XX物业部工作管理手册范文.docx

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1、XX物业部工作手册小区约章第一节业主公约第二节住户手册第三节装修手册第二章物业管理管控对外服务指引第一节交收楼手续办理指引第二节室内二次装修指引第三节各类申请报装业主指引第四节住户证办理指引第五节车辆管理管控及停放管理管控指引第六节业主/住户报修业务指引第七节业主/住户投诉业主指引第八节物品放行指引第三章内部运作管理管控规程第一节各类报修处理规程第二节各类投诉处理规程第三节钥匙管理管控规程第四节回访工作管理管控规程第五节日常巡查工作规程第六节清洁工作管理管控及检查规程第七节绿化工作管理管控及检查规程第八节物业管理管控收费规程第九节夜间突发事件处理规程第一章小区约章第一节业主公约第一章定义公约中

2、除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下:1 .地块指根据广州市国有土地使用权出让合同合约和有关文件而取得位于中国广东省广州市天河区五山镇*新城地块土地使用权的土地。2 .地名指座落于地块上名为广州*新城或其他名称的各座建筑物。3 .发展商指广州*集团有限公司。4 .公共地方指个别业主/住户拥有独自使用权和发展商保留的地方以外的地方，其中包括“*新城”内的各出入口、人行道、通道、电梯大堂、大楼的出入口大堂、天井、外墙、天台及平台（指未被业主单独取得所有权或约定使用权的部分）、变压房、电话机房及线架房、绿化区、车道、升降机、电梯井、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、后备发电房、泵房、水箱

3、、中央空调设备机房、电掣房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为“*新城”的业主、用户及访客而设立的公用地方或范围。5 .公共设施指为“*新城”的公众利益而在“*新城”所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置，包括给排水系统、中央空调及电力系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、升降机、电梯井、卫生间设备、照明系统、供电系统、供气系统、污水处理系统，共用给排水道、共用沟渠、共用管道、槽沟、电线、电缆、有线电视接收系统、卫生设备、告示板、会所、绿化区的装置、其他机械、及其小区公共区域内所种植物等；以上所列的各类设施，不论是设置于公共区域、保留地方，或是个别业主拥有的单元内，均属公共设施

4、部分，只供发展商或相关服务机构使用，业主或租户使用的设施则不包括在内,6 .绿化区域指根据政府有关部门批准的规划在“*新城”所属地块或平台上实施绿化的地区。7 .保留地方指发展商拥有或仅供发展商使用的部分，包括“*新城”内非住户单元及非公共场所。8 .物业管理管控是指对本物业范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安、消防等公共设施以及环境容貌等管理管控相关项目进行维护、修缮和整治的全部活动。9.管理管控公司、管理管控处特指广州*物业管理管控有限公司或其管辖的管理管控处，是根据广州市物业管理管控办法第三十三条“业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理管控公司进行

5、管理管控”的规定，由受委托的物业管理管控公司成立的、专业从事“*新城”小区物业管理管控的工作机构。10 .管理管控者指由发展商自行任命或根据公约聘请的，委托管理管控”*新城”（全部或部分）的人员或公司。11 .维修基金指发展商或业主缴交的用于维修、替换物业公共部分和公共设备的款项。12 .管理管控规则指业主公约、住户手册和装修手册内的一切条约条款以及发展商、管理管控者或业主大会按公约授权制定（不定时修正）修订的各项与“*新城”有关的规章制度。一三.管理管控合同合约指发展商或业主委员会依据公约与管理管控者本着协商一致的原则共同订立的一份或多份管理管控合同合约（视情况而定）。14.业主指物业的所有

