深圳彩虹之岸项目可行性研究报告.docx

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1、一、项目概况1V企业名称深圳XX有限公司2、企业地址深圳市南山区蛇口3、项目名称深圳湾彩虹之岸4、项目负责人XX5、项目可行性研究编制单位及主要负责人6、可行性研究依据6-1土地使用权出让合同6-2建设用地规划许可证6-3项目方案批文6-4项目施工图批文6-5深圳市有关房地产开发的法律、法规6-6深圳市建筑价格信息6-7深圳市房地产年鉴7、项目提出的背景7-1本项目由深圳XX有限公司独资开发。深圳XX有限公司是具备国家一级房地产综合开发资质的全民所有制房地产开发企业，公司注册资金10600万元，经营范围涉及房地产开发、销售、租赁等领域，公司人力、财力雄厚，经营业绩良好，在1999年度的房地产开

2、发资质排名中，被深圳市国土局评为1999年深圳市房地产综合开发企业第3名。深圳XX有限公司开发的住宅小区一直为市场所追捧，取得了良好的社会效益和经济效益。如招商名仕花园、招商海月花园、招商蛇口花园城、招商雍华府等楼盘，一开盘即成为市场公认的明星楼盘，招商海月花园更是被评为当年的深圳市“十大明星楼盘”，目前已全部销售完毕。深圳招商房地产有限公司开发的高档别墅区鲸山别墅、龟山别墅以及正在开发的半山海景别墅区，都代表着深圳高档住宅开发的最高水平。此外，深圳XX有限公司还致力于社区环境的改造，花大力气调整蛇口社区的总体规划，工业大道、太子路的改造工作已经完成，对后海大道、工业八路、工业九路的改造即将展

3、开，必将在蛇口的环境改善方面产生重大影响。7-2深圳市XX有限公司，于2000年12月在深圳市深圳湾填海区通过政府公开土地招标取得T205-0043地块。根据地块土地使用权出让合同，可在此地建设一个建筑面积达159500平方米的居住小区7-3南山区房地产市场在1999年滨海大道开通后，成为深圳市住宅物业开发和销售最火热的区域。区内住宅近年供求两旺，销售价格也步步攀升。深圳市人民政府，对深圳市南部填海区进行了高标准的规划，拟将深圳建设成为一个具有海滨风情的现代化城市。7-4深圳市经济二十年来保持高速增长，目前仍保持了年增长12%的速度。居民消费需求旺盛，住宅消费成为深圳市最大的消费热点。8、研究

4、简要结论通过对深圳市南山区房地产市场的调查研究、对深圳XX有限公司的开发水平和经济实力的评估、对拟开发项目的全面研究，认为该项目方案经济可行、符合市场需求、资金保证程度高，具有良好的社会、经济效益。8-1项目开发方案评价项目市场定位符合地块的建设条件、深圳市的城市特点和深圳市民的购房需求，规划合理，美观、经济、实用，代表了深圳市住宅小区开发的高水平。8-2项目资金项目总投资65,850.1万元，其中自有资金27,700万元，约占总投资的42.1%,发行债券25,000万元，约占37.9%,预售收入13,150.1万元，约占19.9%o项目的资金来源绝大部分为自有资金和债券，预售收入仅占较小部分

5、，因此资金的保障程度非常高。8-3项目经济效益评价项目的经济效益良好，当投资开发成本和销售收入在-10%和+10%范围内变化时,项目的内部收益率均高于6%,除开发成本上升10%的情况外，其他情况下，税后投资总利润率均高于10%o当两项因素同时向降低或上升5%时，项目内部收益率超过6虬当投资开发成本和销售收入在-5%和+5%范围内变化时,项目的税后投资总利润率均高于10%o投资利润率和内部收益率均大于社会和行业基准投资利润率、内部收益率,投资回收期短。8-4项目投资风险评价根据盈亏平衡分析和敏感性分析，在达到79.04%销售时，达到成本回收。项目销售压力不大，投资风险小，抗风险能力强。二、深圳市

6、房地产业发展趋势下图为世界银行在世界范围内通过对不同城市人均GDP与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出房地产市场（主要是商品住宅市场）发育过程中非常明显的生命周期现象，其内在原因可用以上的市场演进理论来解释。图1住宅市场生命周期图深圳商品住宅市场生命周期的判断：根据深圳19831999年的人均GDP值和房地产销售量数据，建立从1983年1999年的“商品住宅需求曲线图”并对20002005年的房地产销售量进行了预测，可以发现，在今后3-5年时间内，深圳的房地产业仍将保持较高速度的增长态势。人均GDP增长与商品住宅需求预测图dosOoo 0 5 0L 60.OQ 4.

7、Oooo .0.5.05$554O O5 O3 3Ooo5051.人均GDPT住宅销售600500Y=666.67/(1+20.4ex)100700(瞳火)喉蜒和拜 Ooo 4 3 28 El 193)8年9 1 68 El941 51981988年9年1990年1991991991991年2年3年4年1991991991995年6年7年8年1999年2002000年1年2002002002002年3年4年5年人均GDP，住宅销售0.250.350.4826K27k90.460.534537330.650.670.871.076875756797J1.271.621.952.349614783

8、92.73.063.333.59267337-37249?4.014864.354.695275615.035.375886095.7624三、市场供求情况1、南山区房地产市场供应现状分析南山区房地产施工量自96年以来一直呈上升趋势，97年受香港回归的影响，在施工面积上有所下调。从新开工情况来看，自98年南山区商品房新开工面积逐年递增。在南山区商品房施工量大幅增长的同时，每年又有许多楼盘竣工面向市场。从竣工面积来看，南山区每年商品房竣工面积基本上都在施工面积的2(30%,以此保证了市场上商品房的供应量，同时，使商品房的存量大体保持在一个范围内，有利于销售。从上图可以看出，南山区商品住宅批准预售

