米租、售率三层服装及床上用品区100%出租，手机区70%出租优劣势优势：1、地理位置较好劣势：1、经营布局较乱备注1、单位面积15平米2、水、电、物业含在租金中3、招商电话：09715123148项目七：三田世纪广场项目名称三田世纪广场项目位置城中区西大街40号经营规模超大型专业精品服装广场，经营面积达到35180平米交通状况地处长江路与西大街交汇处，19、23、31、21、10路等多路公交车经过楼层分布经营范围面积(ma)负一

14、层室内停车场一层品牌服装7000二层精品男装7000三层精品服装7000四层皮具、领带、皮衣7000五层儿童服饰7000经营状况正处于招商阶段，招商电话09718220888广场面积正在建设中厕所状况正在建设中电梯情况正在建设中租价只租不卖，租金120元/而月，风险抵押金1300元11f年租、售率销控表中达到70%优劣势优：1、地理位置优越2、一流的物业管理公司3、周边商业氛围浓厚劣：1、价格不合理2、无广场备注1、公摊面积33.33乐物业管理费3.5元/演月，2、最小分割面积27肝，最大分割面积16011f,可自由分割经营面积3、格子式的商铺分割项目八：华德花园广场项目名称华德花园广场项目位置青海省西宁市长江路87号开发商青海华德集团建筑商青海集协建筑公司第八分