6、权人。一五.使用人指物业的承租人和其他实际使用物业的人。16 .单元指业主在“*新城”独立拥有的住宅单位、车位、商铺或其它独立空间。17 .外墙指各座大楼的全部或部分外露墙体。一八.会所指“*新城”内专供锻炼身体、娱乐活动的场所及其设施（包括收费或不另收费的场所）。19.土地出让合同合约指土地使用者与广州市房地产管理管控部门签订的有偿出让“*新城”所占地块的土地使用权的批文、文件和有关合同合约。20 .住户手册指发展商或管理管控者根据业主公约而制定并不时修订的，供各业主及用户在使用其所拥有的单元、公共设施、商铺及停车位时所需要遵守的细则。21 .装修手册指发展商或管理管控者根据业主公约而制定并

7、不时修订的，供各业主/住户在装修单元时所需要遵守的细则。22 .管理管控费预算指根据业主公约，住户手册和有关法规规定为“*新城”准备的管理管控费的预算。23 .管理管控费指管理管控者因管理管控及保养“*新城”内建筑物及公共设施、设备等各座大楼而引起的所有费用和开支。24 .停车位指根据业主公约、政府批文以及住户手册的规定作为停泊机动车辆、摩托车和自行车的地方。25 .商铺指根据业主公约、政府批文、房地产证作为商业经营用途的地方。26 .交楼通知书指发展商就有关“*新城”单元可以交付给业主使用而发给各业主的通知书。27 .业主委员会指各业主按照本公约第六章不时召开的由业主大会上委任或选出的业主代

8、表机构。28 .业主大会指按照本公约第六章组织的业主大会。第二章总则加强”*新城”小区的物业管理管控，保障全体业主及物业使用人的合法权益，维护公共环境及公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造良好的安居生活环境，是全体业主的共同意愿。根据政府法律、法规的有关规定及全体业主的共同意愿，各业主均须签署“*新城”小区“业主公约”，并依约遵守。本公约的作用是协调全体业主、使用人的整体利益或共同意愿与个别业主的个人利益或局部意愿的关系，在管理管控公司的管理管控下共同维护“*新城”小区的良好环境。公约是为维护小区的正常秩序设置的，因此各业主及其访客有责任和义务遵守和履行公约，接受公约条文的约束。公约明文规

9、定各业主对其依法取得所有权的单元享有占有、使用、收益和处分权时，必须使其承让人或使用人承诺遵守及履行公约的条约条款。管理管控公司可根据实际需要对管理管控公约进行修改，并与各业主就本公司未详尽规定签定补充公约，该补充公约与公约具有同等法律效力。用途：“*新城”的住宅单元只作为纯住宅使用；首层架空层除部分作为管理管控用房、设备用房及公共设施用房外，其余作园林绿化区域使用。第三章业主一、主的权利1 .依法独自拥有、使用其名下的单元及利用本单元收取租金和获得收益。2 .各单元业主拥有其名下单元的所有权，并可全权处分其名下所占的物业，例如使用、批准别人占用、出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其他方式

10、处分，而无须发展商或其他业主的同意。3 .在不影响“*新城”建筑结构及外观下，对其名下单元进行装修整理，但必须遵守小区管理管控公司有关装修规则。4 .业主按本公约规定可共同使用“*新城”的公共地方和公共设施，包括“*新城”内所有的体育、娱乐、卫生设施。5 .可根据本公约维护自身的合法权益。6 .可根据本公约条约条款监察管理管控者及管理管控人员的工作，但业主无权直接惩戒管理管控人员。业主若有投诉可向管理管控者或业主委员会提出，然后由管理管控者根据业主公约有关条约条款进行适当处理，业主无权要求管理管控者或其下属为其提供与楼宇管理管控无关的服务。7 .可根据本公约第五章规定，罢免或变换管理管控者。在

11、行使该项权利时，业主委员会须至少提前六个月书面通知管理管控者，而且通知书内须附上有关业主大会通过的决议正本。8.有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理管控决策的投票表决权。9 .有权就物业管理管控的有关事项向业主委员会，物业管理管控公司提出咨询，并得到答复;有权要求业主委员会和物业管理管控公司，按照规定的期限公布物业管理管控收支帐目O10.有权向物业管理管控部门进行投诉或提出意见与建议。二、业主的义务1 .业主在行使上述权利和使用其名下单元时，有遵守政府物业管理管控法规政策及本公约和管理管控规则规定的义务。2 .业主依照本公约及管理管控者的规定，有依时缴交其名下应分担的管理管控费、公共水电分

