某房地产开发有限公司财务管理手册.docx

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1、房士也产开发:企业全面管王里体塞CGMS)立件湖北人信房地产开发有限公司财务管理手册受控文件版本：A审核：批准：持有人：编号：HBRX-GMS-032005年月日发布2005年月日实施1手册说明32财务管理制度42.1 财务管理办法42.2 会计制度（会计政策及会计科目）72.3 支票管理制度132.4 现金管理制度152.5 会计档案管理制度163成本管理制度183.1 开发成本核算办法183.2 管理费用核算办法243.3 营业费用核算办法264财务控制制度274.1资金管理办法274.2固定资产管理办法294.3全面预算管理实施办法334.4资金计划预算制度414.5财务付款控制规程43

2、4.6差旅费开支管理规定484.7销售收款内部控制办法504.8财务人员调离工作交接制度534.9内部财务稽查制度554.10财务会计人员处罚管理规定584.11内部审计管理办法595财务分析报告制度645.1 财务分析报告编制规定645.2 项目经济分析管理办法686法律事务管理706.1法律事务管理办法706.2合同管理制度726.3印章管理办法787业务招待费管理办法801手册说明1手册内容本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括：公司财务管理与法律事务管理体系的范围；公司关于财务管理与法律事务管理体系要求的制度、规程文件。2适用范围本手册适用于公司、各部门、各

3、项目部、各分、子公司的财务管理与相关事务管理。各分、子公司的有关机构设置与公司有差异而导致的不适用部分，可参照执行。3手册管理3.1 本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，办理核收登记。3.2 手册持有者：（1）总经理；（2）副总经理；（3）财务管理中心总监；（4）人力资源中心（存档）；（5）各相关职能部门负责人。3.3 本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，人力资源中心做好复印和发放登记。3.4 手册持有者应妥善保管手册

4、，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。3.5 在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到公司人力资源中心。由人力资源中心组织各部门对手册的适宜性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改。3.6 本手册的解释权在财务管理中心。3.7 本手册自总经理批准发布之日起施行。2财务管理制度2.1 财务管理办法第一章总则第一条为规范本公司的财务行为，加强财务管理，根据企业财务通则、房地产开发企业财务制度及本公司章程，制定本办法。第二条本办法适用于本公司财务管理工作。第二章资金筹集与管理第三条公司变更资本金结构，或注入新的资金，须经公司股东会批准。第四条公司流动

5、资金由公司法人代表或授权代表负责筹集。未经授权的内部机构或个人以公司名义筹资，公司不负担连带责任，并保留追究其相关责任的权利。第五条公司流动负债的应计利息支出，计入财务费用。长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产经营期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但未办理竣工决算以前，计入购建资产价值。与开发项目相关的，在项目竣工前发生的计入开发项目成本。第六条加强应付款项的管理。应付款项经审核后合理支付。如发生债权人原因确实无法支付的计入资本公积。第七条资金权限的管理。资金开支实行“一支笔”签批，资金开支由经办人提出，报

6、主管经理批示，经财务管理中心审核后，再报总经理批准。从严控制费用，发挥资金效益。第三章流动资产第八条搞好货币资金及其他流动资产管理。付出款项要审慎，预付与应付款项，凭据合同及有关票据，由经办人提出，经部门负责人、分管副总经理签字同意，由总经理批准，财务审核后予以支付。对应收帐款，谁经手，谁负责，各责任人要认真组织清收结算，及时与财务管理中心核对相符；如发生损失视情况追究连带责任。第九条建立完善的存货物资管理制度，并设置相应的管理帐簿或卡片。对材料物资的进出要有严格的购进入库、领用发放手续，须有经办、验收两人以上签字，方可批准报销；对材料物资要定期盘点；对盘盈、盘亏、毁损及报废存货，应及时查明原

7、因，列表上报公司总经理办公室，分别情况处理。第四章固定资产第十条固定资产的购建由需用单位提出，由总经理办公室提出审核意见并报总经理批准后办理。财务管理中心负责固定资产的资金形态管理，包括建帐、折旧、处置。各使用部门安排专人负责所使用的固定资产的基本维护、保养。总经理办公室负责固定资产实物形态的全面管理，包括购建、领用、大修、更新、内部转移、对外租借、转让及清理、报废等工作，年终负责与财务管理中心对固定资产帐、实记录进行核对。第十一条固定资产折旧方法采用平均年限法。不计净残值。第五章对外投资第十二条公司依照国家法律、法规规定，可以采用货币、实物、无形资产等方式对外投资。对外投资经股东会批准。第六

8、章无形资产、递延资产第十三条无形资产按取得时的实际成本计价，从使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。土地使用权转入开发项目的，该土地使用权成本转入开发项目成本。没有明确使用期限的，按十年摊销。第十四条递延资产中开办费从企业开始开发、经营的次月起，一次性摊入管理费用。第七章成本费用第十五条开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费。土地综合费包括土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平

