某市房地产市场月度研究报告.docx

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1、郑州市房地产市场月度研究报告（第三期）克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构（原上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所）克而瑞（中四）信息技术有限公司郑州机构一、简介“易居中国”07年于美国纽交所上市，进一步确立了中国第一的房地产全程服务商地位。易居中国主要有三大业务板块：新房代理一一上海房屋销售集团（已在郑州设立郑州分公司）研究顾问一一克而瑞（中国）信息技术有限公司（已在郑州设立郑州机构）（原上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所）二手房经纪一一易居臣信二、业务克而瑞（中国）信息技术有限公司“郑州机构”主要业务为：面向郑州市房地产开发企业提供房地产研究顾问服务。以下三类为常规服务：1 .

2、2008中国房地产信息决策咨询系统CRIC：10万元/年2 .郑州房地产市场研究月度报告：6千元/年3 .郑州房地产相关项目研究月度报告：3万元/年现为推广优惠期：3万元/半年或5万元/年。（即可涵盖以上三类服务）楼市“坚冰”何时破三月，当农历新年的钟声敲过，当东风渠厚厚的冰块悄然融化,当绿城古树抽出新的枝条，温暖的春天已经来到每个人的身边，郑州的地产人也以为楼市又将迎来春天。尚不知春寒料峭，乍暖还寒。2008年2月，郑州市商品房批准预售52.56万平方米，环比下降48.97%,同比下降27.13%;商品房销售22.18万平方米，环比下降53.53%,同比下降56.96%;成交均价4390元/

3、平方米，环比下降1.03%。供应量、销售量指标同时跌落到07年以来的最低点，成交价格也继续回落，郑州楼市的坚冰似乎越来越厚。而放眼全国，各地境遇不尽相同。处于水深火热之中的深圳楼市继续量价齐跌；而北京、上海却价格坚挺，市场开始回暖。一线城市的迷雾重重，让二线城市的购房者继续“持币待购”。郑州楼市的“坚冰”何时能破？随着气候的进一步升温，楼市的传统旺季即将到来。3月的郑州将迎来两场大规模的房地产展会，各大楼盘都蓄势待发，卯足了劲要在展会上大展拳脚。在地产人的眼里,4月、5月是郑州楼市“破冰之旅”的关键。0录：克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构2第一章、行业环境篇6第二章.土地篇10一、本月土

4、地出让分析10二本月土地成交分析12第三章、住宅篇13一、市场概况：15二、供给分析16三、成交分析17四、价格分析19五、供求关系21第8章、商业篇22一、市场特征22二、供应分析22三、成交分析23四、价格分析24五、供求分析25第五幸、办公篇26一、市场概况26二、供给分析26三、需求分析27四、价格分析27五、供求关系28第六章号销篇30一、康桥上城品2008元宵节民俗风情欢乐派对30二、“茶道书香百姓情怀”商邦精英茶话会31三、清华园和谐之春联欢会31第七章.媒体篇33一、总体特征33二、三大媒体广告总投放量分析33三.、各区域媒体广告投放量分析34四、广告投放时间段分析35五、各规

5、格媒体广告投放量分析36六、各物业类型广告投放量分析36七、媒体广告诉求特征分析37第八章、区域篇38一、金水区38二、郑东新区45三、管城区53四、二七区60五.中原区67六、惠济区74第九章、存量房市场79一、市场概况79二、价格分析（以评估价为基准）79三、存量房市场与商品房市场的对比80第一章、行业环境篇政策法规土地登记办法一2月1日起实施。为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，国土资源部根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，在提升原土地登记规则法律层级并进行修改的基础上，制定了土地登记办法。国土资

6、源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行，土地登记实行属地登记原则。要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询等。易居点评：土地登记办法的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面、加强土地产权保护提供了契机，是政府以国家的公信力来保护土地权益人合法权益、维护土地市场交易安全的基本制度，是贯彻落实物权法中不动产登记有关规定的需要。廉租房投放量增加、申请门槛提高核心简介:郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008-2010年)提出，到“十一五”末

7、郑州市要实现“两个”全部解决：即全部解决已取得经济适用住房购买资格的21000户低收入住房困难家庭的住房需求；全部解决城市输入微机档案的16026户低收入住房困难家庭的住房需求。年度计划确定，2008年、2009年、2010年3年我市经济适用住房建设量分别为150万平方米、80万平方米、18万平方米；分别建设廉租住房15万平方米、15万平方米、2.5万平方米。分别安排资金10421万元、11200万元和13500万元。在年度计划制定的有关廉租房、经济适用房的申请条件中，申请廉租住房的申请人及共同申请的家庭成员拥有本市城镇户口的年限为5年以上才符合申请条件；家庭收入上，将原来的夫妻双方年收入低于

8、上年度可支配收入两倍以下，改为家庭人均月收入低于我市城镇居民最低生活保障标准的4倍；住房面积上将原来的无住房或三口之家住房不足80平方米的家庭具备申请资格，改为无自有住房或者现住房人均住房建筑面积低于16平方米。申请实物配租的家庭，其家庭成员具有本市城镇户口需要6年以上。易居点评：郑州市经济适用房、廉租房投放市场的面积不断增加，申请门槛的提高，增加了低收入人群的住房的保障性，同时也增加了夹心层的比例。随着社会的发展，低收入人群比例的降低，夹心层购房难将日益凸显,政府在保证低收入人群住房的基础上将会加大夹心层住房难的问题。随着政策性房比重的不断加大，在其和房地产政策的联合压制下，房地产行业的重新

