漳州台商投资区福龙智造产业园项目土地与房屋征收补偿安置实施方案（征求意见稿）.docx

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1、附件CCC为更好保障漳州台商投资区内项目建设顺利进行，维护征收当事人的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法国有土地上房屋征收与补偿条例福建省土地管理条例关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作实施意见（闽建（2012）13号）及房屋征收管理相关法律法规的规定，结合我区实际情况，制定本实施方案（以下简称方案）。第一章总则第一条适用范围本方案仅适用于漳州台商投资区福龙智造产业园项目用地范围内需要征收的建筑物、构筑物、附属物及土地。第二条征收区域具体区域以征迁公告为准。第三条征收人、征收组织、实施单位、征收期限征收人：漳州台商投资区管理委员会受委托征收组织实施单位：角美镇人民政府征收人委托征收组

2、织实施单位承担福龙智造产业园项目用地范围内建筑物、构筑物、附属物及土地征收补偿安置的具体工作。征收期限：以漳州台商投资区管理委员会发布的土地与房屋征收通告所规定的时间为准。第四条土地与房屋征收补偿安置资金的管理及征迁工作经费的核拨一、设立拆迁安置补偿专项资金，实行专款专用。二、福龙智造产业园项目的征迁工作经费，按征迁红线内补偿款总额的5%给予核拨。第五条土地、房屋合法性和面积的认定一、土地、房屋合法权属的认定：持有下列用地、建设证书材料之一的被征收的房屋，其使用土地认定为合法有效权属用地。1.中华人民共和国土地改革法实施以来，有权机关批准的有效非农建设用地批准文书和使用证；2 .建设用地规划许

3、可证、建设工程规划许可证，村镇个人住宅建设许可证或乡村建设规划许可证；3 .集体土地使用证、集体土地建设用地使用证或房屋所有权证。二、房屋合法性的认定：1987年1月1日中华人民共和国土地管理法颁布实施之前已建成的，视该房屋权属合法，与具有合法权源的房屋享有同等征收补偿安置条件。三、土地、房屋面积的认定：有权机关批准的用地和建筑占地面积为有效面积。1987年1月1日前建造的房屋，以实际建筑占地面积作为有效面积。被征收房屋的面积由具有房地产测绘资质的测量单位依据国家标准GBT17986l2000房产测量规范规定进行测量计算。四、关于土地使用证内有无标识建筑占地面积情况下，有效建筑占地面积认定：土

4、地使用证所标示的建筑占地面积视为有效建筑占地面积。土地使用证没有标示建筑占地面积（图形）的，120rtf以内且在批准用地面积范围内的建筑占地面积视为有效建筑占地面积，超过部分按超建处理。五、店面权属和面积的认定：被征收人提供房屋所有权证或土地使用权证所登记的用途为营业性用途，同时应当持有建设许可证及有效的工商证明、税务证明，并到工商、税务部门验证。对未经批准的非营业性用房改作营业性用房的，按非营业性用房性质确认。六、阁楼、走廊投影面积、未封闭阳台、滴水面积的计算认定:1 .关于阁楼面积的计算：被征收房屋设有阁楼且阁楼的底层层高2.2米（含2.2米）以上的，按以下标准补偿安置：阁楼层高在2.2米

5、以上（含2.2米）的部分，按该部分阁楼地板投影面积计算建筑面积。阁楼层高在2.2米以下的部分，按250元/平方米给予货币补偿。阁楼层高是指从阁楼地板至屋顶面的垂直距离。阁楼的底层层高是指从房屋地板至阁楼地板的垂直距离。2 .关于廊投影面积的计算：根据测绘等相关规定，廊投影面积原则上按50%给予计算安置面积。征收组织实施单位向房屋被征收人发出征收通知书后，被征收人在规定的期限内签订拆迁协议的，廊投影面积以奖励形式按100%给予计算应安置面积；对超过规定的期限签订拆迁协议的，按50%给予计算应安置面积。3 .关于未封闭阳台面积的计算：按照测绘等相关规定，未封闭阳台面积原则上按50%给予计算安置面积

