X投资开发项目制度范文汇编.docx

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1、项目管理制度汇编第A版第0次修改标题：房地产开发相关项目可行性研究管理管第1页共9页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条约条款号修改合适的内容修改时间123456789101112山东国华时代投资发展有F艮公司编号：SDGH5-01山东国华时代投密发展有限公司编号：SDGH501项目管理制度汇编版本：A版第0次修改标题：房地产开发相关项目可行性研究管理管控办法页码：第2页共9页房地产开发相关项目可行性研究管理管控办法为适应公司发展需要，实现房地产开发相关项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高相关项目开发监视的综合效益，特制定本办法。1开发相关项目可行性研究的任务可行性研究就

2、是在工程相关项目投资决策前，对与相关项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设合适的方案或技术合适的方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对相关项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设相关项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该相关项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2可行性研究的步骤2.1 筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出相关项目开发设想，组建研究小组，制定研究相关计划和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供

3、给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定相关项目的经济规模和相关项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发相关项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划合适的方案设计、技术经济分析提供准确的资料。2.3 合适的方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的合适的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理合适的方案。2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳合适的方案，在估算相关项目投资、成本、价格、收入等基础上，对合适的方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证相关项目在经济上的合理性和盈利能力

4、。由相关部门提出资金筹措建议和相关项目实施总进度相关计划。2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行合适的方案和实施相关计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3可行性研究的合适的内容由于房地产相关项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的合适的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：3.1 相关项目概况。主要包括:山东国华时代投密发展有F艮公司号二项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发相关项目可行性研究管理管控办法页码：第3页共9页3.1.1 相关项目名称；3.1.2 相关项目的地理位置。包括相关项

5、目所在地城市、区和街道，相关项目周围主要建筑物等；3.1.3 相关项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、相关项目建设的时机和自然环境等方面说明相关项目建设的必要性和可行性；3.1.4 相关项目的性质及主要特点。3.2 开发相关项目用地的现状调查及动迁安置3.2.1 土地调查。包括开发相关项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。3.2.2 人口调查。包括开发相关项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3.2.3 调查开发相关项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。3.2.4 各种市政管线。主要应调查上

6、水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。3.2.5 其他地下、地上物现状。开发相关项目用地范围内地下物调查了解的合适的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发相关项目用地的现状要附有平面示意图。3.2.6 如需要进行拆迁的，要制定动迁相关计划，确定安置合适的方案。3.3 市场分析和建设规模的确定3.3.1 市场供给现状分析及预测。3.3.2 市场需求现状分析及预测。3.3.3 市场交易的数量与价格。3.3.4 服务对象分析、制定租售相关计划。3.3.5 拟建相关项目建设规模的确定。3.4 规划设计合适的方案选择3.

7、4.1 市政规划合适的方案选择。市政规划合适的方案的主要合适的内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发相关项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。3.4.2 相关项目构成及平面布置。3.4.3 建筑规划合适的方案选择。建筑规划合适的方案的合适的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计合适的方案详图。朗广，东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH501飞上/项目管理制度汇编版本：A版第0次修改标题：房地产开发相关项目可行性研究管理管控办法页码：第4页共9页3.5 资源供给3.5.1 建筑材料的需用量、采购方式

8、和供应相关计划。3.5.2 相关项目施工的组织相关计划。3.5.3 相关项目施工期间的动力、水等供应。3.5.4 相关项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。3.6 相关项目开发组织机构和管理管控费用研究3.6.1 开发相关项目的管理管控体制、机构设置。3.6.2 管理管控人员的配备合适的方案。3.6.3 人员培训相关计划、年管理管控费用估算。3.7 开发建设相关计划3.7.1 前期开发相关计划。包括相关项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作相关计划。3.7.2 工程建设相关计划。包括各个单项工程的开工、竣工

9、时间，进度安排，市政工程的配套建设相关计划等。3.7.3 建设场地的布置。3.7.4 施工队伍的选择。3.8 相关项目经济及社会效益分析3.8.1 相关项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。3.8.2 相关项目投资来源、筹措方式的确定。3.8.3 开发成本估算。3.8.4 销售成本、经营成本估算。3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算相关项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对相关项目进行财务评价。3.8.7 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法

10、进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。3.8.8 相关项目环境效益、社会效益及综合效益评价。朗广，东国华时代投资发展有限公司编号：SDGH501飞上/项目管理制度汇编版本：A版第0次修改标题：房地产开发相关项目可行性研究管理管控办法页码：第5页共9页3.8.9 结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发相关项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳合适的方案。4可行性研究报告的撰写4.1 封面：要能反映评估相关项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估相

11、关项目所处地区的市场情况、相关项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过100O字为宜。4.3 目录4.4 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：相关项目总说明、相关项目概况、投资环境研究、市场研究、相关项目地理环境和附近地区竞争性发展相关项目、规划合适的方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、相关项目评估基础数据的预测和选定、相关项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：相关项目工程进度相关计划表、相关项目投资

12、估算表、投资相关计划和资金筹措表、相关项目销售相关计划表、相关项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。4.6 附图：一般包括：相关项目位置示意图、相关项目规划用地红线图、建筑设计合适的方案平面图等。5市场分析与需求预测5.1 开发相关项目的市场调查合适的内容，可依相关项目的具体情况确定。一般应进行以下合适的内容的调查：5.1.1 社会经济状况及投资环境调查,主要包括相关项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括相关项目所在地房地产投资开

13、发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的相关项目要有针对性地着重进行研究分析。5.1.3 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对相关项目设计的使用要求或对已开发相关项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。,山东国华时代投密发展有F艮公司项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发相关项目可行性研究管理管控办法页码：第6页共9页5.1.4 物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。5.1.5 工程技术状况调查。主要包括相关项目开发所处地段的地形、地质情况、当

14、地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。5.1.6 物业管理管控状况的调查。主要调查了解该地面物业管理管控范围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理鉴别。5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发相关项目功能、质量、价格及改进提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政管理管控部门征询或对专家函询方式。5.2.4 在深入调查充分分析收集资料基础上,对开发物业需求现状及发展趋势进行科

15、学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。6地点选择与地块价值评价房地产开发相关项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价合适的内容包括：6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件；6.3 拟订范围的拆迁情况；6.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；6.5 实际地价与地价潜在价值评价。7资金筹措7.1 制定可靠或比较可靠的资金筹措相关计划，是开发相关项目实现预期目标的基本条件，是避免相关项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2 资金筹措相关计划主要是就相关项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时,应有销售收入相关计划配合考虑。山东国华时