2024各房地产公司住宅产品设计规范-以中南房地产为例.docx

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1、中南集团Zhongnangroup中南房地产业集团2024年住宅产品设计标准（目标售价0.6万元以下多、高层住宅）编制日期：二0一一年十二月第一章规划专业第一节建筑规划第二节景观方案第三节管网综合第四节建筑、景观、管网综合的关系第二章建筑专业第一节地下公共部位第二节地上公共部位第三节套内部分第四节建筑外立面第五节门窗设计要求第六节建筑构造第三章结构专业第四章设备专业、智能化第一节设备专业第二节智能化第五章景观专业第一节小区景观第二节“三点一线”第六章精装修第一节住宅建筑入口大堂、电梯厅、公共走道装修要求第二节样板房装修要求第三节会所精装要求2024年产品设计标准（目标售价0.6万以下多、高层住

2、宅产品）第一章规划专业第一节建筑规划一、外紧内松，周边建筑压红线，力争中心区域大空间。每一个小区（组团）打造一个最大亮点，营造一个中心景观区域；围绕景观区域布置楼宇。二、人车分流，出入口位置要与地下车位布置统一考虑，避开影响地下车位的布局，地下车库出入口宜距组团出入口2040米，以避开影响入口景观，确保人流平安。三、用足给定指标并力争合理突破。四、住宅建筑密度：多层25%；高层20为五、住宅建筑间距：12-18层260米；19-25层270米；26-30层280米。六、建筑规划设计时，应考虑结构设计规范中，建筑高度对抗震等级取值和风荷载取值的影响，避开建筑高度略大于80m（60m）的建筑。假如

3、设计建筑高度略大于80m（60m）,应调整为80m（60）。七、变电所、消防限制室、小区监控中心、各种水泵房、消防水池、部分物业管理用房等等应规划设置在地下室，不占用容积率指标。八、燃气调压站（包括地方政府规定必需设置在地上的变电所等设施），离住宅楼间距不小于15米，不得设置在住宅的正前方，四周用景观遮挡；也可以将燃气调压站（变电所等设施）设计为建筑小品；九、规划设计时，尽可能推迟人防工程建设时间，宜考虑在最终两期建设。十、竖向规划要求：1 .土方填挖平衡。2 .尽量提高住宅区场地设计标高：（山区及丘陵地区或者地形起伏较大的地区除外）：整个片区南边第一排住宅的室外标高取片区四周市政道路最高点，

4、并以十分之二的坡度逐步往北抬高。特殊的场地（如南高北低等）分组团限制：组团南边第一排住宅的室外标高取组团四周道路最高点,并以千分之二的坡度逐步往北抬高。有下沉式庭院的组团，室外标高大（等）于城市设计防洪标高。沿海地区室外标高一般高于城市设计防洪标高0.5m住宅首层楼面与室外地坪的高差限制在0.9m左右。其次节景观方案一、中轴景观尽端宜有主体建筑压轴。二、园路曲折有序，既不能生硬，也不能过分蜿蜒，追求自然美。三、景观节点应统筹支配：1）出入口及其它重点区域种植珍贵、大型乔木。2）适当配置硬质景观。硬景比例不超过20%。3）软景中乔木、灌木、草坪层次应分明，并适当配置景石。四、适当增加大乔木，削减

5、小乔木；增加草皮，削减灌木；削减软景的层次（大乔、小灌、草坪三个层次即可），增加空间的通透性。使整个片区做到乔木粗大饱满，灌木茂密整齐，草地起伏有序。确保在三楼以上俯视时首先看到乔木，在园路中平视时能看到远处的草坪，仰视时才能看到树冠。五、应确保底层住户的私密性：底层住户北边窗外设置封闭景观带，使靠近建筑的第一排园路上的行人看不到室内的活动。底层住户南边设置庭院，采纳绿篱等景观处理，保证组团外道路上的行人看不到院内的活动，院内也看不到行人。保证私密性的同时，也应满意室内通风、采光的要求。六、公园式功能配置：1）儿童活动场宜设置在每个组团的次中心；2）老年人晨练场宜分散布置在组团的四周；整个居住

