物业管理中央空调维修保养标准作业规程.docx

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1、物业管理中央空调维修保养标准作业规程1.0目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。3.0职责1. 1主管经理负责审核中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3. 2机电维修部主管负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。4. 3机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。5. 4公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。6. 0程序要点6.1 中央空调维修保养年度计划的制定6.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报公

2、司审批。6.1.2 制定中央空调维修保养年度计划的原则：a）中央空调使用的频度；b）中央空调运行状况（故障隐患）；c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3中央空调维修保养年度计划应包括如下内容：a）维修保养项目及内容；b）具体实施维修保养的时间；c）预计费用；d）备品、备件计划。4.2对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计戈D进行。4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于O.5MQ否则应干燥处理电机线圈

3、，干燥处理后仍达不到0.5MQ以上时则应拆修电机线圈。4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。4. 4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。4.4. 6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。4.4.7拧紧所有紧固件。4.4.8清洁整个冷却塔外表。4.5风机盘管维修保养：冷却技工每隔半年

4、对风机盘进行一次清洁、保养4.5.1每周清洗一次空气过屡网，排除盘管内的空气（不定期）。4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。4.5.3用50OV摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。4.5.6拧紧所有紧固件。4.5.7清洁风机盘管外壳。4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次

5、清洁、保养4.6.1柜式蒸发器维修保养：a）每周清洗一次空气过滤网；b）清洁蒸发器散热片；C）清洁接水盘。4. 6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：a）配制10%的盐酸溶液（没Ikg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；b）拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；c）酸洗完后用设的NaOH溶液、或5%Na2C03溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d）全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年

6、对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。4.7.1电动机维修保养：a）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ以上，否则应进行干燥处理或修复；b）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。4.7.2水泵维修保养：a）转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期一）。4.7.4清洗水泵过

7、滤网。4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：a）检查是否泄漏，如是则应加压填料；b）检查阀们开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；d）检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4. 9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：a） 干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；b） 电磁调节阀、压差调节阀：通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠

8、，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。4.10检查、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a）对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b）送检温度计、压力表合格后方可再使用；c）检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；d）检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4. 10.2控制部分维修保养：a）清洁控制柜内外的灰尘、赃物；b）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；c）交流接触器维修保养： 清除灭弧罩内的碳化

9、物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修锤触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器； 清洁铁芯上的灰尘及赃物； 拧紧所有紧固螺栓。d）热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。）自动空气开头维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M,否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锂）。f）信号灯、指示仪表维修保养：检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较

10、大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。a）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；b）PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。4.11. 2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4.11.3具体检查压缩机如下参数：a） 压缩机电机绝缘电阻（正常0.5M以上）；b

11、） 压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；c） 压缩机油压（正常10-15kgfcm2）；d） 压缩机外壳温度（正常85Co以下）；e） 吸气压力（正常值4.9-5.4kgfcm2）；f） 排气压力（正常值12.5kgfcm2）g） 检查压缩机是否有异常的噪音或振动；h） 检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写申请延时维修保养表经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应油机电维修部主管尽快补充至计划中,对于突发行的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由机电维修部主管填写停用申请表经主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。5.0记录6.0相关支持文件