X房地产开发企业项目企业制度范文.docx

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1、北京光大房地产开发有限公司相关项目公司管理管控制度二OO八年十二月第一章相关项目公司管理管控总则1第二章相关项目公司组织模式2第三章相关项目公司管理管控职能与岗位职责4第四章相关项目公司工程管理管控的一般规定19第五章相关项目公司的工程合同合约管理管控22第六章相关项目公司的工程文档管理管控26第七章重大施工组织设计及施工合适的方案的审查31第八章相关项目公司的工程质量控制及管理管控办法36第九章相关项目公司的工程进度控制及管理管控办法40第十章设计变更、工程洽商及现场签证的管理管控42第十一章工程中期付款及工程结算46一、为明确相关项目公司管理管控职能定位，实现北京公司各相关项目的健康均衡发

2、展，保障企业整体经营目标的实现，特制定本管理管控制度。二、本管理管控制度适用于北京公司全资开发相关项目或依据北京公司开发模式进行的控股、参股相关项目。三、本制度涵盖土地确定且相关项目公司成立后至相关项目保修期结束的相关项目管理管控过程。四、本制度建立的目标为：全面优化、规范北京公司各相关项目管理管控工作的操作方法及流程；充分调动相关项目部的主动性、积极性和创新能力，以实现北京公司各项决策的迅速、正确执行；充分利用、整合和配置北京公司内部的资金、人力等资源，以实现北京公司的持续经营与发展。五、本制度分为相关项目公司管理管控总则、相关项目公司组织模式、相关项目公司管理管控职能与岗位职责、相关项目公

3、司工程管理管控的一般规定、相关项目公司的工程合同合约管理管控、相关项目公司的工程文档管理管控、重大施工组织设计及施工合适的方案的审查、相关项目公司的工程质量控制及管理管控办法、相关项目公司的工程进度控制及管理管控办法、设计变更与工程洽商及现场签证的管理管控、工程中期付款及工程结算，共十一章。第二章相关项目公司组织模式一、相关项目管理管控架构概述：北京公司实行直线职能制与矩阵制的混合制的组织结构形式，建立以相关项目为中心的管理管控体制。相关项目公司承担具体经营职责，相关项目是企业的利润中心，北京公司经营管理管控的重心围绕相关项目展开。北京公司的责任是“规范、监管、支持和引导“，为相关项目部服务、

4、支持和监管；相关项目部在接受公司管理管控的基础上，充分利用公司既有资源，负责相关项目的相关计划、协调、执行、控制、组织工作。二、相关项目公司的成立与解散：开发相关项目土地取得后，成立相关项目公司；相关项目公司人员配置（见组织结构图）；人员配置根据相关项目的大小、相关项目的难易程度及相关项目的进展情况进行合理的配备。相关项目最后一期保修期完成后，相关项目公司解散。三、相关项目公司组织结构图项目公司组织结构图项目执行层项目工程部经理项目操作层第三章相关项目公司管理管控职能与岗位职责一、相关项目公司管理管控职能：1、定义：相关项目公司是在北京公司的领导下代表企业履行各项对外合同合约的相关项目管理管控

5、机构。相关项目公司是一个组织体，要协调相关项目公司部门之间、人员之间的关系，要沟通相关项目公司与北京公司各部门之间，相关项目公司与政府主管部门、监理单位、总包单位、指定分包单位等的关系。2、管理管控范围：.相关项目公司全面负责相关项目的进程管理管控，相关项目公司从成立起,负责利用北京公司各项资源，围绕北京公司的经营目标，组织落实相关项目的前期定位、相关项目设计、相关项目实施的前期准备、相关项目建设、成品销售及相关项目交付与服务按相关计划有序开展。3、管理管控目标：.相关项目公司全面负责相关项目的建设管理管控，组织监理、总包及其他工程分包单位，按照拟定进度、质量、安全、相关项目制造成本等目标完成

