深圳市福田区香蜜湖地块经济效益评估报告.docx

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1、目录1.0研究结论11.1 宗地基本情况11.2 地价范围113地块投资价值12.0研究方法22.1 剩余法求地价22.2 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价22.3 研究依据33.0宗地最佳利用方式构思43.1 宗地总体规划方案设计43.2 最佳开发建设方案设计54.0宗地地价测算64.1 地价之外的成本测算64.2 销售收入测算74.3 地价成本测算75.0项目财务评价75.1 项目盈利能力分析75.1.1 税金计算85.1.2 损益表85.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析85.2 项目不确定性分析105.2.1 项目盈亏平衡分析105.2.2 敏感性分析105.2.

2、3 概率分析116.0项目综合经济评价与建议126.1 项目综合经济评价126.2 有关说明及建议12附表、附图附表一宗地地价测算表14附图一项目概率分析图161.1 宗地基本情况宗地编号为XX,地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率WL4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85%,低层住宅占15%,但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一

3、次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担;依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%o1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在,493187416万I元人民币之间,其中市场正常价位点应在80913万阮,扣除土地转让契税3%,则得竞标报价范围应在72749-84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表11所示。综上,当地价在7493180913万元人

4、民币之间时,属于投资安全区;当地价在8091387416万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过87416万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表1-1宗地投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率（）252015税后利润（万元）240502004215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动态）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：

5、地价=房地产建成价格一（建筑费+专业费+租售费用+税费）一利润该方法的操作程序如下：2.2 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选

6、优。自有（权益）资金的财务效果评价,即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力一一通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（R）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3 研究依据香蜜湖XX宗地规划指标国务院发展研究中心数据库

7、广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存、贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行121号文件广州市建安工程定预、决算定额3.1 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率W1.4,可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1 宗地总体规划方案设计总基底面积93544X22%=2058011用地平衡表及项目主要经济指标分别见表31和表32。高层住宅总建筑面积127650X0.85=108,503?住宅规划为120180?/户，平均每套面积为150n?

8、左右,规划户数720户。计划规划为1214栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050m2o别墅总建筑面积1275600.15=19,148m2别里规划为250350m2/栋,平均每栋面积为300?,占地面积计12011规划总栋数为64栋。总计占地面积为64120=7680m2公建配套幼儿园3000?,按两层考虑，其占地计1500m2,社区管理中心300m2,垃圾站50112,均按一层考虑，占地计350112。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别里用户车位），建议车库集中设置，规划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为

9、72035=25200m20园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65%,可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则绿地面积为935440.65m2=60803m2道路规划占地面积为935440.15=14031m2表31用地平衡表项目用地面积（m2）所占比重（）人均面积（m2/人）备注规划总用地9354434.09一、居住用地1873020高层住宅用地1105011.81首层架空绿化低层住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共绿地608036522.15二、其他用地9176表32项目主要二皮术经济指1乐项目数量单位总户数784户居住

10、人口2744人总建筑面积156200M21.高层住宅建筑面积108503M22.低层住宅建筑面积19148M23.公建配套建筑面积3350M24.地下车库建筑面积25200M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65%容积率1.43.2 最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅,高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部销售。与此对应的项

11、目投资与融资计划如下表3-3所示.表33项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计1671213-1819-2425-3031-3637-421投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程费755.00393.001.1.3建安成本费34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基础设施费2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套费1185.16474.06355.55355.551.1.7不可预见费3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.75

12、1.1.8管理费3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801.1.9销售费用5384.36807.651076.871615311346.09538.441.1.10利息费用1.2流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.002资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入说明:因利息费用取决于投标公司的融资结构,而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后5日内一次缴清,故对竞投人的资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资

13、的财务评价又与融资结构无关,故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。4.0宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为68651.43万元。具体测算详见附表1。4.2 销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为IlOOO元/m2,低层为22000元/m2,停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为250000元/个，则测算出总销售收入为179478.35万元。具体测算详见附表1。4.3 地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15%,正常期望投资回报率为20%,市场投资回报率的上限为25%。则该宗地的地价范围为7429187416万元，正常市场期望地价为80913万兀O扣除宗地转让契税3%,则得该宗地的竞投报价范围为72749-84970万元,正常市场水平竞投报价为78557万元。具体测算详见附表Io5.0项目财务评价由于香蜜湖B303-0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算