河口县园地林地草地定级和基准地价成果（草案）.docx

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1、河口县园地林地草地定级和基准地价测算成果（草案）编制时间：二。二四年三月目录一、项目背景1二、工作依据与技术标准2三、技术方法5四、技术路线5五、工作开展情况14六、园地定级14七、林地定级17八、草地定级20九、园地林地草地基准地价测算26一、项目背景为进一步加强自然资源统一管理，2019年4月，中办、国办印发关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见，明确指出“完善自然资源资产分等定级价格评估制度”，新土地管理法第27条也明确要求“县级以上自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划统一用途和国家制订的统一标准，评定土地等级工为满足新形势下自然资源分等定级管理工作需要，完善自

2、然资源资产分等定级价格评估制度，加强价格监测和行业监管，开展园地、林地、草地分等定级，综合分析影响园地、林地、草地质量的自然因素、社会经济因素和区位因素，揭示园地、林地、草地质量级别的县域内部差异，全面摸清园地、林地、草地质量级别分布基本情况，建立政府公示价格体系，显化园地、林地、草地资源资产质量和价值，是科学开展自然资源保护与合理开发利用的前提条件。2022年4月，自然资源部办公厅印发关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号），制订了全国园地、林地、草地分等工作方案，加快推进园地、林地、草地分等定级工作。同年5月，云南省自然资源厅结合自然资源分等定级通则（

3、TD/T1060-2021）等技术规程，编制了关于印发云南省园地、林地、草地分等定级工作实施方案的通知（云自然资利用（2022）368号），全面部署开展我省园地、林地、草地分等工作。按照自然资办发（2022）13号文要求，2022年全国已基本完成园地、林地、草地分等工作。2023年3月，自然资源部办公厅印发关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号），要求加快建立健全自然资源分等定级和价格评估体系，各市县自然资源主管部门要于2023年年底前完成园地、林地、草地定级和基准地价制定工作；2024年6月底前，基准地价经省级自然资源主管部门验收后，由市、县人民

4、政府按程序公布。云南省自然资源厅按照自然资办函(2023)399号文件要求，于4月全面部署开展我省园地、林地、草地定级和基准地价制定工作。为保证云南省园地、林地、草地定级和基准地价制定工作顺利推进，按照自然资办发(2022)13号、自然资办函(2023)399号文件的要求，依据云南省园地、林地、草地分等定级工作实施方案和自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021)园地分等定级规程(TD/T1071-2022)林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)林地分等定级规程(送审稿)草地分等定级技术规范(T/CREVA3102-20

5、21)、草地分等定级规程(送审稿)园地估价规程(送审稿)林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)林地估价规程(送审稿)草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)和草地估价规程(送审稿)等标准规范，结合云南省园地、林地、草地分等定级估价工作开展实际，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，河口县自然资源局与云南金土地房地产评估有限公司共同组成课题组，开展园地、林地、草地定级与基准地价制定工作。二、工作依据与技术标准(一)工作依据1.法律法规依据(1)中华人民共和国土地管理法；(2)中华人民共和国土地管理法实施条例；(3)中华人民共和国民法典；(4)中华人民共和国

6、资产评估法。2.政策依据（1）云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知（云自然资利用（2019）615号）；（2）自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2020）23号）；（3）云南省自然资源厅关于加快推进公示地价体系建设的通知（云自然资利用（2020）621号）；（4）自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知（自然资发（2021）39号）；（5）自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号）；（6）云南省自然资源厅关于印发云南省园地、林地、草地分等定级工作实

7、施方案的通知（云自然资利用（2022）368号）；（7）云南省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（云自然资利用（2022）523号）；（8）自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号）；（9）云南省自然厅转发自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（云自然资便笺（2023）969号）o（二）技术标准（1）自然资源分等定级通则（TD/T1060-2021）；（2）自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021）；（3）园地分等定级规程（TD/T1071-2022）；（4）园地估价规程（送

8、审稿）；（5）云南省园地定级和基准地价制定技术方案（征求意见稿）；(6)林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)；(7)林地分等定级规程(送审稿)；(8)林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)；(9)林地估价规程(送审稿)；(IO)云南省林地定级和基准地价制定技术方案(征求意见稿)；(11)草地分等定级技术规范(T/CREVA3102-2021)；(12)草地分等定级规程(送审稿)；(13)草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)；(14)草地估价规程(送审稿)；(15)云南省草地定级和基准地价制定技术方案(征求意见稿)；(16)农用地定级规程(GB/