9、面积总体上呈上升趋势，96年作为一个拐点，将前后二个时期明显划分。96年之前几年商品住宅批准预售面积较平稳，96年后，对规划指引下，商品住宅批推预售量明显上升，99年底滨海大道的开通为南山区商品房的开发打了一针强心剂，迅速带旺了整个房地产市场。从上图可以看出，目前南山区商品房空置情况正在不断改善，空置率不断下降,从一个侧面可以看出南山区商品房正处于热销期。综合这4个图表可以看出，南山区商品房销售势头良好，在供应量不断增加的情况下，空置面积反而下降，说明南山区商品房市场的销售局面已打开，并朝着健康方向发展。2、南山区房地产市场需求现状由上图所示，南山区商品住宅销售面积自96年起逐年上升，2000

10、年的销售面积比99年增长29.8%。销售总量增幅最大的是97年，增长42.7%。南山区商品房销售上出现楼花销量超过现楼销量的情况，这是由现楼销量大于楼花销量逐步转变而来的。说明了二点：一是目前房地产开发商已日趋成熟，信誉度大大增强，同时在楼盘建造上也突出了人性化特征，让置业者对开发商开发的楼盘既放心又满意；二是置业者也口益成熟，从买现楼到买楼花的转变,不仅反映出置业者对物业及发展商的肯定，也反映出一种新的购房观念的产生。3、南山区房地产市场前景南山区的房地产市场要从地域结构、土地利用、开发类型、价格结构等方面着手分析。3-1从地域结构来看，南山区的可利用的土地资源主要集中在西丽片区、华侨城填海

11、区和前、后海片区。适当填海造地和相当量的自然村改造成为今后南山区房地产市场发展的必要手段。3-2从土地利用来看，南山区的地块开发主要集中在华侨城南部填海区。蛇口片区、后海片区和南头片区也有一定的土地开发。西丽片区的土地开发量也不小，但从城市总体规划方案来看，该区域列为缓慢发展区，短期内不会有太大的发展。3-3从用途来看，南山区的住宅市场仍成为今后房地产发展的重点，在9月举办的秋交会上，南山区新推出了11个新盘，大大增加了南山区住宅的供应量，加大了置业者的选择余地。商服物业方面，在南山商圈的日趋成熟的情况下，商业环境较以往有所改善，特别是西部通道的建设，将会进一步推动南山区商服物业的发展。短期内

12、，南山区写字楼市场不会有太快的发展。3-4从物业类型来看，南山区的房地产以小高层物业为主，高层建筑次之，多层住宅比重较小。3-5从户型来看，南山区的住宅户型以二房和三房为主，一房小户型较少。从置业者需求来看，南山置业者对小户型需求量较大。四、项目规模和发展方案1、项目开发主要指标及方案深圳湾彩虹之岸项目主要开发指标如下：占地面积:43013.4m2建筑面积：159500m2其中住宅建筑面积：128800112,幼儿园1200m2容积率：3.12建筑层数：30层绿化率:51%总户数：1058住宅栋数：6栋配套有两个独立会所共4500n休闲会所面积为25OO11服务会所面积为2000m2，其中设在

13、架空层的会所规划成为住客使用的泛会所。2、项目开发计划项目计划开发期36个月，自2001年3月底至2004年3月。各季度开发计划如下表：项目开发计划表时间计划进度使用资金（万元）2001年3月底交地价24,660.32001年7月至9月方案设计619.92001年10月至12月初步设计617.02002年1月至4月初步设计、施工图设计、施工图报建、基础工程1,776.82002年5月至8月基础工程、主体招标和地下室外施工、配套建筑土建施工、电梯招标，总平和环境施工招标2,884.02002年9月至12月主体施工和部分设备招标，主体和电梯验收，中心庭院总平及环境施工3,043.52003年1月至

14、3月主体施工和样板房招标、施工5,014.42003年4月至6月装修房设计及施工招标和部分设备招标6,524.62003年7月至9月装修房施工，总体总平及环境施工8,315.22003年10月至12月消防、燃气、环保验收IL035.82004年1月至3月竣工验收和整改236.5注：各时间段使用资金不包括财务费用五、项目选址和建设条件1V项目用地项目拟选用T205-0043地块2、地块建设条件该地块属于深圳湾填海区，已完成三通一平。地块位于南山区学府路以南、沙河路以西，南有滨海大道，北为深南大道，沙河西路和科苑南路从项目的东西两侧通过，交通便利。而滨海大道的建成通车使社区到市区的距离缩短1/3,15分钟的车程可直到市区；而连接香港的跨海大桥也将在年内开工，“西部通道”概念得以落实和实施，将使社区周围成为联系深港的交通枢纽地带。3、地块的取得深圳XX公司通过政府公开土地招标，已经于2000年12月通过政府招标成功，并于2001年3月底交清地价，取得土地使用权。六、环境保护情况1、项目整体环境情况本项目采取合理的整体规划方案，对居住小区的环境和建筑进行布局。达到小区内无裸土，禁止大型货柜车出入，人、车分流，小区整洁、美观、宁静。2、项目环境保护分析2-1生活污水生活污水主要有厕所、洗涤等，日排放量约1500吨，处理方案为：生活污水通过调节池、氧化池和沉淀池处理，