6、区至少设置一个大型活动广场。3）住宅小区规划设计时，20万-50万平方米建筑的小区，设置一个网球场和篮球场，50万-70万平方米建筑的小区，设置两个网球场和篮球场，100万以上的小区，设置三个网球场和篮球场，网球场、篮球场与住宅建筑间要设置隔音设施。七、在居住区总体景观和谐的基础上，协作楼盘支配开盘时间，用植物品种，特殊是开花植物品种的集中种植，来强调各组团的特色。八、适当采纳经典欧式造型的亭阁、花架、雕塑。九、合适的条件下，浇灌取用地下10-20米处地表水，地表水先抽到水系（池）中再进行浇灌。严禁运用河水干脆浇灌、自来水进行浇灌，严禁通过消防设施取水浇灌。第三节管网综合一、应以片区为单位做室

7、外管网综合规划。二、管网综合规划与市政道路规划设计同步推动。三、全部管线的走向、标高、间距及检查井位置应统一规划，避开相互干扰：主要道路上的检查井宜设置在道路中心线与人行道侧石之间1/2处。组团中的检查井、管井应设置在园路两边2米以外的草坪里；井盖四周用灌木封闭。严禁检查井、管井设置在以下位置：组团出入口，地下车库出入口，建筑出入口，道路与人行道侧石交界处，园路中，园路与草坪交界处。严禁各种管线布置在主楼地下单元大堂及地下车库的连通道上方。全部管线宜不横穿公共、庭院绿地，并避开行道树1.5米以上。四、组团入口设置岗亭，造型与组团形象匹配，配备照明、电话、网络、空调等设施。五、检查井、管井盖板做

8、法应统一。六、全部检查井、管井盖板由集团物资管理中心统一招标、制作。城市（项目）公司领用。第四节建筑、景观、管网综合的关系一、景观设计公司应在修规方案报批之前介入，向市政设计公司供应景观初步方案，并对建筑规划提出合理建议。二、市政设计公司应在修规方案报批之前介入，依据修规和景观初步方案，供应管网综合初步方案，并对建筑规划提出合理建议。三、项目公司组织规划、景观、市政设计公司协调会，对修规方案进行修改、确认后再报审。其次章建筑专业第一节临时示范区：一、临时售楼处为一层钢结构（拉膜结构）可拆卸活动房屋；包括售楼功能、样板房功能、项目前期办公功能；建筑面积约1050平方米（暂定）；具体见临时售楼处方

9、案设计模版。二、一层临时样板房设计要求1、墙体干脆设置在水泥地坪；2、墙体、顶棚采纳轻钢龙骨轻质隔墙，两面用水泥石膏板封面，外面刮水泥腻子，再做防水涂料；3、全部GRC线条用泡沫板材质线条代替。第二节地下公共部位一、地下车库通往地下单元大堂的通道1 .从大车库进入单元大堂通道防火门尺寸不小于1800*2400,通道净宽净高不小于2000*2600；通道防火门为热镀锌钢质防火门。2 .通道墙面均贴香槟白色玻化砖，地面贴防滑玻化破。具体贴法要进行二次设计。3 .坡道、台阶地面面层做法：坡道用防滑玻化砖（开槽），台阶贴防滑玻化砖带防滑条.，4 .主楼与地下室间的伸缩缝室内盖板用0.5厚不锈钢板，具体

10、做法参考车库图集大样。5 .建筑公共区域全部人行通道上的防火门、防盗门及其他管理用门均不得设置门槛，或者将门槛做隐藏处理。二、地下大堂要求：主楼地卜室设置单元入口大堂，从地下车库干脆进入。1 .大堂面积：11层以下：15肝；12层以上：20m1;误差限制在2肝。大堂净高不小于2.8米。2 .大堂入口门洞宽度1.8米，高度不小于2.4米；设置门禁系统。三、建筑室内外高差宜为900,保证一层正负零高于景观覆上标高500-800o同时负一层可以通过采光井开窗，享受阳光，提高地下一层品质。四、大堂外预留物资堆放场地等要求：1 .预留物资堆放场地，房屋交付两年后复原车库功能；毛坯房：11层以下留20Of