6、。征收组织实施单位向房屋被征收人发出征收期限后，被征收人在规定的期限内签订拆迁协议的，未封闭阳台面积以奖励形式按100%给予计算应安置面积；对超过规定的期限签订拆迁协议的，按50%给予计算应安置面积。4 .关于滴水面积的认定：根据相关规定，安置面积以房屋有效建筑面积为基准进行测算，滴水面积不予计算安置面积。七、不完全合法权源房屋的认定：1987年1月1日之后，住宅有向角美镇、规划城建和国土（自然资源局）部门申请建房,并已向区或镇一级政府机关缴纳建房规费，至今未取得完整批建手续的，视为不完全合法权源房屋。八、不合法权源房屋的认定：1987年1月1日之后，住宅没有向角美镇、规划城建和国土部门申请建

7、房，未向区或镇一级政府机关缴纳建房规费，至今未取得完整批建手续的，为不合法权源房屋。仅向村级及以下组织申请或缴交建房费用的房屋，均为不合法权源房屋。第六条被征收人享受安置的前置条件一、安置优惠政策：目前农村宅基地政策仍以“一户一宅”为主，房屋安置按“一户一策”执行。1987年1月1日以后的房屋涉及安置面积与优惠政策交叉时，被征收人可按优惠政策享受照顾购买，但产权调换和照顾购买总面积不得超过360m2,超过360行的面积只能以货币补偿方式进行安置。对于一户多宅的被征收人，以户为单位，选择住宅进行产权调换和照顾购买总面积也不能超过360m2,超过360行的面积只能以货币补偿方式进行安置。对于多户一

8、宅的被征收人，视实际情况给予照顾购买。二、安置房土地性质及土地出让金缴交：安置房的建设用地性质为划拨用地，由于所征收的集体房屋均无缴纳土地出让金，今后安置房如需进行产权转让，由被征收人（安置房权属所有人）负责按基准地价缴纳土地出让金。三、安置面积转让条件：被征收人的安置房在土地使用权证和房屋所有权证（不动产权属登记手续）办理完毕之前不得转让。第二章土地及房屋征收补偿安置第七条集体土地（不含建设用地）补偿标准征地补偿实行区片综合地价，综合地价包含土地补偿费、安置补助费等。以下两种方式，被征收人只能二选其一：一、选择征地补偿标准为65000元/亩的，不享受安置留用地（俗称“提留地”）政策。二、选择

9、征地补偿标准为36000元/亩的，可享受征地面积的5%安置留用地（俗称“提留地”）政策。第八条以合法出让方式取得土地权源的生产企业征收补偿安置方式一、被征收企业原则上实行货币补偿，不予安置，但项目符合我区产业规划且近三年平均纳税值在25万元/亩以上的，经区管委会批准后，可安置至指定园区或通用厂房园区。二、确定企业（生产及配套建筑物）征收或搬迁补偿费用可采用以下方式，并且只能二选一：由组织实施单位与被征收人协商，委托有相应资质的中介机构进行评估，确定补偿金额；按照下列表标准执行货币补偿，补偿后建设用地一律收归国有。漳州台商投资区生产及配套建筑物货币补偿标准表单位：元/平方米框架结构砖混结构砖木结

10、构标准一类250020001500外墙有装修;条砖贴面或水泥砂浆粉刷(含涂料)；内墙有粉刷或局部装修;地板为水泥砂浆或局部地砖；天棚有粉刷或局部吊顶；铝合金窗或钢窗、铁门；层高3.6米以o二类220017001200外墙无装修或局部装修；内墙无粉刷；地板为水泥砂浆；天棚为局部粉刷；门窗完整；层高3.2米以上。三类200015001000外墙局部加立柱无装修；内墙不完整；地板局部为水泥砂浆或素土夯实；无门窗。备注(1)以上未有权属的空(2)建筑物用房货币补彳指从室内地i(3)厂房中S(4)对被征定合法的厂方卜偿价格均包括出让土地、建筑物等；也按300元/rrf计算；层高超过4米，层高每增加1米，

