房地产司法鉴定估价报告.docx

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1、房地产司法鉴定估价报告估价项目名称:桓台县马桥镇正德嘉园小区31号楼3单元IOl室房产及车库一套涉案房地产拍卖价值估价估价委托人：桓台县人民法院房地产估价机构：山东三一资产评估土地房地产估价有限公司注册房地产估价师：王贵娥（注册号：）高其林（注册号：）估价报告出具日期：2018年6月18日估价报告编号：鲁三一房估字（2018）260号致估价委托人函错误!未定义书签。注册房地产估价师声明错误!未定义书签。估价的假设和限制条件错误!未定义书签。房地产司法鉴定估价结果报告错误!未定义书签。一、估价委托人错误!未定义书签。二、房地产估价机构错误!未定义书签。三、估价对象错误!未定义书签。四、估价目的错

2、误!未定义书签。五、价值时点错误!未定义书签。六、价值类型错误!未定义书签。七、估价依据错误!未定义书签。八、估价原则错误!未定义书签。九、估价思路及方法错误!未定义书签。十、估价结果错误!未定义书签。十一、估价人员错误!未定义书签。十二、实地勘查期错误!未定义书签。十三、估价作业期错误!未定义书签。十四、估价结果使用说明错误!未定义书签。十五、附件错误!未定义书签。致估价委托人函桓台县人民法院：受贵院委托，我公司组织估价人员，于2018年6月8日至2018年6月18日，根据委估目的，遵循房地产估价规范，经现场勘验和科学测算，对贵院委估的位于桓台县马桥镇正德嘉园小区31号楼3单元101室房产及

3、车库一套房地产进行了评估，为估价委托人执行（审理）案件提供参考依据而评估房地产的价值。现将估价情况及结果报告给贵院。经采用比较法进行评估，估价对象房屋坐落于桓台县马桥镇正德嘉园小区31号楼3单元101室房产及车库，产权人为蔡玉波，共有人周霞，建筑面积为131.13m2,在价值时点2018年6月8日估价对象房地产的市场价评估总值为29.4万元，人民币大写：贰拾玖万肆仟元整C折合每建筑平方米2242.05元。注：本估价报告使用有效期限自2018年6月8日起至2019年6月7日止。附：估价结果报告。山东三一资产评估土地房地产估价有限公司法人代表人：二。一八年六月十八日注册房地产估价师声明我们根据自己

4、的良好专业知识和职业道德,在此郑重声明：一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范等有关标准的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们参加本次估价的注册房地产估价师王贵娥、高其林于2018年6月8日已对本估价报告中的估

5、价对象进行了实地查勘。六、对估价委托人提供的有关材料，其真实性应由估价委托人负责,估价师不对其真实性负责。七、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师盖章：姓名注册号签章签字时间王贵娥2018年6月18日高其林2018年6月18日估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）一般假设1、本次估价以估价对象现状、现用途可以正常使用为估价的假设前提。本次估价未对估价对象安全性做建筑物基础和结构上的测量和实验，也无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的证明，本次评估假设其无安全、环境等方面的重大质量问题。2、本次估价是以估价委托人提供的情况和资料是真实有效的为假

6、设前提。估价委托人应对其真实性、合法性和完整性负责。3、假设在价值时点（2018年6月8日）的房地产市场为公开、公平的均衡市场，且在估价报告有效使用期内房地产市场价格处于平稳状态，即房地产市场无较大变化。4、假设估价对象是在公开市场上可以自由交易为前提，即（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方是出于利己动机进行交易的；（3）交易双方有较充裕的时间进行交易；（4）交易双方是理性和谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；（6）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。5、假设估价对象在价值时点的状况与在完成实地勘察之日的状况一致

7、。（二）未定事项假设估价委托方未提供土地使用证及相关材料，本次估价中土地用途、容积率、使用年期等以估价对象相关条件符合国土部门相关规定的合理范围为假设前提。（三）背离事实假设根据估价目的，本次估价是以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和依法办理国有土地使用权为假设前提；除非另有说明，本次房地产司法鉴定估价假定估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。（四）依据不足假设本报告出具的价格为房地合一的价格，委托方未提供土地使用证及相关材料，本次估价不对其有无及合法性作界定，估价结果中包含了土地使用权价值，本次估价以上述因素不影响估价对象估价结果为假设前提。二、本估价报告使用的限制条件（一

8、）本估价报告有效期为壹年，即自2018年6月8日起至2019年6月7日止，超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。（一）本估价结果反映的是在本次估价目的、价值时点下、以正常市场条件下，根据公开市场原则形成的市场价值，仅作为委托方进行房地产司法鉴定的参考依据，不得用于其他目的和用途。报告内容未经本公司同意，不得在社会上公开。若改变估价目的及使用条件，或因国家政策、经济环境，以及遇到自然力和不可抗力等的影响时，需向本评估机构咨询后，本估价结果作必要调整甚至重新估价。（三）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。（四）按照最高人民