9、”等支出。建筑安装工程费包括公司以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套费用包括人防、教育、体育娱乐设施、水电房、物业管理用房等配套性支出。第十六条销售费用是指公司在销售房产等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由公司负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、提成、福利费、折旧费、物料消耗及其他经费等。第十七条管理费用是指公司行政管理部门为管理和组织

10、经营活动的各项费用，包括公司经费、咨询费、审计费、诉讼费、有关税金、土地使用费、土地损失补偿费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）以及其他管理费用。公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费。第十八条公司发生的销售费用、管理费用和财务费用，据实计入当期损益。第八章收入、利润和利润分配第十九条收入实现的确认。收入实现的确认遵循以下原则：1、在商品房的法定所有权上的主要报酬和风险发生转移时，确认为营业收入实现；2、当商品房尚未竣工或者客户有退房选择权时.，不确认收入；3、当分期收款销售商品

11、房时，估计房款不能收回的，不确认收入，已收回的部分，作预收款处理；4、出租房屋按合同、协议约定的付租日期，在承租方付款时，确认营业收入的实现；提前预付的，作预收款处理，在约定的租期内确认收入。5、其他情况。第二十条公司发生的销售折让或销售退回，冲减销售收入。第二十一条营业利润为营业收入减去营业成本、销售税金及附加、管理费用、销售费用、财务费用后的余额。销售税金及附加包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育发展费、副食品平抑基金、地方教育发展费和堤防费。第二十二条公司利润分配，按章程规定处理。第九章财务报告及财务评价第二十三条公司定期向有关的报表使用者提供必要的财务会计报告。第二十四条企业财务报

12、告包括会计报表、会计报表附注、财务状况说明书。会计报表包括资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表及相关附表。第二十五条财务状况说明书，主要包括以下内容：（一）开发经营状况、利润实现和分配、资产增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产物资变动等情况。（二）其他需要说明的事项。第二十六条年终总结和评价公司财务运行状况。第十章附则第二十七条本办法由财务管理中心制定、解释，根据公司实际进行修改。第二十八条本办法未尽事宜遵照通则和制度。其他相关专项管理规定另行制定。第二十九条本办法自发文之日起执行。2.2 会计制度（会计政策及会计科目）I总则1.1 为了适应湖北人信房地产开发有限公司（以下简称公司）

13、战略发展的需要，规范公司的会计行为，根据企业会计制度、国家相关法律、法规的规定，结合公司经营管理的要求，特制定本制度。1.2 本制度适用范围本制度适用于总公司及所属分公司、子公司。1.3 主要会计政策1.3.1 会计年度会计年度自公历1月1日起至12月31日止。1.3.2 会计制度执行企业会计制度及其补充规定。1.3.3 记账原则和计价基础会计核算采用权责发生制原则和借贷记账法进行核算，资产计价以历史成本为计价基础。1.3.4 记账本位币以人民币为记账本位币。1.3.5 坏账损失的核算方法坏账损失采用“备抵法”，按期末应收账款和其他应收款余额采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例如下：账龄计提坏

14、账比例1年以内6%1一2年10%23年30%34年50%4一5年80%5年（含）以上100%公司内部的应收款项不计提坏账准备。符合下列条件且经总公司相关领导批准的即确认为坏账:（1）因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍然无法收回的；（2）因债务人逾期三年未能履行偿债义务，且具有证据表明无法收回的。1.3.6 存货核算方法存货按实际成本法计算，低值易耗品按一次摊销法核算，对单位价值200元以上或不足200元但相对使用期限较长的低值易耗品应建立相应的辅助账、表予以登记、备查。1.3.7 长期投资核算方法（1）债权投资。按实际支付的价款记账。（2）股权投资。股权投资在取得时按初始投资成本入

15、账。股权投资占被投资企业股权比例20%以下（含）的按成本法核算；股权比例在20%以上50%以下（含）的按权益法核算；股权比例在50%以上的按权益法核算，并合并报表。（3）长期投资可收回金额低于账面价值的，逐项按照可收回金额低于账面余额的差额计提长期投资减值准备。1.3.8 固定资产核算方法按照固定资产的标准、分类、计价和折旧的规定进行固定资产核算。固定资产减值准备采用单项资产计提的方法，按照可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备。已提减值准备的固定资产，按照该固定资产的帐面余额和尚可使用寿命计算折旧率和折旧额。1.3.9 无形资产核算方法无形资产在取得时按实际成本计量。无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益，如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，按合同规定的受益年限和法律规定的有效年限两者之中较短者。若取得的无形资产是土地使用权则不进行摊销，待正式开发时计入开发成本。无形资产若发生减值，期末应按可收回金