XX地房地产市场调研报告.docx

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1、广州增城房地产市场调查报告第一部分、增城市宏观环境分析L增城市概况增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。增城建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，距今有1800多年历史。因南海郡原

2、辖6县，新设一县，增多一城，故日“增城”。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处，市政府驻荔城。全市总面积1741平方公里，人口90万，旅居港澳及海外的乡亲近30万人。增城气候温和、土地肥沃，风调雨顺，年均气温21.6摄氏度，年均降雨量1869MM,适宜于热带、亚热带作物生长，是著名的荔枝之乡、鱼米之乡。境内青山绿水，风景秀丽。市区众山环抱，一江穿城。南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48%,拥有蕉石岭、大封门、南香山、金坑等9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿饰”。也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004年，全市工业总产值46

3、5.63亿元，比上年增长14.98%；农业总产值42.6亿元，增长8.12%；生产总值236.88亿元，增长13.04%财政总收入23.44亿元增长20.7%实际利用外资1.74亿美元增长15.06%；外贸出口总额5.88亿美元，增长24.94%o全国百强县（市）综合竞争力评比中居19位，在广东省68个县市中居首位。增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆.太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园.叠翠华庭.中坚豪庭.新世界花园、新康花园等绿色社区规模

4、大.环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。增城还是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故乡，温泉、森林、湖泊、名胜古迹等旅游资源丰富，建有4个高尔夫球场，挂绿荔枝母树、何仙姑家庙、百花山庄、正果佛岩、畲族村等景点每年吸引众多的国内外游客，派潭丽山温泉将于年内建成。2 .增城市总体规划随着广州“东进”战略的加快推进，增城已定为广州市重点发展的九大片区之一，增城将建设成为广州东部综合性工业基地、区域性现代物流中心、生态旅游休闲区和现代都市型农业生产基地，努力创建广州东部现代化新城区，逐步形成“四大主轴、五大组团”的发展格局。以广惠高速公路为主轴，以工业基地为载体，大力发展现代组团式工业

5、；以广园东快速路增城段为主轴，以新塘为龙头，大力发展现代商贸物流业；以广汕公路为主轴，以农业科技产业园为突破口，大力发展现代都市型农业；以增派公路为主轴，以何仙姑旅游景区为龙头，以大封门旅游景区为重点，大力发展生态休闲旅游业。增城市区拓展扩大新区，提升城市品位，建设美丽城区；新塘聚五镇优势，工商并举，努力创建广州东部新城市中心；石滩汇三江资源，建设田园水乡特色生态工业城；中新发挥邻近广州及新机场优势，建设广汕公路工业明珠；派潭以大封门旅游景区为龙头，建设生态休闲旅游区。3 .增城经济面貌增城紧连广州经济技术开发区、黄埔区和东莞市等经济发达地区，产业基础好，尤其汽车、摩托车、IT业等高新技术产业

6、聚集效应越来越大，有强大的产业支撑，既可承受周边地区的产业转移，又能为周边产业提供核心配套。非公有制经济十分活跃，外向型经济和民营经济是国民经济的主导力量。2004年，增城市紧紧围绕建设广州东部现代化新城区的目标，着力发展新型现代工业和生态文化旅游，促进了全市经济快速健康发展和社会全面进步，“十五”相关计划主要经济发展目标顺利提前实现，在全国经济百强县（市）评比中跃居第19位，保持广东省县域经济“领头羊”地位。全市实现地区生产总值236.88亿元，同比增长（下同）13.04%,增长速度在广州市原四郊市中（下同）排第2位，提前一年完成“十五”相关计划目标；财政总收入和地方财政一般预算收入跃上新台

7、阶，分别达23.44亿元和10.37亿元，增长20.7%和27.74%,地方财政一般预算收入提前两年完成“十五”相关计划目标；工业总产值达465.63亿元，增长14.98%；农业总产值39.14亿元，增长6.16%；全社会固定资产投资65.41亿元，增长14.09%；外贸出口总额5.71亿美元，增长21.45%；实际利用外资L74亿美元，增长16%；农民人均收入4964元，增长5.04%；职工年平均工资18150元，增长8.49%；城乡生产生活用电量达31.08亿千瓦时，增长10.33%。经济建设和社会发展步入良性循环，广州东部现代化新城区建设迈上了新台阶。工业增城大力推进新型工业组团化，可集

8、中连片开发的工业用地近10万亩，发展空间广阔。市重点建设新塘工业加工区、东区高新产业工业基地、宁西工业基地和石滩工业基地，园区地势平坦，地质条件好，岩层到地面仅20米左右，用地区内建筑物少，土地平整工程和拆迁安置工程量小，运输及运营成本低。全市已形成汽车摩托车及其配件制造业、牛仔休闲服装业、精细化工等支柱产业。首期投资22亿元、生产规模12万辆的广州本田二厂及首期投资2亿元、生产规模100万辆的五羊本田新工厂即将投入量产。牛仔休闲服装约占全国总产量的五成，康威运动系列产品名列全国前茅，国际牛仔服装节、牛仔面辅料展览会影响广阔，新塘镇被授予“中国牛仔服装名镇”称号。现代服务业增城拥有华润、屈臣氏

9、、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆.太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，按超白金五星级标准建设的凤凰城大酒店设有凤凰岛外商家园。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园.叠翠华庭.中坚豪庭.新世界花园、新康花园等绿色社区规模大.环境好、档次高。农业大力发展现代都市型农业，是广州地区和珠江三角洲粮食、水果、蔬菜、禽畜和鲜活商品的主要生产基地，走出了一条公司+基地+农户的“三高”农业发展路子。全市种植优质稻53万亩（优质稻种植率达98.3%以上），蔬菜40万亩、荔枝22万亩、速生丰产林21万亩。现已形成泰稷丝苗米发展有限公司、威华中纤板厂、

