杭州商圈调研报告.docx

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1、杭州商圈调研报告根据杭州市城市总体规划提出的一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带开放式空间结构的城市布局形态和商圈理论、商业网点布局要求以及商业发展趋势，杭州市区商业网点分为市级商业中心和市级商业副中心；区域商业中心和区域商业副申心；社区、集镇商业和风景区商业三个层面，同时建设改造若干个商业特色街区。形戚多中心、多层次、多功能，并能充分发挥整体协同效应的商业设施网络。认市级商业中心和市级商业副中心。杭州市城市总体规划确定城市布局结构为：一个主城由上城、下城区和西湖、拱墅、江干部分城区组成，三个副城江南城、临平城、下沙城。与此相对应，2010年前将构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心。4

2、个区域商业中心和12个区域商业副申心，形成基木满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；完成11务市级商业特色街区建设。22个大小商圈一个市级商业中心-1大主城超巨型商业中心（包含3大子商圈，以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山三个商业圈,东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场）一是湖滨商圈（湖滨旅游商贸特色街区）。这是市级商业中心的核心区块。要按照将山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游融为一体的要求，拓展服务领域，完善服务功能，提升业态品位，将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店;保留并

3、大力引进老字号名店;限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。网点按以下特色功能进行布局:湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区;延安路以服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区;东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区;吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩、雕刻、工艺品等为辅的特色购物区;平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐后,汇聚中国饮食、法国西餐、日木料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。二是武林

4、商圈。由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。西湖文化广场建成后，北面将跨运河扩展至文阵路，与朝挥大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路。目前该地区大型百货店已相当密集;鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间，将结合地铁1专线站（场）、地下车库及武林广场地下商城建设，以武林商圈为核心，打造杭州（武林）中央商务区。三是吴山商圈。吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场，与清河坊历史文化特色街区相接，西邻南山路艺术休闲特色街区，依吴山，傍西湖，地理优

5、势突出。吴山广场建成后，己相继开发了涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、花鸟美食广场及在建的太平洋商业中心等大型商贸设施，面积达30万平方米。耍借助地理、旅游、交通、文化等优势，加大招商力度，引进有实力的企业及知名品牌，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店;扩大休闲、文化娱乐场所,形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈。三个市级商业副中心-3大新城的超大型商业中心（江南城商业中心：由萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设中的新区市心北路商业群组连结而成；临平城商业中心：临平北大街，北至邱山大街，南至东、西大街接口；下沙城商业中心：规划中的商业中心北自德胜路延伸段、南至

6、艮山东路延伸段，东近一号路，西邻正在筹建中的杭州市客运中心）一是江南城商业中心。通过萧山区市心路中段商业网点的有序建设和业种、业态合理配置，把萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设的新区市心北路商业群组，连结成一轴两块的整体，形成江南城市级商业副中心。市心南路商业群纽处于萧山老城区的申心区域，范围为东至江寺路，西至市心路，南至人民路，北至萧绍路，占地1平方公里，是目前萧山区商业最繁华街区，已基本形成区域商业中心。要以现有网点为依托，引进更多品牌专卖店、专业后，适当增加餐饮、休闲、服务设施;通过业态调整，完善服务功能，减轻交通压力，改善购物环境，整合提升为品位更高的新商圈。市心北路商业群组位于正

7、在建设的萧山新区，开发面积10平方公里，规划期末达到仍万人口，规划商业群组范围为东至市心北路，西至工人路，南至山阴路，北至金城路，占地21.4万平方米。应以此为中心，商业网点分别向市心北路的南北向和金城路东西向沿街扩展，可开设百货店、大型综合超市各一家，以及一批品位较高的专卖店、专业后，适当发展餐饮、服务、休闲、娱乐设施。要统筹规划，科学布局，合理设置，形成以购物为主、商务为辅的新商圈。二是临平城商业中心。中心位于临平镇的北大街，北至邱山大街，南至东、西大街接口，全长800米，两侧商业网点比较密集。临平地处余杭区东北部边缘，人流集聚功能相对较弱，现有商业网点规模较小，品位不高。随着临早北面78

8、平方公里的临早工业区建设启动，5年内将建成以现代化制造业为主的综合性工业城。临平南面为新兴现代化居住区，是接纳市区居住人口转移的重点地区之一口号地铁线由此始发，座落在北大街南端、营业面积1.9万平方米的大卖场己经开工，临平商业有望日趋繁华。要整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街，改造提升现有网点，调整业态结构。鼓励发展品牌专卖店、专业店;适当发展餐饮、娱乐设施;限制发展百货店、综合商场，形成以购物为主的临平城市级商业副中心。三是下沙城商业中心。下沙城是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干组成的综合性新城。区域面积105平方公里，规模可望扩大到178平方公里，预计2010年将达到40万人。目前