11、按工业尝价增加10%给予补偿，层高的高度计算位至檐口；步及生产性专有设备的采用评估进行补偿；收的工业企业(含仓储)，征收人按经确匕仓库及其他配套用房等生产性建筑面积，一次性给予6个月50元/平方米月的停产损失补偿和自行过渡安置补助；超过通知征收期限的，不再给予补助。三、划拨用地的生产企业以有资质的评估机构出具评估报告为准，不执行本条款的第二款第项。第九条具有合法权源的个人住宅征收补偿安置方式实行“货币补偿”“产权调换”“产权调换与货币补偿相结合”的原则。一、选择货币补偿的，被征收人在规定的征收期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，由组织实施单位一次性付清征收补偿款及奖励金。二、选择产权调换的，住

12、宅、店面按照“面积对等、差价互补、限量优惠扩购”的原则进行调换。住宅与店面、车库之间原则上不得互换；被征收人确有需求的，可提交书面申请，经组织实施单位集体研究批准后给予互换。申请互换店面、车库的被征收人不予享受任何优惠购买及面积扩购。三、选择产权调换与货币补偿相结合的，产权调换部分只能同等面积调换，不得扩购。四、实行先搬迁先选房原则，选房顺序按征迁软件自动生成的编码顺序进行选房。五、有下列情况之一的，由组织实施单位就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全后予以拆除，待被征收房屋的相关人提供相关证据后才给予补偿和安置。1.无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权；2 .产权不清或产权纠纷

13、尚未解决的房屋；3 .被征收人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；4 .被征收房屋已作为抵押物、典当物的；5 .被征收房屋的共有产权人对安置方式选择不能达成一致意见的。六、选择产权调换的，可安置于东山花苑或美润家园小区。第十条集体用房一律实行货币补偿。行政机关、事业单位、军事设施、教堂、寺庙和文物古迹等特殊建筑物、构筑物的，协商征收，所协商的面议价经指挥部集体研究通过予以补偿。第十一条具有合法权源面积的住宅、店面征收补偿安置一、具有合法权源面积的住宅和店面选择货币补偿方式的，根据房屋结构按下表标准给予货币补偿。（一）被征收住宅货币补偿标准（不含装修补偿）单位：元/平方米框架砖混砖木土木补偿单价

14、5000470042003400备注有权属的空地按300元/m2计；结构是指被征收房屋的建筑结构。（一）被征收店面货币补偿标准（不含装修补偿）外街8600800075007000内街7000650060005500备注有权属的空地按300元?计；结构是指被征收房屋的建筑结构；被征收店面房装修部分参照附表二所列标准给予货币补偿（按有效建筑面积计算）。在通知征收规定时间30日内搬迁腾房并签订协议的，按被征收店面可安置面积一次性给予400元/平方米的奖励。二、具有合法权源面积的住宅选择房屋产权调换方式的，按下列标准补偿。1.安置房建设成本价为高层3500元/平方米、优惠价为5500元/平方米，安置房

15、市场价按上年度同区域新建住宅/店面均价下调10%计算。2.按住宅房征收有效建筑面积1:1的比例给予产权调换，差价互补，并按面积就近上靠原则选择安置房户型。安置房建筑面积超过被征收住宅房有效建筑面积的，超过10平方米以内（含10平方米）的部分按成本价计算；超过10平方米至20平方米（含20平方米）的部分按优惠价计算；超过20平方米以上的部分按市场价计算。如一户中选择产权置换同时存在店面和住宅置换的，其优惠购买只能享受一种（店面或住宅）；如产权为共有的，其优惠购买也只能享受一次。3经申请批准后，住宅置换车库的，按2.1:1的比例置换，差价款按住宅补差标准X置换住宅面积进行计算。4,住宅置换店面的，外街按3.5:1、内街按3:1的比例置换，差价款按店面产权调换的补差价标准X置换后店面面积进行计算。住宅置换店面夹层的，外街按2:1、内街按1.5:1的比例置换，差价款按住宅补差标准X置换住宅面积进行计算。安置在外街转角处的店面，在上述补差价基础上，每平方米加价800元，店面夹层不加价。5.被征收住宅装修部分按附表二所列标准给予货币补偿6.住宅可安置面积选择产权调换的，