林地估价评价方法参考.docx

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1、林地估价评价方法参考1市场比较法1. 1.基本原理根据替代原理，将待估林地与近期市场上已经发生交易的类似林地进行比较，并对类似林地的成交价格进行适当修正，以此估算待估林地价格。1.2应用公式利用市场比较法估算林地价格的基本公式，见公式(1)：六FQKcKt乂KnKeKsKy(1)式中：P待估林地价格；可比实例价格；KC交易情况修正系数；Kt估价期日修正系数；h自然因素修正系数；e社会经济因素修正系数；Ks特定因素修正系数；KV使用年期修正系数。1.3 适用场景市场比较法适用于林地市场交易比较活跃、能满足确定可比实例要求的地区，市场比较法除可直接用于评估林地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参

2、数的求取。特殊情况下，市场比较法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。1.4估价步骤林地的估价步骤包括收集宗地交易实例、确定可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行估价期日修正、进行影响因素修正、进行使用年期修正、测算比准价格。1.5 收集宗地交易实例资料收集内容主要包括交易实例的地块位置、面积、林木主导功能、权利状况、交易双方的情况及交易目的、成交价格及内涵、付款方式、成交时间，以及影响价格的自然因素、社会经济因素、特定因素、使用年期等。交易实例因素调查表见附录B中表B.1。1. 6确定可比实例可比实例的确定可遵循：a）首选与待估林地处于同一区域或同一供需圈的交易实例；b）林木

3、主导功能相同或相似（参见附录A中表A.2）；c）价格类型相同或可比；d）成交日期与估价期日接近，宜为三年内；e）为正常交易实例或可调整为正常交易的实例；f）至少选择三个可比实例。1.7 建立价格可比基础主要从林地价格内涵、付款方式、面积单位、税费负担、币种和货币单位等方面对各可比实例的价格进行统一。1.8 交易情况修正在选择可比实例时，尽量选择正常交易实例，避免选择存在非正常税费负担、急买急卖等情况的非正常交易实例；如确需选择，宜进行交易情况修正，方法如下：a）测定各种特殊情况对林地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和特殊情况下，林地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型

4、林地交易资料分析计算，确定修正系数，也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。b）计算交易情况修正系数，见公式（2）：KC=ICP/Icb（2）式中：Icp待估林地交易情况指数；cb可比实例林地交易情况指数；院同公式（1）。1.9 估价期日修正将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格，具体可采用以下方法：利用本地区林地地价监测指数计算修正系数，见公式(3)：kt=Itp/Itb(3)式中：p估价期日的林地地价监测指数；b交易日期的林地地价监测指数；Kt同公式(1)。无林地地价监测指数时，估价人员可利用类似林地价格变动率确定估价期日修正系数；林地地价监测指数或变动率均无的情

5、况下，估价人员可根据当地林地价格变动情况和发展趋势及地价指数测算相关要求合理分析判断，确定估价期日修正系数；也可通过分析林地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立林地价格与时间的相互关系模型求取估价期日修正系数。1.10影响因素修正根据林地价格的影响因素(见5)、待估林地与可比实例之间的差异情况，确定影响因素修正体系，并分别描述待估林地与各可比实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。1.10.1自然因素修正系数计算自然因素修正系数计算，见公式(4)：Kn=11i=1n(IoiIbi)(4)式中：Ioi待估林地i因素指数；Ibi-可比实例林地i因素指数；n影响因素个数；Kn

6、同公式(I)o1.10.2社会经济因素修正系数计算社会经济因素修正系数计算，见公式(5)：Ke=11i=n(loiIbi)(5)式中：同公式(1)、Li、Ibin同公式(4)O1.1.10.3特定因素修正系数计算特定因素修正系数计算，见公式(6)：Ks=11i(IoiIbi)(6)式中：Ks同公式(1)；Ioi、7bn同公式(4)。1. 11林地使用年期修正林地使用年期修正是将各可比实例的不同使用年期修正到待估林地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数计算，见公式(7)：K尸1-1/(1+r)m1-1(1+r)n(7)式中：r林地还原率；m待估林地的使用年期；一一

7、可比实例的使用年期；Ky同公式(1)。1.12测算比准价格将可比实例的价格经上述各项比较修正后，分别得到各可比实例价格对应的比准价格，并根据它们之间的差异程度、可比实例与待估林地的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用下列方法之一计算待估林地综合比准价格：a）简单算术平均法；b）加权算术平均法；c）中位数法；d）众数法。1. 13方法应用要点应用要点如下：a）无林地交易实例时，不宜采用市场比较法。当同一区域或同一供需圈内3年内可比实例不足3例时，可适当扩大可比实例搜寻范围和放宽时间选择年限。需要增加可比实例来源时，可按照先调整范围后调整时间的原则处理。放宽范围后，宜特别注意政策法规、社会

8、经济发展水平等影响林地价格的社会经济因素修正。放宽范围不宜突破林地的二级区，放宽时间最多不宜超过5年；b）可比实例选择相同权属和权利状况及地上林木状况的交易实例；c）因素修正中，宜充分考虑地上林木的生长情况、质量、主导功能等特定因素对林地价格的影响。当地上林木状况不一致时，可根据当地的实际情况建立不同树种、林龄等修正系数表，对可比实例价格进行修正；d）待估林地因特殊情形设定为无附着物、定着物时,宜选择地上无林木的可比实例，因素修正中宜充分考虑林地现状条件、投入状况等因素对地价的影响；e）宜充分考虑可比实例的林业设施状况和经营方式与待估林地的一致性。若可比实例与待估林地的林业设施状况、经营方式等

