深圳万象城商业调查报告.docx

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1、华润中心万象城第一局部工程根本情况工程概况“华润中 心区，是集 居住等诸 现代化、高 面积 55 首期工程 大规模室 国际标准华润集团在深圳投资开发的心”，位于深圳市罗湖金融商务中零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、多功能于一体的大规模、综合性、品质的标志性商业建筑群,总建筑万平方米，总投资逾40亿港币。于2002年10月破土开工，包括超内购物及娱乐中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”,已于2004年12月竣工开业。二期工程包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成启用。位置交通深圳华润中心万象城位于深圳

2、市罗湖区深圳金融商业核心区域,地处深圳市东西贯穿的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与“地王大厦”隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。 华润中心位于深圳市罗湖区一一深圳金融商业核心区域 地处深圳市东西贯穿的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与”地王大厦“隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路30多条 距深圳火车站、罗湖口岸约IoOo米 距皇岗口岸约5分钟车程 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。华润中心工程占地约8万平方米，总建筑面积约

3、55万平方米，设计车位近3000个。其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位IOoo个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。二期工程建筑面积为26万平方米工程整体布局（一）北区本工程的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。以现代、时尚和活力的设计个性，展现该工程的时代和地域特色。配合现有的都市公园等自然景观，通过绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等巧夺天工的设计和布局，给繁忙的都市中心披上自然的风采，成为都市著名的风景。沿现有城市花园而建的室内花园，为本工程的重点入口，周

4、围为四层国际精品时尚店，以玻璃为主体的花园式入口，配合充满活力和动感的周边店面建筑，与整体工程的主题相互辉映。室内，精心布置的自动扶梯，清晰明确地为客人指明楼层方向，茂盛的室内植物和挑高的天窗设计，巧妙地将室外都市花园和室内连接为一体。室内花园的小径，连接办公大厦起到分流入口，沟通至办公大厦大堂，巧妙地引导在此工作的职员，穿过花园，进入购物区。北区东南角是具有地标性质的华润大厦,29层139米高的楼体经高级幕墙精心装饰,提供总面积达42000平方米的甲级办公区域，2层楼高的挑高大堂是写字楼和停车场的正式入口，北区南侧的下沉广场亦为消费者和办公人员提供方便愉快的进入方式。写字楼停车场位于地下二层

5、，地下一层由银行及其他店铺占据。利用现有的交通网络及即将落成的地铁系统，所有来客将轻松方便的抵达目的地。廊桥连接北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系，而二、三层，那么通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区，将工作与消费密切地联系起来，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。同时，通过精巧的天窗设计，将室内花园过渡至廊桥南端的购物中心。（二）中区本综合工程购物环境的营造，从北区已经开始酝酿，并在中区发扬光大。近188,O（X）平方米、六层（包括地下一层）的室内购物及娱乐中心，是本工程展现活力和律动脉搏的窗口。包

6、括电影院、百货公司、超级市场、小型商场、书店、体育中心、特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场等丰富多彩的购物、娱乐设施，通过不同形式的购物场所、庭院、廊桥等，紧密地沟通、有机地连接起来。中区购物环境的室内外设计，沿袭了北区的设计思想。以斜面屋顶、大理石地面、精巧的庭院、变幻的视野、活力奔放的店面设计等，突出购物、餐饮特色。室外设计方面，从购物中心入口处（位于南、北二侧），到临街铺面的设计、标志色彩及特点，无不表达了深南大道至布吉河一带的繁华风貌。为了方便购物，购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近100O个车位，同时附属的一座4层停车场及底层和二层的

7、落车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。停车场不仅提供了便利的停车条件，同时也是工程保安的一局部，严密的门卫及安防系统，为停车、购物、休闲区等，提供了平安保障，给人们创造了一个平安、舒适的购物、餐饮、娱乐、休闲的公共环境。通过设计师的精心筹划，整体购物中心的道路交通十分清晰明确。作为深圳市整体交通的一局部，购物中心的每个纵向层面，不仅成为连接每个楼层的重要组成局部，而且给购物的人们提供了极大的便利。各式各样的庭院、廊桥，在起到沟通、分流作用的同时，以独具匠心的设计，为整体环境增添了亮点（三）第二阶段：南区南区的开发，是整体工程设计思路的延伸，功能区域包括了购物、公寓及高档酒店等内

8、容，开发设计为“都市家园”的环境，并与整体工程特色照应。首先，南区沿宝安南路局部，延续北、中区的购物特色，临宝安南路头三层设计为购物商场，将商业气氛自中区延续至南区布吉河区，不仅起到强调商业区的作用，而且抬升南区物业的价值。购物中心自中至南，也从室内购物的单一形式，开展为南区的开敞购物空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟通了室内、室外的二层购物空间，横跨宝安南路的廊桥，以楼梯或自动扶梯相连，错落有致。二层的购物设计，特别配合周边商店、公寓及酒店特色，为室内提供延续的庭院或广场环境，既与繁华的商业区融为一体，又提供了相对悠闲、安静的空间。南区的设计，包括了高档公寓、错层公寓等为主的