6、相关项目的建设实施，按期提供合格的房屋产品。4、相关项目公司与北京公司各部门的业务职能关系：(1)相关项目公司是相关项目的建造成本的控制中心，相关项目公司参与相关项目目标成本的测算，负责组织相关项目目标成本的编制及实现，在相关项目实施过程中进行成本过程成本控制。(2)相关项目公司是设计图纸的具体实施机构，相关项目公司参与相关项目概念、规划、合适的方案及施工图纸设计，负责图纸会审纪要完成后的设计管理管控工作。(3)相关项目公司负责处理配合外部销售公司、北京公司营销策划部工作中对工程的要求；负责协调管理管控工程现场的销售工作；负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。5、相关项目公司与北京公司各部门

7、的管理管控职能关系：(1)凡是北京公司各职能部门承担的有关相关项目的工作事项，相关项目公司应主动、及时、全面地跟踪掌握工作情况(包括工作相关计划、完成情况以及存在的问题，等等)。(2)北京公司各职能部门对相关项目工作进行专业的业务管理管控，即提供专业支持、服务、指导及监督等。职能部门派驻相关项目人员，工作安排上接受相关项目公司安排，工作业务上接受职能部门管理管控。(3)相关项目公司有权对职能部门承担的有关相关项目工作事项进行评价；职能部门派驻相关项目人员从专业角度对相关项目决策有异议时，可由职能部门经理与相关项目总经理进行协调解决。6、相关项目公司的内部管理管控职能：(1)负责对工程监理单位的

8、监督和管理管控，并通过其实现对施工单位的管理管控。(2)负责工程进度情况，审核施工月报表，核定工程进度款支付额。(3)进行权限范围为招标采购管理管控，设计变更、工程洽商及现场签证的确认。参与北京公司组织各类招投标工作。(4)认真执行各类施工合同合约，将合同合约中明确的工程质量、进度落到实处；全面进行工程施工现场和工程质量进度的过程管理管控。(6)配合销售做好施工现场文明施工管理管控及其他有关工作。(7)负责工程分部分项验收，负责组织工程的竣工验收工作(除规划验收外)。(8)协助处理工程索赔事项，主持处理相关项目实施中发生的重大质量事故、责任事故或安全事故。(9)组织竣工结算工作及落实竣工图纸的

9、绘制。(10)负责完成相关项目的总结工作，组织相关项目的后评估工作。(11)进行相关项目公司自身团队建设，做好人员的岗位安排及培养工作。(12)负责维护相关项目所在地与工程建设有关的对外关系。二、相关项目公司岗位职责：1、相关项目公司相关项目总经理直接上级：北京公司总经理间接上级：北京公司分管副总直接下级：相关项目公司员工(1)相关项目总经理依据北京公司总经理授权，全面负责相关项目的开发建设的各项工作，对相关项目的开发进度、产品质量及相关项目的制造成本负责，是相关项目目标实现的责任人。(2)主持相关项目公司全面工作，根据相关项目组织机构编制要求及相关项目的进展情况，确定相关项目组织机构和人员安

10、排，协调各岗位分工，完善内部组织建设，有相关计划地安排相关项目公司的各项工作。(3)相关项目总经理接受北京公司总经理的管理管控、监督和指导，由北京公司总经理负责考核，北京公司分管副总拥有对相关项目总经理的部分考核权。相关项目总经理对北京公司职能部门及其派驻相关项目人员拥有部分考核权。相关项目总经理对相关项目公司内部人员拥有全部考核权。(4)相关项目总经理参与相关项目开发过程中所有合作单位的选择，对重大合同合约单位的确定具有建议权；对权限范围内(50万元及非重大合同合约部分)的合同合约单位确定，具备直接选择的权利。(5)所有与相关项目有关的资金支付(包括开发间接费、销售费用、土地、设计、配套、建

