基于因子分析法和聚类分析法的房地产对河南地区经济发展影响分析研究工商管理专业.docx

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1、摘要随着社会经济的迅猛发展，房地产业作为我国经济发展支柱产业型产业，其在发展中带来的经济效益是其他行业所不能比拟的。本文首先阐述了房地产的定义，法律层面将房地产定义为是财产权利，它包括房地产实体和其中经济利益、各种权利。然后进一步分析了可能对房地产经济发展造成影响的因素.如居民家庭消费性支出（元/人），服务业（第三产业）占比，等诸多因素.但在这些因素中并不是所有的因素都是对房地产经济有巨大影响的.进而利用因子分析法分析各个相关因素对房地产经济的影响，解释他们的内在关联程度，分析出与房地产经济相互影响的因素.之后再利用聚类分析法，分析河南省各个地区的房地产经济发展水品，深入对房地产业的认识，找出

2、房地产经济对经济发展的作用，从而更好的利用房地产经济带动城市经济的发展步伐，推动河南地区的经济又好又快发展.关键词：房地产.业；因子分析；聚类分析；经济发展AbstractWiththerapiddevelopmentofthesocialeconomy,therealestateindustry,asthepillarindustry-orientedindustryforChinaseconomicdevelopment,itseconomicbenefitsbroughtaboutbydevelopmentareunmatchedbyotherindustries.In-depthund

3、erstandingoftherealestateindustry,findouttheroleoftherealestateeconomyineconomicdevelopment,soastobetterusetherealestateeconomytodrivethepaceofurbaneconomicdevelopment,andpromoteeconomicdevelopment.ThispapertakesHenanProvinceasanexampletoexploretheroleofrealestateinpromotingHenan,seconomythroughrele

4、vantdata,andfinallyproposescorrespondingsolutionstopromotethedevelopmentofHenanrealestateandeconomy.KeyWordsjReaIestateindustry;economicdevelopment;factoranalysismethod；clusteranalysis1引言12房地产概述22. 1房地长的定义及其地位22.1.1 房地产的定义22.1.2 房地产的地位22. 2房地产的特征43. 3房地产经济53.1.1 房地产经济的现状53.1.2 房地产经济周期的阶段性及其特点63.1.3

5、房地产泡沫7234房地产经济的发展趋势83河南房地产经济在城市经济发展中的作用93.1河南房地产发展的现状和前景93. 2河南房地产业经济对河南城市经济发展作用表现103.1.1 房地产投资与河南城市经济103.1.2 房地产住宅价格与河南城市经济113.1.3 房地产业空间布局与河南城市经济123.3河南房地产经济发展中存在的问题133. 4河南房地产业可持续发展措施134因子分析和聚类分析153.1 因子分析的基本原理154. 2因子分析过程164.2.1指标选取164.2.2KMO和Barelett检验184.2.3计算因子载荷矩阵与特征值以及贡献率194.3结果分析204.4聚类分析的

6、基本原理214. 5聚类分析过程224.1.1 选取指标224.1.2 聚类分析结果及分析245总结26参考文献28致谢错误!未定义书签。房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战.一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格

7、局.海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力.随着我国加入WTO,外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力.由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化.为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展.深入分析今后房地产发展趋势，探讨一条符合我国实际

8、的房地产发展的良性发展之路，具有重大意义.另外，随着社会经济的迅猛发展势头，经济呈喷薄式快速发展状态，纵观经济发展的活力部分，房地产经济显得尤为受关注.1997年亚洲金融危机爆发，而这源于之前不断上升的房地产增长率，使得房价居于很高的水平，甚至超过本身的实际价值，房价的过度的膨胀导致了严重的后果，高空置率、价格暴跌的本质显露无疑.也就在所有人都预计房产价格会呈持续增长趋势的时候，亚洲金融危机爆发，就在危机后的两年，房地产增长率猛然下降.随着理性回归的过渡，近年来在国民经济不断发展壮大下，国民经济与房地产正相关的发展关系也使得房地产业伴随着快速的发展势头，又给经济发展带来了很大的推动作用和影响.