9、情况不一致时，可进行一致性调整。2收益还原法2. 1基本原理按照预期收益原则，假定相关因素不变，将待估林地估价期日之后各期正常年纯收益，以适当的还原率还原，从而估算出待估林地价格。2.2应用公式利用收益还原法估算林地价格的基本公式,见公式(8)公式(10)oa)年纯收益不变的无限年期计算，见公式(8)：P=a/r(8)式中：a林地年纯收益；r林地还原率；产同公式(1)。b)年纯收益不变的有限年期计算，见公式(9)：P=ar1-1/(l+r)1(9)式中：n一一林地使用年期；P、a、r同公式(8)。c)年收益变化的有限年期计算，根据收益法基本原理公式进行推算，见公式(10)：P=i=ai(l+r

10、i)(10)式中：ai第，年的林地纯收益；ri第i年的林地还原率；P、n同公式(9)。2.3适用场景收益还原法适用于有收益的林地价格评估，采用收益还原法评估林地价格，所计算的收益与其权利状况相对应。特殊情况下，收益还原法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。2.4估价步骤2.4.1收集与待估林地有关的收益和费用等资料根据待估林地的价格内涵，收集与待估林地特征相同或相似的林地用于出租或经营时的年总收益、总费用等资料，所收集的资料宜具有持续性、稳定性，资料年限宜为3年内。2.4.2测算年总收益年总收益是指待估林地按规定用途，合理有效地利用所取得的持续的客观正常年收益,有相关补贴政策的,补贴纳入

11、收益计算。确定年总收益时，可根据待估林地生产经营的方式进行具体分析，分析方法如下：a）待估林地为直接生产经营方式，以林产品年收入及其他经营年收入作为年总收益，因生长期或采伐间隔导致收入不连续的，可通过经营期内或足够周期数的收入测算来估算年总收益。林产品包括林木产品、林副产品、苗木花卉等。其他经营年收入包括林下种植养殖收入、旅游收入等；b）待估林地为租赁经营，以林地年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。2.4.3测算年总费用年总费用是指待估林地在经营活动中所需的客观必要年支出，包括各项经营成本及税费。在确定年总费用时，根据待估林地经营活动的方式进行具体分析，分析方法如下：a）待估林

12、地为直接生产经营方式，以木材生产成本（设计费，采伐、造材、集材和运输成本等）、生产经营成本（采摘、运输、管理费用成本等）、营林生产成本（清杂整地、挖穴造林、幼林抚育、劈杂除林、施肥等直接生产成本和护林防火、病虫防治、设计费等按面积分摊的间接成本）、其他经营活动成本等费用及各项税费之和作为年总费用；b）待估林地为租赁经营，以林地租赁过程中发生的年平均成本及各项税费之和作为年总费用；c）确定年总费用时，各项税费计算标准可依据当地相关规定。2. 4.4测算年纯收益年纯收益为年总收益与年总费用之差。2.4.5确定林地还原率林地还原率宜充分考虑林地市场的客观实际情况，合理选择下列方法确定。a）租售比法：

13、即选择与待估林地处于同一区域或同一供需圈内，特征相同或相似的3宗以上近期林地交易实例，以林地交易实例的年租金或年纯收益与其交易价格的比率均值作为林地还原率。b）安全利率加风险调整值法：即林地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的1年期国债年利率或银行1年期定期存款年利率，风险调整值可根据林业的生产经营风险，评估待估林地所处地区的社会经济发展水平和林地市场状况对其影响程度确定；C）投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断待估林地所对应的范围，确定其还原率。2.4.6计算收益价格选择适当的收益还原法计算公式，测算待估林

14、地收益价格。2.5方法应用要点应用要点如下：a）测算假设为无附着物、定着物的待估林地的收益时，宜采用租金收益；b）采用直接生产经营模式测算林地价格，可以持续经营为前提。确定年平均总收益、总费用时，可根据实际经营方式、市场供需、林业管理政策规定等选择合理的收益类型；C）采用直接生产经营模式测算林地价格,待估林地的收益来源包括地上林产品收入及林下种植养殖等其他林业经营收入。若林地旅游等其它价值明显的，测算收益时宜予以适当考虑；d）确定还原率时，宜采用安全利率加风险调整值法测算还原率；确定风险调整值时，宜充分考虑自然灾害、待估林地权利状况、生产方式、经营模式、林木种类用途、市场供需变化等因素影响林地

15、收益的风险。3成本逼近法3.1基本原理按照模拟投入形成现状待估林地的思路，以开发整治林地过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的应缴纳的税费、利息、利润和林地增值收益，并进行各种修正来估算待估林地价格。3.2应用公式利用成本逼近法估算林地价格的基本公式，见公式(11)：P=E+Ea+T+R+Rz+Rs+Ec(11)式中：&林地取得费；Ei林地开发整治费；T税费；R利息；K利润；R林地增值收益；区一一地上附着物、定着物现值；P同公式(1)。3. 3适用场景成本逼近法适用于土地经开发或整治后的林地价格评估。3. 4估价步骤3. 4.1确定林地取得费、开发整治费林地取得费主要表现为在待估林地所在区域取得待开发整治林地的各项客观费用之和。如通过市场交易取得时，林地取得费为市场交易价格；通过征收取得时,林地取得费为征收补偿费用；通过其他途径取得时，林地取