X楼盘项目可行性研究报告(doc 42页).docx

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1、成都奥园可行性研究报告目录报告总体结论4I. 报告说明4II. 总体评价4III. 技术经济指标4IV. 结论与建议5第一章相关项目介绍61.1相关项目背景及地块现状61.1.2相关项目背景61.1.3地块现状61.2相关项目地块综合开发环境61.2.1自然及人文历史景观条件61.2.2交通条件61.2.3水、土地、空气污染状况61.2.4相关项目地块周边治安状况分析71.3相关项目地块周边建筑状况分析71.4相关项目地块周边居民状况71.5相关项目地块周边市政工程实施情况71.6相关项目地块周边配套设施状况71.6.1商业设施71.6.2生活设施71.7相关项目地块优劣势分析71.7.1优势

2、分析71.7.2劣势分析8第二章宏观社会经济环境研究92.1 国民经济景气状况对本相关项目的影响92.2 银行利息及金融政策对本相关项目的影响92.3 通货膨胀因素对本相关项目的影响92.4 固定资产投资对本相关项目的影响102.5 消费需求对本相关项目的影响10第三章相关项目区位环境分析113.1相关项目区位行政区划与自然地理113.1.1行政区划11417白袋处理113：2相关向,目区位点遍嬴1二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二113.2.1 国民经济113.2.2 对外开放123.2.3 城乡建设123.3温江城市发展战略定位123.4相关项目区位人文历史与景观状况123.4

3、.1人文历史123.4.2相关项目区位景观状况123.6相关项目区位城市建设与房地产开发状况143.7相关项目区位生活配套设施状况143.7.1.能源状况143.7.2.通讯状况153.7.3.教育条件153.7.4.医疗条件153.8相关项目区位城市发展规划153.9相关项目区位综合开发价值分析153.9.1有利因素153. 9.2不利因素16第四章成都市房地产市场发展现状174.1房地产业在国民经济中的地位日益增加174.2房地产开发投资增势强劲174. 3住宅开发份额不断扩大174. 4规模开发出现端倪，开发企业效益提高174. 5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降184. 6

4、开发结构仍需改善184. 7空置总量与空置面积上升184. 8地政策购置面积增势较猛184.9成都房地产市场展望19第五章市场有效需求及相关项目定位建议205.1消费者特征分析205. 1.1消费能力205. 1.2年龄结构205. 2消费者地域结构205. 3消费者心理习惯特征205. 3成都市房地产消费市场需求特征215. 3.1消费者对方位的选择分析215. 3.3消费者对置业环域的选择225. 5相关项目所处板块的消费环境255. 6成都购房者对运动与健康的认知程度265. 7成都市购房者对精装房的认知程度265. 8本相关项目目标消费群体综合定位265. 9产品主题定位27第六章相关

5、项目建设进度296. 1施工条件296. 2相关计划进度安排29第七章相关项目投资估算及资金筹措307. 1投资估算的范围307. 2投资估算的合适的内容307. 3投资估算的依据307. 4相关项目总投资307. 5投资分年投入相关计划3376咨仝筹措33第八喜财务赘通海g届嘉际二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二348. 1财务分析的依据348. 2财务指标的选取358. 3财务效益分析358. 4盈亏平衡分析408. 5敏感性分析408. 6风险分析418. 5财务评价42附表目录表一：经济技术指标4表二：2(X)0年温江县主要经济指标11表三：成都市房地产业各年主要经济指标18

6、表四：相关项目分期开发经济技术指标单位：m230表五：相关项目投资估算表32表六.资金筹措33相关项白销售价格预测单位：元?34相关项目各合适的方案销售额34表表表37383940:保守合适的方案相关项目现金流量表:一般合适的方案相关项目现金流量表:乐观合适的方案相关项目现金流量表相关项目敏感性分析表报告总体结论I.报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。11.总体评价温江

7、得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本相关项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本相关项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：本相关项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型相关项目。本相关项目开发住宅为主的相关项目有较好的市场前景。本相关项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。III.技术经济指标表一：经济技术指标相关项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量

8、比例数量比例占地面积（亩）1570400500400270总建筑面积（in?）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅297152971515%商业及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%198

9、1010%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。 相关项目相关项目总占地面积：1570亩 容积率：1.1 建筑覆盖面积：261668平方米（覆盖率25%）绿化率42%高度限制：18米车位比例：1：0.9相关项目开发周期：5年开发总成本：14.6亿元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本：1269元/平方米相关项目销售收入：保守估计：一般估计：乐观估计：总投资利润率：保守估计：一般估计：乐观估计：16.5亿元18.9亿元21.6亿元6.74%22.09%39.58%权益资本利润率:保守估计：一般估计：乐观估计：254.90%306

10、.96%365.27%净现值NPV（单位：万元）：保守估计：一般估计：乐观估计：31531732533162内部收益率IRR：保守估计：一般估计：乐观估计：盈亏平衡点X：保守估计：一般估计：乐观估计：IV.结论与建议11%33%57%0.9430.8290.732本相关项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅相关项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本相关项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该相关项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣

11、传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2002年上半年开工建设。第一章相关项目介绍1. 1相关项目背景及地块现状2. 1.2相关项目背景 温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。 温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业，主持召开了“住在温江一一成都房地产高层论坛会”。论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”相关项目在温江的成功，令温江房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际、森宇房产、华润房产

12、、亚都房产等多家开发商在此圈地。 未来2-3年随着成都市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到400万平方米，按1：3的安置比例计算，将带来1200万平方米的市场需求量。市内无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化的发展。 2001年12月份，四川建信置业发展XX正式与温江县政府签定了征地合同合约其中一期用地400亩。2001年12月31日，建信公司在成都市艺术中心举办了“建信奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本相关项目第一次的形象宣传，为相关项目的开发、推广作了铺垫。1.1.3地块现状相关项目地块位于温江县，总占地1560亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉

13、和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产的相关项目地块为邻，北侧目前为农业区。地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有一企业。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。1.2相关项目地块综合开发环境1.2.1自然及人文历史景观条件地块整体白龌条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块内保存有一条较为完整的江安河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。1.2.2交通条件

14、相关项目地块与外界连接交通条件地块内有一条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞、坑洼。相关项目地块周边交通状况目前地块周边有土龙路、温双路、涌泉一一柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。随着本相关项目及区域其它相关项目的启动，本相关项目地块周边交通状况是非常良好的。I23水、土地、空气污染状况相关项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈、流量大；土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小；光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本相关项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。1.2.4相关项目地块