山西省住宅专项维修资金管理暂行办法.docx

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1、附件山西省住宅专项维修资金管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为加强住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）管理，保障住宅共有部位、共有设施设备的正常使用和维修，维护资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例山西省物业管理条例住宅专项维修资金管理办法等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。第三条【术语释义】本办法所称的住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”），是指专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称申请人，是指依

2、法申请使用维修资金的业主及接受业主委托组织实施维修和更新、改造的物业服务人、业主委员会、物业管理委员会等。第四条【基本原则】维修资金原则上实行属地化统一管理,坚持专户存储、专款专用、业主共有、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则。第五条【职责划分】省住房城乡建设主管部门会同省财政部门负责全省维修资金的指导和监督工作。县级以上住房城乡建设（物业）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导、监督。维修资金管理机构负责本行政区域内维修资金的日常管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责对本辖区维修资金的使用进行监督管理。第六条【统一管理】售后公有住房维修资金，原则上由物业所在地县级以上住

3、房城乡建设（物业）主管部门负责统一管理。第七条【管理模式】各市、县住房城乡建设（物业）主管部门应当设置维修资金管理机构，充实专职管理人员，保障工作经费。业主大会成立前，由维修资金管理机构代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代管或者自管。业主大会决定自管维修资金的，应当接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。第八条【管理系统】维修资金管理机构应建立维修资金信息管理系统，开发使用维修资金业务网络平台、业主查询和表决系统、移动终端APP等信息化媒介，与街道办事处（乡镇人民政府）、社区等互通共享，推进维修资金交存、使用、核算、表决公示、信息查询等智能化，提高工作效率。第二章交存第九条【

4、交存原则】下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅物业区域内的非住宅或者住宅物业区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。第十条【交存标准】商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。县级以上住房城乡建设（物业）主管部门应当根据当地实际情况,在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整，交存标准公布前应当报上级住房城乡建设（物业）主管部门备案。出售公有住房的，售房单位按照

5、多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。具体提取标准应当报上级住房城乡建设（物业）主管部门备案。第十一条【交存时限】新建商品房在办理网签备案时由建设单位代为足额缴纳维修资金，存入维修资金专户；未出售的房屋，由建设单位在办理竣工验收备案前足额缴纳首期维修资金，存入维修资金专户，待房屋交付时凭维修资金专用票据向业主收取。建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明维修资金交纳事宜，并将该内容约定为合同条款。公有住房售房单位应当在办理房屋所有权登记

6、前，按照当地房改部门出具的维修资金交存通知中的标准，交存维修资金；已售公有住房业主应当在办理不动产权登记前交存。住房城乡建设（物业）主管部门进行商品房买卖合同网签备案时，应当核验首期维修资金交存情况。第十二条【核实责任】建设单位办理房屋入住手续时，应当核实购房人维修资金专用票据；购房人未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付使用。第十三条【专户管理】住房城乡建设（物业）主管部门应当通过公开招标方式选定商业银行，根据资金安全性、资金收益、服务水平等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量，并在专户管理银行开立维修资金专户。设立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设总账，按房屋

7、户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会自管维修资金的，应当在物业所在地住房城乡建设（物业）主管部门确定的维修资金专户管理银行下开立维修资金专户。专户管理银行应当负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等服务。第十四条【续筹标准】房屋分户账内的维修资金余额不足首期交存额30%时，维修资金管理机构或者业主委员会应当告知业主及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县（区）住房城乡建设（物业）主管部门会同同级财政部门制定。第十五条【补缴原则】商品住宅已出售但未交存维修资金的

8、，应当按本办法补缴。已售公有住房未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提;业主未交存的，应当按照规定补缴。第十六条【票据管理】收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的维修资金专用票据。第三章使用第十七条【使用原则】维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，以保障保修期满后的住宅共有部位、共有设施设备安全及正常使用为目的，不得挪作他用。第十八条【分摊原则】由受益范围内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。业主管理规约有约定的，从其约定。业主大会议事规则有规定的，从其规定。第十九条【禁用范围】下列费用不得从维修资金中列支：（一）依照相关