11、安费用等)均要经相关项目总经理审核，相关项目总经理可以审批直接一万元以下的配套、建安及其他与工程建设有关的政府部门收费。(6)相关项目总经理处理工程紧急问题，可超越审批权限(指设计变更、工程洽商、现场签证及资金支付)进行处理，但必须至少与北京公司总经理进行电话沟通，且得到口头同意。(7)相关项目总经理负责建立相关项目的合同合约管理管控体系，严格履行合同合约管理管控任务，处理好与合同乙方的合同合约争议和纠纷。(8)相关项目总经理负责建立完备的相关项目信息、相关项目资料管体系Q(9)全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；(10)严格执行公司制定的动态成本管理管控制度，并负有领导和实

12、施职责；(Il)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；(12)负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。(13)相关项目总经理负责相关项目公司团队建设、人才培养，对关键岗位人员流失率负责。(14)定期向公司领导和有关部门提交相关项目实施的情况报告。2、相关项目公司工程部经理直接上级：相关项目公司总经理直接下级：部门员工(1)领导工程部全体员工按照公司制定的相关项目相关计划和目标，完成相关项目工程建设任务，实现对相关项目安全、质量、进度、成本的控制,协调解决部门员工在工作中遇到的问题。(2)根据相关项目下达

13、的工作任务和目标，制定工作相关计划并组织实施。(3)组织专业工程师审核施工图纸，配合相关项目设计经理组织设计交底。(4)跟进北京公司合同合约预算部及材料设计部门，完成相关项目有关的招标配合工作。(5)负责组织部门员工进行机电、市政类二次设计工作及房屋建筑类二次设计的配合工作。(6)审核施工单位施工组织设计、进度相关计划、施工总平面布置图及施工合适的方案。(7)协调监理单位、总包单位及甲指分包单位之间的相互关系，解决存在的矛盾。(8)处理工程往来函件，审核专业工程师起草的工作联系单。(9)召开或参加例行会议或专题会议。(10)审核工程变更洽商，审核现场签证。(Il)审核工程款拨付手续。(12)组

14、织工程阶段验收，签署验收意见。(13)组织工程移交和工程保修。(14)配合相关项目总经理协调相关项目公司与各外部各单位的关系。(15)负责部门员工的任务分派、日常管理管控和绩效考核。(16)负责制定部门内部管理管控制度、员工岗位职责并落实。(17)完成公司、相关项目领导安排的其它工作。3、相关项目公司各专业工程师(土建、精装、强电、弱电、暖通、给排水、市政、园林)直接上级：相关项目公司工程部经理直接下级：无(1)协助工程部门经理对相关项目建设中本专业所属工程的质量、进度、安全实施管理管控。(2)根据部门下达的工作任务和目标，制定本专业工程相关计划并组织实施。(3)审核专业施工图纸，参加设计交底

15、。(4)参与工程相关的招标采购配合工作。(5)审核施工单位施工组织设计、进度相关计划、施工总平面布置图及施工合适的方案。(6)配合监理复核重要部位的测量放线成果。(7)监督检查和协调解决施工过程中存在的质量、安全、进度等问题。(8)机电、市政类工程师负责本专业二次设计工作的开展，土建工程师配合相关项目设计经理完成相关二次设计的配合工作。(9)配合监理进行重要建筑材料、设备的进场检验。(10)负责办理专业工程洽商，审核、确认现场签证。(11)负责有关本专业往来函件、工作联系单的起草。(12)协调解决各专业之间的矛盾。(13)参加工程各阶段验收并签署验收意见。(14)审核工程资料和竣工图纸。(15)负责工程的交验，负责保修工作的协调。(16)完成公司、相关项目及部门领导安排的其它工作。4、相关项目公司工程部资料管理管控员直接上级：相关项目公司工程部经理直接下级：无(1)负责接收、发放及保管设计图纸与设计变更，各种洽商，对内对外往来文函、技术资料及图集等资料的收集、汇总、借阅和管理管控。(2)根据部门下达的工作任务和目标，制定工程档案相关计划并组织实施。(3)参加