9、洗牌的速度将不断加快，同时将会加大房地产行业从业人员出局的速度。市场资讯限价商品房今年郑州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠济市内5区，分别选取12个相关项目进行试点建设，每个区建设目标均不低于10万平方米，共建设目标50万平方米。根据这些试点情况，今后要逐步扩大限价商品住房的建设和供应规模。限价商品住房户型以紧凑的三居室和两居室为主，其套型建筑面积全部在90平方米以下。按此标准计算，50万平方米建设面积约合5556套。限价商品住房价格的制定采用加权平均价的算法：按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80%”和“开发技术、管理成本加8%10%的利润”两种测算方法，分别计算出两个价格，然

10、后加权计算，得出限价商品房的价格。易居点评：“十一五”期间，郑州市首次提出建设限价房，限价商品住房建设总量为632万平方米。限价商品住房年度用地供应量不得低于当年住房建设用地供应总量的20%O郑州市既北京、上海等一线城市宣布推出限价商品住房后的又一城市，限价房的推出主要为解决购房“夹心层”的问题。“夹心层”住房难的问题日益凸显，有限的限价房能否有效的解决“夹心层”住房问题，其购买的条件的限制、申请的过程能否公开公证，能否到达较好的效果我们将继续关注。限价房价格的制定将是重要的环节。郑州市物价局公布的计算方法按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80%”缺乏参考性。限价房周边相关项目的设计

11、成本、土地成本、建筑成本、销售管理成本、广告投入、企业的利润与限价房都不具有可比性，80%的参考标准有待考证。商品住房：重点发展中小户型今年，郑州市普通商品住房建设目标635万平方米。其中老城区的建设相关项目占80个，郑东新区的相关项目占14个。根据2007年销售情况来看，郑州市共销售商品住房832.42万平方米，79772套住房。2008年，郑州市普通商品住房建设主要以城市居民住房有效需求调查为依据，重点发展满足郑州居民自主需求的中低价位、中小户型普通商品住房。易居点评：08年新开工相关项目重点以70/90政策为标准，优先考虑中小户型相关项目，今年新开工相关项目147个相关项目，城中村改造也

12、进入实质阶段，08年郑州市将有9个城中村改造相关项目，共建配商品住房200万平方米。为了避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市，郑州市对城中村改造相关项目实施分期分批建设和相对分散上市。同时，改造相关项目依然要提供5%的小户型简装修住宅出租给辖区政府，作为过渡性廉租住房。08年城中村改造相关项目一览序号相关项目名称相关项目位置计划建设规模（万）1惠济区小杜庄城中村改造天明路西、农业路南242惠济区南阳寨城中村改造北三环以南、铁路编组站以西423惠济区王碧村城中村改造安顺路以东、北环路以北、沙门路以南1024二七区小李庄村城中村改造兑周路以东、淮河路以南、新甫西街以西、航海路以北99.455二

13、七区菜王村城中村改造中原路以南、大学路以东、康复中街以西、康复后街以北8.836金水区王马庄黑庄城村改造杨君北路北、黄家庵东路东10.327管城回族区刘南岗城中村改造中州大道东、南三环北42.468金水区岗杜城中村改造南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西两侧14.509金水区西史赵城中村改造索凌路西、国基路两侧40合计383.56数据来源：郑州市房管局易居点评:城中村改造相关项目中配套建设商品住房200万平方米。城中村改造相关项目将实施分期分批建设和相对分散上市,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,这将避免集中拆迁带来波动性住房需求。郑州市城中村改造已经进入实质性阶段，加快了

14、城中村改造的步伐。二七区小李庄城中村改造相关项目升龙国际中心今年上半年就将入市，惠济区王碧村城中村改造也已经进入了工程期，管城区刘南岗城中村（橡树.玫瑰城相关项目）、金水区王马庄（一处庭院相关项目）土地已经摘牌，相关项目已经进入高速运行期，年内即可上市。（在土地篇将对该土地做详细分析。）“帝湖东王府”楼盘两栋违法高层被爆2008年2月25号位于航海路与工人路交叉口附近的“帝湖东王府”两栋未完工的高层居民被爆破,这两栋高层是开发商违法开发的建筑,到目前为止郑州市爆破拆除的最高大楼。帝湖花园东王府相关项目建设有多项违法事实：一是未经规划许可擅自开工建设，二是擅自改变土地用途，三是未取得施工许可证擅

15、自施工，四是未依法进行招标，五是未进行工程质量监督等。特别是2号、5号两栋高层建筑分别占压金水河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了我国城市规划法郑州市违反城市规划建设工程查处条例等法律法规。易居点评：帝湖花园这两栋高层直接严重影响了金水河进排水、防洪泄洪的功能，危害了城市公共安全。依法拆除这两栋楼，彰显了政府依法行政的决心，保障了社会公共利益。帝湖东王府被爆破一事，是一起标志性事件，浪费大量的人才物，值得房地产业甚至其它各行业反思的问题。据房管部门的不完全统计，郑州市现有“问题楼盘”20多个，总计200多万平方米。第二章、土地篇一、本月土地出让分析1.土地出让公告分析一郑国土资交易告字（2008）2号2008年2月，经郑州市人民政府批准,郑州市国土资源局发布两个土地公告号，以挂牌方式出让2块国有土地使用权。地块编号土地位置土地面积（Itf）土地用途