某商业步行街项目可行性研究报告.docx

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1、某商业步行街项目可行性研究报告北京望京商业步行街（商业广场）项目可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司市场部项目市场调研一.区域总体环境分析51、望京区域规划52、望京区域环境进展趋势63、望京产业进展布局64、望京区域写字楼物业状况及分布75、望京地区交通状况总体分析116.人口状况分析17二、区域商业市场环境分析271、区域商业市场进展历程272、区域商业市场现状分析273、区域商业市场未来进展趋势30三、本项目周边的状况分析381、项目区位及研究范围382、本案交通状况分析393、本案周边住宅状况分析41项目定位及可行性研究四、市场初步定位571 .业态定位572 .租售价格定位603

2、 .终端客户定位67五、项目操作性分析712.技术面分析73六、经济模型部分781 11782 .额度比例核算793 .租赁现金流分析（静态）824 .租赁现金流分析（动态）825.项目租售同步操作现金流状况8389七、可行性分析结论项目市场调研一.区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施与市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，与2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区

3、域产业经济进展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向进展。1、望京区域规划望京地区总用地规模为17.8平方公里（其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里），规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包含1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心与6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地与3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。望京区域按照最新城市规划功能标

4、准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称之“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。2、望京区域环境进展趋势望京在进展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度进展速度相对缓慢，被称作“睡城”。但在近年政府规划调整与改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质与生活质量得到了购房者的认可，同

5、时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的进展,住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚,区域商业地产开发更是出现了井喷现象。在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步进展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。3、望京产业进展布局望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体

6、育场南侧路与驼房营路。2004年5月31口，北京奥运经济重点推介项目一加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。随后世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京，2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：望京科技创业园与中国北京（望京）留学人员创业园。截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息

7、类产业已达73.45%,望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积估计超过30万平方米面积。望京地区跨国企业的高速进展，同样预示着望京地区未来进展的巨大潜力。IO北电网络 爱立信 西门子 安捷伦IiB系列11望京外资企业在建物业面积比例图单位:平米1000009000080000700006000050000100003000020000100000从望京的产业园的进展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点进展目标之一就是把望

8、京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。随着望京地区产业的高速进展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力,与整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。4、望京区域写字楼物业状况及分布4.1 望京写字楼物业供应情况望京进展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的进展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。望京写字楼物业项目统计表项目名称体量（M）租金（何日/2）档次爱慕国际210002.

9、5乙级博雅国际中心27000（规划）待定甲级众运大度196002.6乙级叶青大厦500003甲级中辰大厦174002.8乙级洛娃科技大厦155002.8乙级鑫佳泓大厦175003甲级博泰大厦240003.15甲级博泰国际650007000元An?商住望京科技创业园700003甲级星源国际220002.5商住娜丽莎大厦50002.3商务Loftel170008500元商住望京大厦358003.2甲级佳境天成650002.8商住鹿港写字楼50000规划嘉美风尚37000规划人济大厦56000规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积（含未来规划）整体供应量超过61万平方米（此数据不包含外资企业自建物业

10、面积）。单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于进展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。4.2望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，要紧研发企业及跨国企业总部多选择进入科

11、技园区内的纯写字楼或者是选择成熟地块自建物业。而望京当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或者购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便利的商住公寓。望京地区写字楼及跨国企业总部分布图4. 3望京写字楼物业市场进展趋势从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布要紧集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。但随着望京区域产业进展,人口密度的逐步提高，与跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进一步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步进展。在这种变化过程中，未来

12、望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向进展。4.4周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布与本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群,辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条件,未来项目要紧消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。5、望京地区交通状况总体分析5.1区域公共交通状况分析5.L1地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的要紧交通工具，同时其也是商业项目对外联通的要紧工具之一。而商业经营要紧是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加

13、消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。对望京地面公交客运系统作如下分析：望京地区现有公交线路一览线路要紧站点区域站名城铁临5路南十里居一酒仙桥商场一电子城小区一南湖南路f望京西站望京西站城铁临6路望京科技园一望京花园东区广顺北大街一望京西站广顺北大街小5路望京科技园一炎黄艺术馆一四道口一圆明园一海淀一金庄村望京科技园小6路西马庄一定福庄f太平庄华堂商场一丽都饭店f望京小区望京小区小71路望京小区一望京西园f望京购物中心一芍药居一上地桥望京小区小73路望京小区一经贸大学f冠城园一牡丹园一双安一小南庄望京小

14、区运通IOl线南湖渠f望京购物中心一中国科技馆一体育师范学院一三义庙望京购物中心运通104线营慧寺一紫竹院一白石桥一动物园-北京北站-望京新城望京新城运通107线马家堡小区一木樨园一燕莎友谊商城一丽都饭店一望京新城望京新城运通IlO线半壁店一昆明湖路一中关村一大屯一广顺北大街一望京新城望京新城运通111线安宁里南站f立水桥f望京花园一朝阳公园一定福庄一东柳望京花园运通113线吴庄f蔚园f永定路f中关村f广顺北大街f来广营广顺北大街运通201线南湖渠一南湖东园一望京购物中心一人民大学一六里桥长途站望京购物中心361望京科技园一广顺北大街一中国科技馆一北太平庄f巴沟村广顺北大街402四惠站一大北窑一农展馆一酒仙桥f望京公园f南皋望京公园404东直门f花家地南里f花家地街f阜通东大街f来广营阜通东大街405路联大北窑T农展馆一亮马桥T三元庵f丽都饭店f广顺北大街广顺北大街409来广营一广顺北大街f中日医院一中国科技馆一阜成门广顺北大街416来广营一南湖东园一湖广中街i农展馆f广顺北大街一来广营广顺北大街418金盏f郁金香花园f蟹岛度假村f望京公园f酒仙桥f东直门望京公园420望京科技创业园f宏