9、房地产作为城市经济的支柱型产业，给地方带来了不可估量的经济效益，剖析房地产经济的发展效益，正确认识其对经济发展的作用并作用于经济发展建设将有利于经济稳定、健康、持续发展，从而推动城市发展速度、壮大城市规模.2房地产概述2.1 房地长的定义及其地位2.1.1 房地产的定义房地产是指房产和地产的总称，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益.基于位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产.房产是指土地上的房屋建筑各类用房，如住宅、办公用地、科教文卫用地等.地产指土地及其上下一定的空间乏味，地下地面各类基础设施.其具有三种存在形态：即土地、建筑物、房

10、地合一.也可以站在法律层面将房地产定义为是财产权利，它包括房地产实体和其中经济利益、各种权利.本文中采用的是财产权利的定义.2.1.2 房地产的地位在国民经济体系中，房地产业处于基础性、先导性、支柱型产业地位.房地产的基础性表现在生产资料和生活资料两方面的性质.一方面，房地产业开发各类生产经营所需要的用地，体现其的生产资料性，另一方面，房地产业开发为人们的物质生活提供了基础性的居住条件.贯穿于社会生产和再生产环节的两种性质使得房地产业具有基础性产业的特征.房地产业具有先导性，在社会生产和再生产、科、教、文、卫等各种社会经济活动中，房地产是其空间条件、物质载体，并且房地产的运行将会直接影响国民经

11、济，以及其中产业和部门.只有房地产开发，各类经济活动才得以开展.支柱性产业特征是由于房地产业产业链长、关联度大、带动性强，从而带动其他产业经济发展和增长，这一新型增长点有利于推动国民经济发展它的发展，支柱产业性显著.综上，只有在客观存在中深入认识和把握房地产业的特征，才能使得房地产的地位实至名归，立于国民经济这个庞大的体系中.从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位.房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用.从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系.从国

12、民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性.国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另外，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调.如何正确处理两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题.房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用.房地产业也是拉动国民经济增长的重要因素.

13、首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证.房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素.人口素质的提高、社会全面进步、以及城市经济和城市现代化都是以房地产业为基础.这些都显示出房地产业基础产业的地位.其次，房地产业产业链长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展.房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上.据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点.在我国，每增加1亿元的住宅，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接

14、相关或间接相关较大的产业有60多个.不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6.房地产业作为新兴的产业，产业链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对中国的经济发展起着举足轻重的作用，它不仅极大地影响着我国产业结构的调整，而且触及到国民经济的方方面面.以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用.2.2 房地产的特征房地产业的特征具有共性，也具有特殊性.主要表现在以下几个方面：（1）坚实的基础性.作为国民经济中的基础性产业，房地产业具双重属性，体现在房地

15、产业开发提供的必须的生活资料和生产资料.生活资料指为居民房提供必需的居住条件；生产资料至为生产、办公、科、教、文、卫、体等经济活动提供的一系列用地等，这些都是其基础性的体现，并贯穿始终，使得房地产业成为不可或缺的物质载体.（2）显著的先导性.基于社会再生产的良性可循环，房地产的先导性体现在城市基础设施的建设要优先进行房地产开发，这是城市开发的规律，有利于城市建设.充分运用房地产的先导性可以带动相关产业经济的发展，并发挥其支柱产业作用使国民经济持续快速的发展.（3）高度的关联性.房地产在开发涉及生产、消费等诸多环节，其中各种因素决定了其产业链长，关联度高、影响范围广的特点，因此能带动多达50多个

16、产业部门的相关产业、配套和服务设施的发展.（4）永续的持久性.房地产具有支柱产业的性质，使得它在国民经济中的地位和作用具有持久性，此外基于房地产在生产和生活的不可或缺性，使得其具有不可替代的重要地位，这种地位只会随着时间和空间的变化和转移、经济的发展而升高，而不会降低.(5)明显的差异性.由于房地产在时间和空间的不同，从而使得其在市场供应和价格上存在差异，表现为不同地区的房地产支柱性特性不同和房价的巨大差异性.也使得房地产经济的区域性显著2. 3房地产经济2.1.1 房地产经济的现状房地产作为我们国家的支柱产业，也是一项重大的民生工程，我们都清楚的认识到这一点，住房是人民群众生存的重要物质保障,在现有经济的市场作用下，住房演变成一种商品，拉动经济