9、工业园区、高教园区、出口加工区、科技园区己全面启动。现有商业服务网点零星分散在4号、5号路交叉地段，从规模到集聚程度，明显滞后于经济发展。规划申的下沙商业中心地处下沙镇及周边区域，北自德胜路延伸段，南至良山东路延伸段，东近1号路，西邻杭州客运中心（筹建中）。商业中心网点建设要高起点、高品位，按现代都市商业标准建设硬软件设施，构筑空间布局，设置业态结构。要配套齐全，功能完备。可按业态规范和基本条件，开设不同规模的超市以及适度规模的大型百货店。开设一批颇具档次的专卖店、专业店;适度发展餐饮住宿、文化娱乐、休闲网点，完善居民日常生活服务设施。严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点，形成与下沙城

10、相协调的现代都市商业中心。四个区域商业中心-区域商业申心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。共商业网点比较密集，结构合理，业态多样，功能比较齐全,区域辐射优势比较明显。服务人口为1520万，能基木满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。相当于市区内的区级的大型商业中心（庆春东路区域商业中心拱宸桥区域商业中心翠苑区域商业中心钱塘江南岸的滨江商业中心）一是庆春东路区域商业中心。中心位于庆春东路以北,秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域。庆春广场座落其中。随着杭州钱江新城和市级中央商务区的建设，将形成我市高层次第三产业发展区。商业中心处于新老城区

11、申间地带，前景看好，可塑性强。可开设大型综合超市、大型百货店备1家，并合理配置以新型业态为主的专卖店、专业店以及餐饮、休闲、文化娱乐设施，形威以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。二是拱震桥区域商业中心。中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，其间贯穿运河文化休闲带，建有运河广场，具有较强的人气集聚优势。这是由历史商业网点密集街区经整体拆建改造后形成的新商业中心。商业网点主要分布在台州路和金华路。要通过商业设施建设，网点布局和业态结构调整,提升商业整体品位。可设大型综合超市和大型百货店备1家;鼓励在台州路开设专卖店、专业店;在运河两

12、侧适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施。形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。三是翠苑区域商业中心。中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路。由于近年来居住区西扩，翠苑地区已初步形成较为繁华的区域商业中心。随着旅游西进战略的实施，城西居住区建设速度的加快和人居环境品位的提高，商业发展前景十分看好。除现有1家大型综合超市外，可开设大型百货店1家，发展一批多业态的商业设施,鼓励开设品牌专卖店、专业后，适度发展餐饮、文化娱乐设施，提高商业网点整体水平，形成行业结构比较合理，业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。四是滨江区域商业申心。滨江（高新）区将建设成为我

13、市高科技、多功能、园林化的科技城。陆地面积60平方公里,现有人口11.6万，规划期末将达到20万人。规划申的商业设施主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段。网点建设和布局要跳出传统理念，体现新世纪、新城区、新商业风貌,服务于较高层次的消费群体，起点要高。可开设大型综合超市和大型百货店各1家;建设西府路商业步行街，南段以开设品牌专卖店为主，北段以餐饮、小吃为主;其余商业服务网点有序地集申在沿江街面。严格限制开设低层次、综合性网点，形成目标消费层次以高中档为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。（这四个区域商圈的共性是周边居住人群和开发建设的楼盘数量巨大，因此未来发展潜力被普遍看好。随着

14、商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。但目前这里的商业发展尚未形成气候,与当地居民消费习惯以及商业设施尚未达到较高水平都有一定关系。）十二个区域商业副中心-12个市区内的副区级的中型商业中心（城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区）,此外秋涛北路四季清和大观可谓二大编外区域商业副中心。黄龙地区、西城广场是诸多区域商业副中心中最成熟人气最高的二个商圈。而钱江新城CBD则更被普遍看好可谓即将升起的超星”超级明日之星，钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商

15、业物业密不可分，会展中心、高星级宾馆、市民中心、文体中心、广电中心、巨型购物中心、甲级办公楼、政府总部无所不有，并具有定位高、体量大、环境佳、配套完善，综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点，而独特的全天候、立体化、连续性的步行系统，能带动更多潜在发展商机，其钱江新城CBD未来的商业面积规模将超越武林商圈，集政府万千宠爱于一身如操作得当或有望由区域商业副中心跃升为市级商业中心。下沙高教园区、钱江北岸新城区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区五个副中心由于距市区最远被誉为“最具成长性的潜力股”。此外还有十一条市级商业特色街区，包括湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化特色街区、南山路艺术休闲

16、特色街区、武林路时尚女装街区、四季青特色街区、丝绸特色街区、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村、文三路电子信息街区，以及延安路时尚购物街和解放路时代商业街。六条区级商业特色街，包括江干区的天成路休闲服务一条街、上城区中山中路传统商业街、拱墅区台州路步行商业街、滨江区滨江餐饮商业步行街、萧山区的市心里路商业街、临平区的九曲营步行街。除了以上22个大小商圈之外，杭州规划建设的100个城市综合体、各个地铁站点配套商业项目、二十大新城和六组团中部分具有人口交通综合优势的项目将来如操作得当也可能发展成为商圈，例如运河商务都市综合体、艮山门站城市综合体、九堡东站城市综合体、滨康站城市综合体、钱江世纪城、SM城市广场、宜家MEGAMALL附近等等。杭州的发展战略曾被概括为16个字：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，十五期间，后12个字已初见成效，而城市东扩”却动作不大，随着决战东部城市东扩以及新东站综合枢纽建设加速，彭埠、丁桥、三堡等