10、汉华莱场等农业龙头企业。增城挂绿荔枝久负盛名。堪称品质一流。2001、2002年举办了两届挂绿荔枝拍卖会，最贵一粒为55.5万元，轰动海内外。2003年举办了增城挂绿敬赠抗击非典英雄活动，受到社会的好评。增城丝苗米素有“米中碧玉”美誉，挂绿、总统等品牌米供不应求。迟菜心等蔬菜鲜嫩爽甜，远销香港及欧美。4 .增城优势地理优势增城位于珠江三角洲东北龈广州东部背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和

11、粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。政策优势增城位于广州、深圳、东莞、香港等大都市区间，是广州东部板块的重要组成部分，区位、交通、产业、生态环境、发展空间等后发优势越来越多，发展潜力大。近年来，随着广州东进战略的实施，我市将迎来新一轮发展的重要战略机遇，我们充分认识到，依托广州发展是增城的最大优势，增城的市场和商机在城市。我们要审时度势，把握先机，加快发展。要进一步打好广州牌，大力推进广州东部板块建设，瞄准大都市，围绕周边城市的需求，大力发展城市经济，以工业强市，现代服务业富市，生态旅游业兴市，都市农业稳市，在服务城市中推动增城新一

12、轮的发展。按照国家、省和广州市的产业政策，结合增城实际情况，我市鼓励大力发展以下产业和相关项目：高效发展组团工业。充分考虑增城有限的发展空间、资源的承载力和可持续发展的需要，引导全社会树立节约能源、节约资源的意识，努力建设节约型经济和节约型社会，大力发展循环经济，严格把好立项关，有效控制和逐步淘汰高投入、高能耗、高污染、低效益的劳动密集型产业，走新型工业化道路，全面增强工业竞争力。大力发展现代服务业。我市尤其是南部地区背靠广州，临近深圳、东莞和港澳，周边地区工业发达，已有强大的产业辐射和支撑。大力发展生态旅游业。我市好山好水好风光，旅游资源十分丰富。随着我市交通网络的日趋完善，周边城市的快速发

13、展，假日经济和城里人健康消费需求的兴起，我市发展生态休闲旅游业大有可为，市场前景广阔。大力发展都市农业。以增加农民收入为重点，围绕都市人的需求，大力发展“好吃、好看、好玩、好销”的都市农业。基础设施增城基础设施完善，广汕公路（324国道）横贯增城中部，广深公路（107国道）、广深高速公路经本市新塘镇。广州广园快速干线（广州一东莞）和广惠高速公路（广州一惠州）分别贯穿增城中南部，广惠高速公路增城路段设置了多个出入口。广州北三环高速公路（沙庄一荔城一广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城一东莞一深圳）和新平公路（新塘一从化太平镇一广州新国际机场）正在抓紧规划兴建。全市302条行政村实现村村通水泥路

14、。广九铁路（广州一香港九龙）横贯南部，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的城市轨道交通也规划开通至新塘和增城市区。本市至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30分钟至40分钟车程。新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港（距离15公里），本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。此外，增城供电、供水、供气、电信、有线电视、口岸码头等基础设施完善，2003年底全市行政村全面实现村村通电、通电话、通水泥路、通自来水及通有线电视，投资环境被中国城市投资环境评价小组评定为“优（AAA）。5 .支柱产业组团工业。重点发展汽车摩托车及其配件制造业、钢铁、精细化工、电子信息、生物工程、新材料、环保、光机电一

15、体化等高新技术产业以及无污染、规模大的加工制造业及市场前景好的纺织制衣等传统优势产业。首期投资22亿元、生产规模12万辆的广州本田二厂及首期投资2亿元、生产规模100万辆的五羊本田新工厂即将投入量产。牛仔休闲服装约占全国总产量的五成康威运动系列产品名列全国前茅，国际牛仔服装节、牛仔面辅料展览会影响广阔，新塘镇被授予“中国牛仔服装名镇”称号。2004年全市全年实现工业总产值465.63亿元工业销售产值453.92亿元分别增长14.98%和15.81%o其中，规模以上工业产值316.63亿元，增长16.84%；高新技术产品产值32.19亿元，增长17.51%o工业用电量24.54亿千瓦时，增长20

16、.44%,是1999年6.91亿千瓦时的3.55倍。全年新上工业相关项目364宗，新增广州市著名商标3个。新塘工业加工区、东区高科技工业基地、新塘环保产业基地和宁西、石滩等工业基地建设取得新进展，招商引资承载力不断增强。旅游业。重点发展富有特色的生态与体育休闲式旅游相关项目，尤其是规模大、吸引力强的旅游相关项目及四星级以上的度假式酒店。2004年我市加强了何仙姑旅游景区和白水寨风景名胜区的规划建设，加大了策划包装和宣传推介力度，举办了挂绿诗会、荔枝文化旅游节、新塘国际牛仔服装节、增城菜心美食节等系列活动，逐步形成了“荔乡仙境增城游”，白水寨被批准为省级风景名胜区。全市旅游接待人数首次突破100万人次，增长112.06%。商贸、房地产等服务业稳步发展。全市实现社会消费品零售额64.53亿元，增长12.34%；商品销售总额79.41亿元，增长9.99%；房地产总成交金额70.76亿元，增长8.52%。现代服务业。增城市区、新塘、石滩等中心镇重点发展上规模、档次高、