物业管理常压生活锅炉维修保养标准作业规程.docx

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1、物业管理常压生活锅炉维修保养标准作业规程1.0目的规范常压生活锅炉的维修保养工作，确保常压生活锅炉随时处于完好状态，保证其良好运行。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内常压生活锅炉的维修保养。3.0职责1.1 主管经理负责审核常压生活锅炉维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3. 2机电维修部主管负责组织制定常压生活锅炉维修保养年度计划，并组织、监督、实施该计划。4. 3锅炉管理员具体负责常压生活锅炉的维修保养。5. 4公共事物部负责通知有关用户关于停止供应热水的情况。6. 0程序要点6.1 常压生活锅炉维修保养年度计划的制定6.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织锅炉管理

2、员一起研究、制定常压生活锅炉维修保养年度计划，并上报公司审批。6.1.2 制定常压生活锅炉维修保养年度计划的原则：a）常压生活锅炉使用的频度：b）常压生活锅炉的运行状况（故障隐患）；c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3常压生活锅炉维修保养年度计划应包括如下内容：a）维修保养项目及内容；b）具体实施维修保养的时间；c）预计费用；d）备品、备件计划。4.2锅炉管理员对常压生活锅炉进行维修保养时应按常压生活锅炉维修保养年度计划进行。4.3燃烧机维修保养要领。每年度1月、4月、7月、10月份分别对燃烧机进行一次清洁、保养。4. 3.1电动机及风机：a） 检查电动机接线是否锈蚀或松动，

3、如是则修理并重新接好；b） 检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容；c） 检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，如果松弛则应紧固处理；d） 对电动机轴承、风机波丝加注润滑油；e） 用500V摇表测量电动机线圈绝缘电阻，如果低于0.2MQ则应进行处理，处理后达不到要求的应拆修；f） 清洁电动机、风机上的污物、灰尘。4.3.2油泵a）检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，如果松弛则应紧固处理；b）检查油泵进、出油管是否漏油，如是则应重扩喇叭口并拧紧螺母；c）用压力表测试油泵出油压力，应调定为0.9MPA,最高不允许超过2MPA,过高过低应调整；d）清洁油泵进油油滤；e）清

4、洁油泵外表。4.3.3点火电极：a）检查点火电极是否烧蚀严重，如是则应更换同规格点火电极；b）调整点火电极至合理位置，清洁点火电极。4.3.4喷嘴：a）清除喷嘴上的碳化物、污物，使其畅通；b）如喷嘴磨损严重或已堵住，则应更换同规格喷嘴。4.3.5光电探测器、点火变压器：a）清洁光电探测器，点火变压器、；b）如光电探测器、点火变压器已老化或已损坏、则应更换同规格光电探测器、点火变压器。4.3.6电磁阀：a）清洗控制器（可用压缩空气吹污或用干净干抹布轻轻擦拭）；b）如控制器损坏则应更换同规格的控制器。4.4锅炉本体维修保养要领。每年度的7月、12月应分别对锅炉本体进行一次维修保养。4.4.1热交换

5、器：a）外部清洁。用细铁丝刷和扫把清除热交换器外面的碳化物，使热交换器外部干净；b）内部除垢。把锅炉进、出口闸阀拆开，放干锅炉内的水，然后把锅炉进出口封闭，向锅炉内注入45C。的4%的酸溶液，过8分钟后排干酸溶液。再次检查热交换器，如果仍有水垢，则用45C。的%酸溶液加洗一次。除垢后，用3%碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗3次。所有工作完成后。检查热交换器是否漏水，如果不漏则重新装回；如果漏水则用氧焊修补后再装回。4.4.2检查炉内胆及耐火材料，对于损坏之处作必要的修复；检查排烟管，并进行清洁处理。4.5锅炉附属装置维修保养要领。每年度的1月、4月、7月、10月份分别对锅炉附属装置进行一次清洁

6、、保养。4.5.1水泵机组：a）对水泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换；b）检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新装压盘根（不定期、视漏水情况）；c）检查联轴器是否牢固可靠,否则应更换橡胶垫并拧紧（不定期）；d）旋转水泵轴，如有卡住、碰撞现象则说明叶轮已损坏，应拆换同规格叶轮。4. 5.2电气控制系统：a） 清除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查是否动作可靠，否则应作相应修理；b） 检查电控箱里面的各元器件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰或脱落，否则作相应处理。4.5.3附属闸阀、储油箱、热水箱：a）检查附属闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧黄油

7、麻绳；检查附属闸阀是否开关灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油；b）清除储油箱里面的污物和积水；c）清除热水箱里面的泥沙、污物。4. 6每次常压生活锅炉计划维修保养的时效不允许超过8小时。如必须超过8小时，则应由机电维修部主管填写申请延时维修保养表，经主管经理批准后方可延时。4.7 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管口头批准，先行组织而后写出事故报告并上报公司。4.8 锅炉管理员将常压生活锅炉维修保养工作完整、规范的记录在维修保养工作记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由机电维修部组长将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。4.9 停止供应热水的管理常压生活锅炉因检修等原因需要停止供应热水时，应由机电维修部组长事先填写停申请表,经机电维修部主管、主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前24小时通知有关用户。如因突然故障停止供应热水，则应在恢复供应热水后8小时内向有关用户作出解释。5.0记录6.0相关支持文件