9、T28405-2012)；(17)农用地估价规程(GB/T28406-2012)；(18)第三次全国国土调查技术规程(TD/T1055-2019)；(19)天然草地退化、沙化、盐渍化的分级指标(GB19377-2003)；(20)全国草地分等定级技术方案(指引)；(21)全国园、林、草地分等定级技术问答；(22)全国园地、林地、草地分等定级数据汇交指引；(23)全国园地、林地、草地分等定级数据库规范；(24)全国自然资源分等定级一级分区调整方案(云南省)；(25)2022年全国森林、草原、湿地调查监测技术规程；(26)云南省森林样地调查操作细则；(27)全国第二次土壤普查暂行技术规程；(28)

10、第三次全国国土调查耕地资源质量分类技术要求；(29)第三次全国国土调查县级耕地资源质量分类数据库标准;(30)耕地质量调查监测与评价办法；(31)国家林草生态综合监测评价技术规程。三、技术方法(一)定级技术方法本次定级采用因素法。因素法是通过对构成园林草质量的自然因素和社会经济因素进行综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观划分级别的方法。(二)估价技术方法本次基准地价评估的技术方法遵循自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021),园地估价规程(送审稿)、林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)林地估价规程(送审稿)、草地估价规程(送审稿)和农

11、用地估价规程(GB/T28406-2012)的技术规范与方法，在定级基础上，根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法中的一种方法进行基准地价评估，编制基准地价成果。市场发达、交易样点多的优先选择样点地价平均法、基准地块评估法；交易样点少、分布不均，定级成果完备的可选择定级指数模型法。四、技术路线(一)园地定级技术路线河口县园地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021),农用地定级规程(GB/T28405-2012).园地分等定级规程(TD/T1071-2022)为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式

12、开展园地定级，具体技术流程如下：(1)收集土壤、地形、水文、社会经济、区位等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化;(2)建立园地定级评价指标体系，确定指标权重及评价标准；(3)以2022年度国土变更调查的果园、茶园、其他园地现状园地图斑作为工作底图，确定园地定级单元；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值；(6)初步评定园地级别；(7)验证、调整与确定园地级别；(8)编制园地定级成果。园地定级技术路线如下图所示：图4.1云南省园地定级技术流程图(二)园地估价技术路线以自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021),农用地估价规程(GB/T28406-2012)、园地估价规程

13、(送审稿)为依据，以河口县行政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定园地基准地价内涵；(4)确定基准地价评估基本单位；(5)基准地价评估；(6)基准地价确定；(7)建立基准地价修正体系；(8)基准地价成果编制与整理；(9)成果验收、公布及备案。园地基准地价制定技术路线如下图所示：(三)林地定级技术路线河口县林地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)、农用地定级规程(GB/T28405-2012)、林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)林地分等定级规程(送审稿)

14、为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式开展林地定级，具体技术流程如下：(1)收集地形、土壤、社会经济、区位、生态等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化；(2)以2022年度国土变更调查现状林地图斑作为工作底图，确定并划分定级单元；(3)建立林地定级修正/评价指标体系，确定修正/评价指标权重及评价标准；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值、进行单元分值的校验与确定；(6)初步评定林地级别；(7)验证、调整与确定林地级别；(8)编制林地定级成果。林地定级技术路线如下图所示：图4.3云南省林地定级技术流程图（四）林地估价技术路线以自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021

15、）、农用地估价规程（GB/T28406-2012）、林地估价技术规范（T/CREVA以河口县行1101-2021)、林地估价规程(送审稿)为依据,政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定林地基准地价内涵；(4)基准地价评估；(5)基准地价确定；(6)编制基准地价修正系数表；(7)基准地价成果编制与整理；(8)成果验收、公布及备案。林地基准地价制定技术路线如下图所示：图4.4林地基准地价制定技术流程图(五)草地定级技术路线河口县草地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)草地分等定级技术规范(T/CREVA3102-2021)草地分等定级规程(送审稿)为依据，采取“分县定级、县域内