12、摊费和其他应缴费用的义务。3 .业主有共同负担维修和美化小区的结构、公共地方及公共设施等费用的义务。4 .业主须依时缴交其名下单元须缴付的水、电、煤气等及有关公共设施使用的费用。5 .本物业委托物业管理管控企业负责房屋、设备、设施、环境、治安、绿化等管理管控，全体业主和物业使用人有遵守物业管理管控企业或业主委员会制定的各项规章制度，如业主公约、住户手册、装修手册及其它管理管控制度、规定、公约、手册等文件的义务。6 .业主在行使本章第（一）节第2条权利时，必须连带把本公约作为物业转让或出租合同合约的附件，要求其名下单元的受让人或使用人在处理该单元的同时签署公约或承诺书、承诺履行、遵守本公约、住户

13、手册和其它管理管控规则，并在十五天内书面通知管理管控者有关该受让人或使用人的姓名、地址、处理日期并将承诺书交管理管控者，否则，原业主将对承受人或使用人的违约行为负共同或连带责任。7 .业主有义务支付在其物业转让生效之前，其受让人正式与物业管理管控公司联系之前的所有管理管控费及其它应缴纳的费用。8 .各业主自行负担其单元内部范围设施以及任何虽位于公共地方但由其独占使用的各种入墙管道、水、电设施以及计费表等的维修和更新费用。必要时，各业主可在报物业公司批准后通过公共地方对其单元设施进行维修，但必须尽量减少对其他业主造成的不方便，并须负责赔偿因该维修而对其他业主造成的损失或损害。任何单元内的排水、排

14、污、装修工程或其他行为损害或影响上下毗邻单元时，有关业主须承担赔偿及其有关维修责任。9 .在转让（转租）所拥有的物业时，依照“权利、义务、责任依附物业实体”的原则，转让（转租）方原缴交的涉及物业实体的各项押金、基金不予退还，受让（租赁）方承接其权利；转让（转租）方原欠缴的各项管理管控、水电等费用由受让（租赁）方连带承担，受让（租赁）方连带承接其责任。转让（转租）方有遵守本项约定并预先知会受让（租赁）方的义务。10 .业主在转租所拥有的物业或承诺给予非业权使用人使用该物业时，有承担承租人（或非业权使用人）违反政府物业管理管控法规政策及本公约各项约定所产生的连带责任的义务。11 .本物业的管理管控

15、成本，当由业权（使用）人分担，无论该业权（使用）人是否已入住,本物业的管理管控服务成本亦已发生，因此，合法的业权（使用）人同时也是合法的缴费主体，均有按规定准时缴交管理管控费、公共水电分摊费、逾期缴费滞纳金（如有发生）、违章罚款（如有发生）、赔偿款（如有发生）以及其它按规定应缴交的周转金、保证金、维修基金等各项费用的义务。12 .各项物业、设备、设施的维修保养费用支出，将随自然损耗以及社会物价指数的增升而呈现逐年递增趋势。为保持物业管理管控服务的质素，依年度预算每年适当合理调整管理管控服务收费，是平衡预算的必然途径。业权（使用）人有依章缴付管理管控费的义务。如需增收管理管控费，管理管控处将报物价局审批，并提前一个月以书面形式通知全体业权（使用）人。一三.按照政府规定的套（单元）内建筑面积水平投影平面面积计算规范，在此水平投影平面面积之外的本物业所有平面及空间，均为公共地域空间，各业权（使用）人不得占用任何公共地域空间。有自觉维护公共场所（地）、道路、通道、平台的整洁、美观、卫生、畅通及完好的义务。14 .有