天津项目投决会2021城市进入、产品定位.docx

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1、天津项目投决报告一、项目总体情况1.1项目合作及进展情况1 .本项目为勾地项目竞得人总土地2 .项目预计于2020年11月72月挂牌，作为天津2020年挂牌用地，土地款支付节奏为：地块的竞拍保证金为20%,竞得土地后须在一个月内缴纳至60%土地出让价款，六个月内付清全部土地出让价款；本项目保证金为42661万元，款为18.46亿（含税）。交易路径保证金42661万摘地第一笔土地出让金二笔土地金（含税）2020年11月402020年12月1日日2021年1月1日2021年6月1日1.2项目区位情况1 .根据项目地段评价标准，本项目属于C类项目，净利润率要求为6%；2 .本项目所在城市天津为人口净

2、流入城市，常住户籍比为1.2,2020年城市房均价为16412元/mt4.本项目位于天津滨海新区，该板块以航空制造、电子信息和精密机械等为特色，是滨海新区距离市区最近的经济功能区，该经济板块成熟,周边交通便利，周边商业教育配套完善。评估标准内容指标值备注战略漏斗准入城市房价164122020年商品住宅均 价经济/GDP14084天津市人口1486. 6/1004. 27/20 20年常住/户籍/年份百强县/ 区国家级经济新区是否百强县/区1.4项目区位情况1 .本项目位于天津滨海新区，地块交通便利，位置重要，是天津中心城区到滨海新区的必经之地，距离天津滨海机场6分钟，天津站40分钟，天津西站4

3、0分钟；2 .周边商业教育配套完善距离SM购物中心2KM、距离天津肿瘤医院、天津医科大学医院2KM距离天津市滨海一中2KM距离天津港实验小学IKM,周边保利、融创、新城、金地等品牌开发商聚集。1.4市场调研情况1 .本项目所在区域市场情况较为健康，价格波动差为1600元/nr,库存127万11Y,当前去化周期为2个月。2 .本项目周边竞品单盘销量为7.6万11r年，月均流速0.67万mV月.评估标准内容指标值备注市场漏斗市场市场高位时期与低谷时期的价差（元）1600近4年（21年空港二期低价项目入市，拉低整体均价）库存（万11r）127空港板块库存年去化量（万11）10（20年去年8.4）空港

4、21年上半年去化量去库存周期（月）2单盘爆量（万m，）7.6万nr金地悦城大境竞品月均流速（万11r）0.67万m,/月金地悦城大境销售均价（元/m?）小高均价20600-21000洋房均价21000-22000商业均价26000元mi公寓均价8000元m*车位8T0万/个小高层/洋房/商业/公寓/车位预售条件正负零1.6市场调研情况本案周边2km以内临近竞品售价毛坯小高20600-21000元m*洋房21000-22000,月均流速40-40套，且均为板块内主要竞品，广义库存约61万方；其中融创学府One距离本案约400m,为本案项目直接竞品，目前暂未销售，体量约12.6万方Q板块项目名称距

5、本案直战距离容积率体量（万方）首开时间取证l面积（万方）取证套数已售套数库存套数广义库存产品类型型积户面近期售价（元mr）月均去化（套）同级板块金地悦城大境1.1km1.624.6412.1214.61168867114414.22小高/洋房100-140小高20600-21000洋房2200040-60天保意境雅居1km1.66.8720.026.876442824624.87小高/洋房24-12720600-2100026-46新城中梁长风雅著0.2km1.614.220.028.07726420142014.6小高/洋房86-12620600-2160040-40融创学府one400m1

6、.2412.68待售未取证/12.68洋房/小高/改品具参性豪比不有手金隅云筑1.1km1.42221.061.68100暂未销售18洋房/小高140-167/1.6项目定位策划1 .本项目客群来源：地缘客户占比80%,周边开发区、滨海新区等环线外临近客群流入占比20%。2 .本项目定位为首置首改项目，简装交付，户型为26、110、126m）其中，小高层均价为20600元/m=洋房均价为21000元/m预计首次开盘时间为2022年6月1日，销售周期为22月。4.本项目车位定价为8万元/个，预计销售周期为16月（人防车位可售）客群分析1客源结构占比（%）板块内板块外周边产业园等地缘首置首改客群占

7、比80%空港二期开发区等临近资源配套相对缺乏板块客户流入占比20%2需求类型结构占比（%）首置刚需首改再改终改投资客70%26%4%价格分析量价定位物业类型价格（元/N）去化销售期均价价格说明去化建议去化说明高层/洋房小高层洋房周围在售均价小高20600-21000元/irr、洋房21000-22000元m地段、配套设施较优，溢价600元nrv简装交付，可实现溢价600元/m,40套/月考虑整体市场情况,去化建议持平周边车位8万/个持平周边售价40个/月去化周期XX年XX月开盘，去化周期XX个月1.7项目规划要点1.本项目占地208亩，容积率2.0,限高64米，总建筑面积464621m总土地价

