晋安区红光村地块2021.4.22城市进入、产品定位.docx

《晋安区红光村地块2021.4.22城市进入、产品定位.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《晋安区红光村地块2021.4.22城市进入、产品定位.docx（53页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、1.X项目概况I地块SWoT分析本案位于东区板块，区域规划福州晋安软件园、晋安湖三创园.厂房，城市观感较差，周边多安置型商品房项目在售，价格较低优势(Strengths):区位优越：该地块位于东区板块,区域规划福州晋安软件园、晋安湖三创园、福兴经济投资区，产业配套丰富，未来具备客户基础；周边坐拥宜家、东二环泰禾商圈，靠近金融街CBD,地段繁华；交通便捷，距离地铁2号线上洋站直线距离仅600米，靠近三环快速机遇(Opportunities)： 前横大桥预计2022年底通车，将金融街CBD、晋安中央商务区、江南CBD一站式贯通。 晋安湖公园将于2021年6月建成,板块再一重大配套落地； 晋安区政府

2、确定区域三创园东侧将建成晋安中央商务区，板块将迎来新一轮价值攀升；描禹洲集团向致历一l2rjjyYUZHOUGROUPyXv,a人A般01628.HK福兴经济投资区，产业配套丰富，地段优；目前周边多旧,将拉低客户对板块的价格预期弱势(Weaknesses):周边教育配套缺乏；目前周边进行产业升级，多旧厂房未拆除，城市观感较差；三B(Threats):周边多安商房项目，售价较低，将拉低客户对板块价格预期;东区板块+高品质智慧产业园+地铁纯商品房中等规模.快速开发1.X项目概况I地块SWOT分析晋安“三创园区域总面积4380亩 业、生物科技、航天科技、创意设计、禹洲集SlM数历小YUZHOUGRO

3、UR你人72人A女代琳O1628HK规划为都市型工业、生活配套区域。重点发展光电产业、电子信息、数字产现代家居、都市型创新型产业、研发服务等高端产业及生活配套。晋安湖东他近期重点建设区庖务商业及研发创程园区综合服务，近期重点建设）三创”综合服务创新区（商新蒯研发创意，园区综合服务）三创产业核心承栽 区嘟市虹也名Ssg）Yuzhougroup房地产市场宗地地处东区板块，板块地位当前仅次于中心板块，配套醇熟，坐拥宜家家居及东二环泰禾商圈，板块繁华，周边配套地铁2号线，距离上洋站直线距离仅600米，地块属性U3城市大品居功改者，板块为当前福州公司重点进驻板块。板块当前定位高端，整体成交均价位于福州第

4、二，本案为纯商品房地块，稀缺性突出，周边老旧小区较多，改善置业需求较强，周边多为晋安地缘及鼓楼外溢客户，购买力较强，建议积极获取。Yuzhougroup瞥峻坂块小安居EWlL O1虎石JB毒芝山,小安居新土岭南贝顶OO连加山T0P1东山OC灯马穴山疆屿渭天有天台山,山。盘山福州演山杏林国家旅用区北 JalIi福州长乐国际机场(ffl L 5,公室O O尖&山湾冠岩。央刀用詹尾山古度山尾小安居仙九大品居太平山重点进驻：战略进驻：机会进驻：暂缓进驻：2.1 房地产市场I板块特征宗地地处东区板块，地块属性一城市成熟居住区一U3一大品居，为当前福州公司重点进驻板块。六塔山2.2 房地产市场I政策表现目

5、前福州限购限贷限售及限价政策较严格，限签政策较宽松。限购限贷限售限价限签本市户籍非本市户籍首套房二套房家庭限购2套家庭限购1套（2年内连续缴纳1年及以上社保或个税，不得补缴）五区户口：30%外地户口：40%五区户口首付50%取得不动产权证书满2年后方可上市交易（本地首套除外）1、地块明确毛坯预售价为32000元m1,要求项目60%以上住宅为精装销售；2、福州目前限定精装价格不超过4000元/m,o签约较宽松预售要求资金监管要求贷款放款要求开发工程形象进度的三分之一（含地下部分）投入开发建设的资金应达到工程总投资的25%（已经缴纳的土地出让金不纳入开发建设资金计算范畴）结构封顶报规条件1、方案阶

6、段：总平、方案文本、管综、房管局安置房户配确认函、安置房回购单位总平方案确认、日照分析审核、建筑景观三维模型；2、工规阶段：已审批总平、图审施工图、红线放样报告、古建保护方案报批成果。报规周期1、方案：拿地后85天；工规：拿地后135天。一、备案价格政策A目前板块内商品住宅高层最高精装价格为38754元rf（建发养云）二、限签政策Yuzhougroup目前整体签约较宽松。2.3 房地产市场I全市土地市场土地供应上涨，但集中仓山城南区域：2014-2020年福州土地供应逐步上涨，近两年受安商房用地规模供应，土地供销集中放量，近年主要供地集中在仓山城南区域；2015-2021年全市商品住宅土地市场