9、规定应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共有部位、共有设施设备维修和更新、改造等费用；（二）依法应当由相关专营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、宽带、有线电视等管线和设施设备的维修、养护等费用；（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复、鉴定等费用；（四）根据有关法律法规规定及物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护等费用。第二十条【使用程序】维修资金的使用按照以下程序办理:（一）申请人编制使用方案、费用预算等，并在物业管理区域显著位置公示7个工作日；（二）维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半

10、数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；（三）申请人持业主表决结果，工程预算等资料，到所在街道办事处（乡镇人民政府）申请使用，并在物业管理区域显著位置公示7个工作日；（四）街道办事处（乡镇人民政府）对维修资金使用方案等要件资料进行审核认定、现场查验同意后，将相关资料向维修资金管理机构备案，申请资金列支；（五）维修资金管理机构接到街道办事处（乡镇人民政府）审核同意意见，在5个工作日内向专户管理银行发出划转维修资金的通知，专户管理银行接到通知后，2个工作日将维修资金划转至经业主表决同意的维修单位；根据相关规定和维修合同约定应保留维修质量保修金的，可保留在维修资金专户内。（六）维修工程验收合格后，申

11、请人应将维修工程验收合格报告、工程决算报告及业主分摊费用等情况，在涉及维修楼幢的显著位置公示7个工作日。第二十一条【费用审核】申请人应当选聘具有相应能力的维修单位进行工程施工、验收、造价决算等。维修预算费用超过5万元的，需提供第三方造价审核机构的审核结论。第二十二条【应急使用】维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。第二十三条【应急范围】有下列情形之一的，应当启动应急使用程序：（一）电梯故障，无法正常运行的；（二）消防设施故障，危及公共消防安全；（三）屋面、外墙渗漏，影响正常使用；（四）高层住宅水泵（产权归业主的）损坏，运行中断

12、；（五）排水设施堵塞、爆裂等，造成功能障碍；（六）楼体外立面有脱落危险，危及人身安全；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。第二十四条【应急程序】发生前款紧急情况，需要应急使用维修资金抢修的，按照本办法第二十条第（四）、（五）、（六）项的程序，在2个工作日内完成资金划转；未按规定实施紧急抢修的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。申请人在抢修完成后，应当将维修方案、工程决算和审价报告、工程验收合格报告、涉及户数和分摊费用等资料在物业管理区域显著位置公示10个工作日。第二十五条【异议解决】公示期内申请人或者业主对维修和更新、改造工程等提出异议的

13、，由申请人与维修单位协商解决。协商不成的，业主可申请仲裁或者提起诉讼。第二十六条【计入成本】因维修和更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询、第三方审核等费用应当计入维修和更新、改造成本。申请人根据合同或者有关规定，在维修和更新、改造工程保修期内留存质量保证金。第二十七条【保险制度】经业主大会决定，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买住宅共有部位、共有设施设备维修相关商业保险。第二十八条【转入滚存】下列资金应当转入维修资金滚存使用：（一）维修资金的存储利息；（二）利用维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共有部位、共有设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充维修资金，具体比例由业主大会

14、决定；（四）住宅共有设施设备报废后回收的残值。第二十九条【保值增值】在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款；在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。第三十条【权属转让】房屋所有权转移时，该房屋维修资金分户账中结余资金随房屋所有权同时自动转移，并按规定补足维修资金。第三十一条【资金返还】房屋灭失的，应当在接到房屋产权人申请后，按照以下规定，10个工作日内返还该房屋的维修资金：（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第四

15、章监督管理第三十二条【监督责任】维修资金管理机构负责对维修资金使用申请的要件资料进行备案。街道办事处（乡镇人民政府）负责对维修资金使用申请活动（申请人资格、维修资金使用方案、业主表决、公示公告、施工合同、竣工验收及结算等）进行审核。申请人对提交的使用方案、业主表决、公示公告、施工合同等手续资料的真实性、合法性、准确性负责。维修单位对维修活动的真实性及工程质量负责。第三十三条【业主监督】维修资金管理机构应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。第三十四条【信息公开】维修资金管理机构、自管维修资金的业主大会，应当每年定期与专户管理银行核对维修资金账

16、目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。售后公有住房维修资金管理部门及业主委员会对公布情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。第三十五条【信息安全】维修资金管理机构、申请人和专户管理银行等相关部门应当加强对业主个人信息的安全管理，不得泄露、篡改、毁损以及非法向他人提供。第三十六条【财务监督】维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规