9、法院法释200416号关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定中第六条的规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到估价报告后十日内以书面形式向人民法院提出。在重新提供合法资料和证据，并在当事人配合的前提下，向估价委托人提出书面申请，由我公司重新评估或补充。房地产司法鉴定估价结果报告一、估价委托人名称：桓台县人民法院二、房地产估价机构单位名称：山东三一资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：高其林资质等级：国家贰级资质证书编号：鲁评072036号营业执照注册号：191地址：6号新龙湾3号楼1126室联系电话：三、估价对象（一）估价范围估价对象位于桓台县马桥镇正德嘉园小区31

10、号楼3单元101室房产及车库，建筑面积为131.13肝，本次估价范围系上述房地产。（二）权益状况根据委托人提供资料：估价对象产权人为蔡玉波，共有人周霞，房屋类型：住宅，委托方未提供房屋所有权证、国有土地使用证，产权清晰。（三）实物状况估价对象坐落于桓台县马桥镇正德嘉园小区31号楼3单元101室房产及车库，估价对象总层数5层，估价对象为第1层，混合结构,建筑面积13L1311）2,外墙部分贴瓷砖、部分刷乳胶漆，防盗门。（四）区位状况估价对象所处的地域位置：位于文化路以南，金马中路以东，红辛路以北，金马东路以西，正德嘉园小区内。估价对象所处地段为马桥镇较繁华地段，宗地内的设施条件具备七通一平，即通

11、路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气，公用设施齐全、完备，区域内基础设施良好，市政设施齐全，各设施条件对该宗地无不良影响。宗地的利用情况较为良好，无不良闲置，规划限制也符合桓台县内的规划条件。估价对象周边交通发达。地势平坦，地形规则，地质、水文状况及地貌良好，没有对该宗地有特殊影响的情况。宗地的周围是城区道路用地、生活区住宅用地，周边有学校、公园等生活服务设施。（五）本地本类房地产状况分析2015年3月末，国土部、住建部、央行、国税总局等多个部委先后发布通知，对土地供应、个人住房贷款政策作出系列调整，明确公积金购买首套房最低首付降至20%,商贷购买二套房首付最低降至40%；个人住房转让营

12、业税政策免缴年限由5年下调至2年。楼市承压，公积金政策频繁调整，4月9日，青岛市召开2015年度住房公积金管理委员会第一次会议，青岛公积金新政出台，研究通过规范调整住房公积金缴存、提取、贷款的有关政策。就住房公积金贷款而言，增加了住房公积金家庭直系亲属合力贷款；稳步推进住房公积金异地贷款；将购买首套普通自住住房最低首付比例统一调整为20%；对拥有1套普通自住住房且无住房公积金贷款余额的家庭，为改善居住条件而申请的二套房，最低首付款比例为30%,并执行首套房利率等。2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，通知明确，在不实施“限购”措施

13、的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。2月21日，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，封闭住宅小区原则上不再建；2月29日财政部调减房地产契税营业税，将首套房面积140平方米以上的契税，从3%减按1.5%的税率征收；二套房契税则从3%降为1%-2%不等。此次政府让利相当于房价下调l%-2%o不过，二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施。新政刺激下，青岛二手房市场回暖趋势明显，所以随着供需结构的逐步调整、刚性需求不断增加，未来房价还会较平稳的

14、缓慢上涨,但涨幅会明显放缓。据房产超市网数据中心统计显示，从2017年1月份至今，淄博主城区新房均价已连续18个月出现上涨，涨幅高达34.6%,平均一平涨了2308.7元，其中房价波动幅度较大的时间集中在9-10月份，而这两个月也是淄博拍地高峰期，地王频繁易主，高地价给淄博房企打了一剂强心剂，致使淄博房价一路狂飙。2017的淄博楼市注定是不寻常的一年，在“房住不炒”这一具有重大变革意义的国家定位指导思想引领下，淄博楼价一定会得到有效的控制。四、估价目的为估价委托人执行（审理）案件提供参考依据而评估房地产的价值。五、价值时点2018年6月8日；根据委托方要求，确定完成估价对象实地勘察之日为本次价

15、值时点。六、价值类型本次估价的价值类型为房地产的市场价值。本次估价的房地产在价值时点的市场价值等于假定在假设和限制条件下、在公开市场上可以成交的价格。七、估价依据（一）有关法律法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国物权法3、中华人民共和国城乡规划法4、山东省实施房屋登记办法细则5、全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定2005年2月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过6、司法鉴定程序通则（2007年司法部令107号）7、关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）8、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（法释（2009）16号）9、人民法院对外委托司法鉴定管理规定（法释20028号）10、人民法院司法鉴定人名册制度实施办法（法发20046号）11、房地产估价机构管理办法（2005年建设部令第142号）12、政府有关部门颁布的其它相关法规、政策规定（二）估价技术规程1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）2、房地产估价报告评审标准