沈阳市某房地产项目可行性研究报告.docx

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1、沈阳臂名:可彳亍，隹研宛I=T二OO二年七月八日目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场开展趋势分析工程分析篇一、工程概况二、工程主要经济技术指标三、工程片区市场分析（一）工程片区环境分析（二）工程周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）

2、工程周边商业市场分析四、物业开展规划1、工程定位2、功能定位3、目标客户群定位4、工程优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套效劳8、本案的网点设计五、工程SWOT分析（一）工程的优势分析（二）工程的劣势分析（三）工程的时机点分析（四）工程的威胁点分析经济分析篇一、工程建设总投资分析（一）开发本钱（二）开发费用（三）投资本钱费用估算汇总二、工程开发建设实施方案三、工程资金回收方案四、工程销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析I宏观分析篇I一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩

3、大2001年实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值619.4亿元，增长11.3%o一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%o财政收入快速增长。全年完成地方财政收入80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元,增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元,增长17.7%02002年前5个月国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%,增幅提高4.4个百分点。第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实

4、现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元,分别增长8.3%、9.0%和12.9%,增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。（二）工业经济保持平稳增长2001年2001年全市完成工业增加值482.0亿元，增长9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值198.5亿元，增长9.5%0全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元,增长9.3%；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%,比上年下降0.2个百分点。工

5、业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%o全市工业经济效益综合指数为89.34%,比上年下降3.93个百分点。2002年前5个月工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%,增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长，5月

6、份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。工业经济效益水平趋于好转。1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元，增长5乐增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%,增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是局部骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%o

7、房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11虬2002年前5个月随着住宅市场的繁荣，建筑业开展速度加快，其增加值为105亿元，增长16.5%,增幅比上年同期提高8.4个百分点。（四）全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元，比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于根本建设投资增长，全年更新改造投资达70.6亿元，增长35.6%；根本建设投

8、资122.5亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。房地产施工面积888.9万平方米，增长7.3%,其中住宅708.2万平方米，增长11.5%o全年销售商品房192.5万平方米（建筑面积）,下降8.6%。2002年前5个月5月份，全市完成固定资产投资58.6亿元，同比增长40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资0.4亿元，下降48.4%；第二产业完成投资18.2亿元，增长24.6%；第三产业完成投资40.0亿元，增长52.9%。从投资管理渠道看，根本建设完成投资20.2亿元，增长78.6%；更新改造完成投资17.8亿元，增长20.8%；房

9、地产开发投资19.7亿元，增长37.1机住宅建设和销售市场繁荣。1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7%和2.9倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3%和46.4%o住宅建设和销售市场的活泼促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长2001年年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元，比上年增长3.8%。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额623.5亿元，增长10.2%o2

10、002年前5个月5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11%,比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元,同比增长10.9%,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降2001年全年居民消费价格总指数为1000%,其中，效劳工程价格指数105.7%,消费品价格指数98.5%。在消费品价格指数中，食品102.1%,烟酒及用品95.9%,衣着98.8%,家庭设备用品及维修效劳94.3%,医疗保健和个人用品87.9%,交通和通讯97.0%,娱乐教育文化用品及效劳104.2%,居住

11、106.8%。2002年前5个月由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的上升,5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为101.0%,与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为99.5%。其中，效劳工程价格指数为112.5%,消费品价格指数为96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修效劳、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及效劳和居住类价格不同程度上涨。（七）人口2001年，全市人口出生率为6.40%。，比上年下降1.97个千分点；死亡率为5.55%。,

12、下降1.22个千分点；人口自然增长率为0.85%。，下降0.75个千分点。年末全市总人口达689.3万人（户籍人口），比上年增加4.2万人。在总人口中，市区人口487.7万人；县（市）人口201.6万人。农业人口253.6万人，非农业人口435.7万人。（八）居民收入和储蓄 2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长9.2%0农民人均纯收入到达3230元，增长3%。城市居民人均消费性支出5515元，增长8.l%0农村居民人均生活消费支出1944元，下降2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年

13、增长9.8%。 2002年前5个月截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元，比上年同期增长16.1%；城市居民人均消费支出累计为2281.4元，增长12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善2001年全年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积44

14、4.2万平方米,增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地产市场分析（一）房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资78.1亿元，同比增加14.1亿元，增长22.0%；占全市固定资产投资的比重达25.8%,同比提高了L4个百分点。房屋施工面积888.9平方米，同比增长7.3%,已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元，同比增长30.6%,增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点

15、，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面积708.2万平方米，同比增长11.5%,占房屋施工面积的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面积302.4万平方米，占商品房竣工面积的86.7%,较上年提高了3.8个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活泼、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米，同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米，同比增长67.8%,正在开发土地面积197.1万平方米，同比增长3.7倍，待开发土地面积134.7万平方米，同比增长90.4%。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年,到位资金116.6亿元，同比增长36.8%。除上年结余资金外，当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款占25.6%,比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5%,开发企业自筹资金占29.9%,其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。