9、居住区，周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。公寓的东面及东南方向，没有遮挡，视野开阔，在晴空万里时，可以欣赏到对岸的香港。公寓建筑标高较低，既保持了曼妙的景观视野，同时为酒店的客户让出了观察视角。整体居住区的设计，结合空间及实用性的特点，以水、植被、休憩区等亲近自然的景观装点，为都市社区描绘出自然、悠闲的居住特色。在工程南区，购物的客人可沿宝安南路及万象街停车，公寓和酒店客人可沿木棉花街停车。当室外停车位满额时，公寓和酒店还能提供平安的地下停车位。整个工程中写字楼和室内花园是仅有的面向深南大道的正式入口，他们拥有得天独厚的开阔视野和交通优势。因而这

10、两个地方成为了工程的标志，展示着工程的形象。经过精心设计，这座写字楼将在周边的商业环境和周围建筑中展现其辉煌典雅的外观，而室内花园和群楼将展示出活力四射的商.业景象。工程团队投资商华润（集团）开展商华润（深圳）建筑设计美国RTKLAssociatesInc.广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计参课美国KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计参谋美国Flack+KurtzConsultingEngineers消防与平安设计参谋美国RolfJensen&Associates,Inc.电梯设计参课美国Hesse

11、lberg,Keesee&Associates,Inc.幕墙设计参课美国CurtainWallDesign&Consulting,Inc.零售设计参谋香港仲量联行交通设计参谋香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师工程监理中国国际工程咨询公司总承包商华润建筑第二局部华润大厦一华润大厦：华润大厦是一座国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内第五座以“华润”命名的5A甲级写字楼。华润大厦以其优越的地理位置、精致的建筑设计、完善的设备设施以及良好的物业

12、管理，赢得了国内外客户的青睐。到目前为止，已有40多家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福、雅培制药、美国百思买、口本财险等6家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤、毕马威、安永华明，以及新加坡星展银行、恒丰证券、上投摩根富林明基金管理、长荣香港、韩进海运、伯林顿、赫伯罗特以及华润电力等。物业信息标准层面积约1835平方米（建筑面积）实用率77.6%层数29（5F-29F为写字楼）建筑面枳约42,000平方米大楼高度139m层高/净高4.2m22.8m停车位682个物业费30元/平方米月电梯：5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，效劳5T9层1部

13、高速特大电梯，梯速4.0米/秒，效劳20-28层1部电梯连接地面与地下停车场2部效劳梯/消防梯电气：备用发电机组：双回路供电空调:VAV（即变风量）空调系统,可以为特定设备提供24小时冷水独立空调用冷水系统，可以提供24小时的冷水供特定设备通讯：结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入：IDD及有线电视接入消防：消防栓：自动防火喷淋系统：自动报警系统：烟雾探测系统祖务鼠技华润大厦+8675525856888RTjDebenhom;TwUwng酸谯梁行Tel:+8675582125177hFPDsaviIIs第太平戴维斯Tel:+867552598078gLriTrW:11-LJ第三

14、局部华润中心二期物业组团君悦酒店：由美国凯悦酒店管理集团管理的深圳君悦酒店（GrandHyattShenZhen）是中国第四座君悦酒店。君悦酒店因其大胆新锐的建筑设计，在餐厅、酒吧及酒店大堂等场所表达的华美而富有创新的理念而声名远播。住宅工程：华润中心二期的住宅局部，定位为“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”。由3栋49层的塔楼组成，楼高约160米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。华润中心二期住宅工程与华润万象城、君悦酒店为邻，自处闹市繁华，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使得这种城市中心型的豪宅难以超越并不可复制。华润中心二期住宅工程将以其优异

15、的品质成为深圳、甚至全国的高端住宅物业典范。华润中心二期商业工程：华润中心二期的商业休闲广场局部，是华润中心首期工程商业概念的延续与补充，将巧妙的成为华润中心一期恰到好处的补充，它将带来新的、不同特色的场所和设施。华润中心二期商业工程将引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活泼的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋,成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。二期商业工程定名为LIFESTYLE广场，目前尚在建设中，但招商工作已经全面启动。据悉，LV中国地区旗舰店将落户万象城，面积为2000平方米。此外FENDl也将开出第二家旗舰店。另外，PradaHermes、BVLGARLTiffanyDior将第一次进入深圳万象城，而且面积全部在Io(X)平方米以上。第四局部万象城1 .万象城简介购物及娱 范效应的 方米,拥有 的独立店 等诸多元 来全新的 消费中心。 品店、美食 地、多厅电 物、休闲、华润万象城：万象城是华润中心的乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异铺，集零售、餐饮、娱