7、年度走势规模安商房地块、地铁TOD项目集中出让，楼面价平稳：近两年福州加大中心区规模旧改地块.地铁上盖TOD项目供应，单盘项目体量大，带动福州整体土地供销量上涨；成交楼板块价由受商房地块、单盘规模地块竞争小影响，整体表现平稳2019年1月2021年3月度全市商品住宅土地市场成交走势YUZ30000250002000015000100005000供应总建（万向）18 6.8 52. 66. 0.0 49. 14 66. 0.0 0.0 43 56. 12 0.0 87, 10 64. 0.0 55. 3.7 34. 0.0 57. 0.0 54. 0.0 0.0 成交总建（万 ITf） 7.0

8、18 52. 22. 44. 0.0 15 17. 45. 17. 0.0 60. 0.0 97. 0.0 84. 11 64. 0.0 41. 0.0 28. 0.0 39. 0.0 54. 0.0 楼野阮/叮）27 11 11 46 14 0 11 89 13 12 0 13 0 14 0 15 11 14 0 17 0 14 0 14 0 15 0供应总建（万M）370.8192.0456.9395.6628.7541.754.0成交总建（万M）231.0174.0298.2275.8613.1468.454.0楼板价（元/M）115341246211828127381194213981

9、15175202020202020202020202020202020202020202020202020202020191919191919191919191919202020202020202020202020212121年。年。年。年。年0年。年。年。年。年1年1年1年。年。年0年。年。年。年。年。年。年1年1年1年。年。年01月2月3月4月5月6月7月8月9月。月1月2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月。月1月2月1月2月3月、禹洲集团47 YUZHOU GROUP hj KU代叫 O1628HKIB州东站蓝光横屿K05地奥敦螃H06期保利横屿HIl地块用地性质竞得房 企成交日期成

10、交总价 （万元） 建发电（B大腰联发横屿L07地块(KRfSE)立洲大里省五建旧改地块三禾鼓山院子中海后屿旧改地块一大东海后屿旧改地块二地块卿:乐区鼓山苑榕宗地2021-07号地块32755491332021-02-03647001316822.77榕宗地2021-03号地2馋商住 474202.21104798 赧 2021-02-032659002537330.023榕宗地2021-01号 地 块商住624222.04127341中海2021-02-032558002008823.14格自然让告字202008号/榕宗地 2020-70号纯住宅377952.490708首开2020-12-1

11、61360001499330.0218326476482020-12-161029002159630.09榕自然让20208号/榕宗地2020-66号榕宗地202034号地块纯住宅32712850512020-08-2814700017284榕宗地2020-33号7纯住宅 504542.09105449 颦房 2020-08-2827420026330.018 榕 2020-27 号地块 商住 350452.4585860 大东海 2020-06-241182001376730.03榕宗地2020-26号地9块商住 193232.650240 省 Sl 2020-06-246800013535

12、30.02榕宗地2020-25号地榕宗地2020-02号G地R块50735126838永同昌2020-06-243188002513530.02匾住宅U 20697455332020-02-27542001190320.442.4 房地产市场I板块土地市场板块近两年共成交15幅商住地块，然多数项目均配备大量安置房；纯商品房项目较稀缺，仅5幅，楼面价均超2万元/平，多为建1龙湖+2榕宗地2020-01号商住194222.242728兰园2020-02-27781001827829.313榕宗地2019-66号地块纯住宅559872.2123171保利2019-12-301902001544231

13、.914榕宗地2019-67号地块商住294292.573573大东海2019-12-30989001344324.5615榕宗地2019-44号纯住宅469822.2103360蓝光2019-07-311084001048817.442.4房地产市场I全市住宅市场年度走势楼市跟随大市场环境波动，价格平稳上涨：15-16年政策宽松，成交量达到高位，17年政策限制影响，供应.成交集中在18年放量，20年受疫情影响，成交量小幅回落；成交均价呈现稳步上涨趋势；供应加快，导致库存回升：2016年去库存政策实施，且17年限预售影响，库存量达到低位，2020年受19年规模出让土地集中入市，库存快速上涨，截

14、止2021年3月库存量为317万方，预计后市存量将保持平稳。350.0300.0250.0200.0150.0100.02015-2021年福州商住供求量价300002500020000150001000050000.02015 年2016 年2017 年2018 年2019 年 2020 年2021 年供应面积（万疔）222.2199.5123.4315.4242.2278.677.2成交面积（万m）298.5265.2131.2212.0254.4229.594.9成交均价（元m）1492616910206272535526324 272092727550.002015-2021年商住库存量价