11、；12-18层留251119层以上留3011f精装房项目减半。2 .大堂外设置2.0（长）X1.5（宽）XL5（高）垃圾房，内放垃圾桶，垃圾分类收集。3 .垃圾房、垃圾桶（含景观内垃圾桶）、专业铲车、小区内各种标识标牌由集团物业管理中心供应技术要求。五、 主楼地下室与地下车库的关系：1 .尽量取消独立车库，统一考虑地卜大乍库弓主楼地下负二层相连，高层住宅宜按二层地卜室设计，负一层与一层联合，形成复式住宅；多层建筑负一层与一层联合，形成复式住宅；主体建筑交通核部分可以做负二层，其他部分作为车库或者设备用房、人防建筑时可以做负二层。2 .地下室地面尽可能与地下汽车库地面齐平；有高差时，高差限制在6

12、0Onmb大堂入口处设置缓坡坡道,坡度限制在35%3 .地下室下沉式庭院进深一般不少于3米，墙面用爬山虎等垂直绿扮装饰。负一层窗采光井进深为11.2米，并且做好防雨、排水措施。六、 地下车库要求：1 .地下车库尽可能自然采光、通风。东北地区项目地下汽车库应在出入口处设快速卷帘门。2 .原则上只做单层地下车库，车位不够时可采纳机械停车。推迟机械车位配置时间：待入住率大于40%后再配置，以削减资金投入。3 .单层地下车库净高：停车区域2.3米，通道区域2.3米。地下室汽车库入口净高不小于2.6米；机械车库净高3.6米。地下车库通道宽度应依据6米设计。4 .地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；

13、沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不应采纳的水泥盖板5 .地下室除消防管道、通风管道、主要电缆桥架外，其他管线尽可能暗设。6 .地下车库地面为水泥金刚砂耐磨地面，汽车坡道为环氧树脂无振动防滑坡道。面层施工图案要求见中南房地产集团关于工程设计相关内容的暂行规定（四）七、 尽可能削减人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量（用剪刀梯等设计手法），可以降低造价，提升景观品质。八、 人防工程要平战结合，兼顾平常作为汽车库运用，并且尽可能提高利用率。第三节地上公共部位一、层高要求：首层：3.15米；标准层2.9米。首层单元大堂层高一般不小于4米。二、首层单元大堂要求：1 .尽量考虑自然通风采光；2

14、.大堂面积：11层以下：15肝左右；1278层：2011f左右；19层以上：2511f左右，误差限制在2m）3 .大堂内部配置：配置外投内取的信报箱（含牛奶箱）；12层以上住宅含会客功能。4 .电梯前室设置液晶电视屏：单电梯时紧靠电梯门套；双电梯并联时放在两门之间；土建预留电源、电视信号底盒。5 .单元大堂尽可.能先做开敞门廊，待验收后加门窗（不占用容积率指标）。三、电梯前室、走道尺寸、门洞尺寸、进户门要求：1 .电梯前室净宽21800mm,2 .走道尺寸与入户门洞尺寸L 1*2. 2 米L 15*2. 2 米1. 2*2. 2 米1.25*2. 2 米紧凑型走道净宽1.3米门洞口尺寸（宽*高

15、）中等紧凑走道净宽L3米门洞口尺寸（宽*高）舒适型走道净宽L3米门洞口尺寸（宽*高）豪华型走道净宽1.35米门洞口尺寸（宽*高）备注：若一个单元平面包含多类户型（紧凑型、中等紧凑、舒适型都有）走道净宽取上限。3 .进户门采纳一般钢质防火、防盗子母门。4 .建筑公共区域全部人行通道上的防火门、防盗门及其他管理用门均不得设置门槛，或者将门槛做隐藏处理。住宅进户门安装时：精装修住宅产品（包括样板房）要保证门槛上口高于地面完成面10-15；毛坯房住宅产品要保证门槛上口高于地面完成面60-65.5 .二梯四户及二梯五户的中间架空走道，净宽保持最少不小于1.8米（报批方案设计1200）,周边考虑L215米高的混凝土实心栏杆，与上翻梁统一设计，增加平安性。6 .电梯门口做高差IOmm的反坡；7 .电梯机房设置排风机。8 .对于顶层做复式的住宅，电梯达到复式一层即可，不须要到达复式二层，降低电梯高度*四、强弱电井宜合并为1个；全部管井尽量削减井道面积；检修门门洞600X1800、1200X1800,门槛高度400；除地下室部分用钢质防火门，其他部位用