8、格为12.46亿元，折合实际楼板价元7664/m：2.项目要求装配式建筑比例为40%,住宅/商业预制装配率为60%,根据当地政策规定，可实现整体地块正负零预售。商住地块规划指标要求krVATk、幻!JIj-北辰区、X1/C三，二.Vy1%,X/-LIV丁工桥厘京津墉高速(J钳a/i,*,*-1irkII/I南开区0知站J明k天津市0与领*%3京津喊&Vz/、；I:，V、I/、GX湾Q台吉聋鼾公园用地性质二类居住用地可开发建设面积208亩,容积率要求2.0限高64m绿地率40建筑密度40车位配比要求住宅1.2:1商业IOoml：1物业用房要求2000配套建设要求4万行酒店自持其他无天津市城乡建设

9、委员会通知各工图审至机牌：为保，”电晏关FMfiL装MK腐就充&，M的tH(2011)”1文件It备实能*fHtt火认河20隼7月1日IMt取得施工图毁计文件，/合格书的成日.费用用泰裳求t行装更式电风假人走.本项目装配式建筑面积比例40%,住宅建筑单体预制装配率，60%,公共建筑单体预制装配率260%1.18项目运营计划1.本项目预计2021年2月17日开工，2021年6月1日开盘，2024年12月现金流回正2.本项目项目获取至开盘约6月，至现金流回正约46.14个月。项目一级节点计划节点级别节点名称工期里程碑取得规划方案/扩初批复18一级取得工规证19里程碑取得施工证11一级开工（垫层）1

10、3一级正负零完成30一级工程达预售条件一级取得预售证7里程碑开盘1一级主体结构封顶120里程碑竣.备74里程碑毛坯交付180一级示范区开工100一级开放（景观、售楼处、样板间）2评估标准内容指标值备注财务漏斗运营计划摘地时间2020年12月01日开工（月）3摘地一开工开盘（月）7摘地一开盘现金流回正（月）46摘地一现金流回正结构封顶（月）6.8摘地-结构封顶竣工备案（月）26.6摘地-竣工备案1.11项目核心指标1.本项目毛坯交付扣除酒店成本后的销售净利润共21,260.21万元，销售净利润率为6%,现金流回正时间为46个月，资金峰值为146,162.48万元，IRR为7.8%,RoE为4.6

11、%,自持4万的酒店，自持酒店成本40600万元。2.本项目加60%精装包交付扣除酒店成本后的销售净利泗共26,466.86万元，销售净利润率为6.42%,现金流回正时间为46月，资金峰值为166,124.48万元，IRR为7.6%,ROE为7%.自持4万11酒店，自持酒店成本440600万元。4.不考虑精装包，本项目可售部分净利润47684.4万元，净利泗率12.4。级别序号指标名称项目核心指标1项目总可售货值（万元）2项目销售均价（元rr）4项目建设成本（万元）4项目可售单方成本（元11r）6销售净利润率（%）6销售净利涧颔（万元）7现金流回正时间（月）8项目资金峰值（万元）雨润核心指标1雨

12、润销售净利润率（%）2雨润销售净利润额（万元）4雨泗自有资金回笼时间（月）4雨润自有资金投资回报率（）6雨润IRR（内部收益率）6雨润资金峰值（万元）7雨润ROE1.12投资结论及建议1 .本项目主要经济指标均符合我司规定，建议积极推进后续工作2 .本项目需重点提示：一、投资结论1、地块地理位置优越，到机场仅6分钟车程，适合做酒店；2、周边品牌高端住宅林立，区位市场接受度高，去化较好；4、住宅销售利润能完全覆盖酒店自持成本，扣除酒店成本后的毛坯销售净利润2.18亿，加60%面积精装包后净利润2.7亿，酒店全部自持成本约4.6亿元；4、滨海政府比较灵活，对土地规划以及定价有自主权，可以设置勾地条

13、件；二、投资建议地块位置优越市场不错，区域升值潜力大，建议获取。三、项目风险点政府对酒店要求高，酒店需要自持商业去化周期慢解决办法：在酒店标准上与政府洽谈，降低酒店标准推后建设周期对于商业的去化价格和速度已做了深入调研，尽量争取政府做公寓。二、项目背景及条件设置2.1 项目背景及条件设置项目背景：1、本项目为天津滨海新区产业引进项目，需要企业自建自持自酒店满足区域配套所需;2、政府可以根据企业方案进行地块调规；4、勾地可以设置条件勾地条件设置：4万erf酒店自持自营整体10年以上，须整体办理不动产权登记，不得分割转让，并符合政府产业布局等相关要求；酒店建筑设计方案需要滨海区管委会审定。2.2 项目背景及条件设置高层领导会晤调规完成保证金笔土地金含